論業(yè)主自治權(quán).pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化的加快和住房制度改革的深入，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于近年來(lái)獲得很大發(fā)展，多層建筑和新型住宅小區(qū)大量出現(xiàn)，物業(yè)管理工作變得越來(lái)越重要。業(yè)主作為物業(yè)的區(qū)分所有權(quán)人，理所當(dāng)然應(yīng)在物業(yè)管理中居于主導(dǎo)和核心地位，物業(yè)管理首先是業(yè)主的自治管理，然后才是物業(yè)管理企業(yè)的管理。因此，完整、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)我國(guó)物業(yè)管理中的業(yè)主自治的主導(dǎo)和核心地位，進(jìn)而理順業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)等各種主體之間的關(guān)系，對(duì)在我國(guó)物業(yè)管理的過(guò)程中建立和發(fā)

2、展完善的業(yè)主自治制度，起著正本清源的指導(dǎo)作用，也有利于我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理制度的建立和物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。本文采用的主要研究方法是比較研究和法律解釋的方法。 第一章是關(guān)于業(yè)主自治權(quán)的權(quán)源的探討。在對(duì)業(yè)主自治中的相關(guān)概念進(jìn)行必要的介紹之后，重點(diǎn)分析了業(yè)主自治權(quán)的權(quán)源——區(qū)分所有權(quán)制度，認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)和住宅小區(qū)區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成，比較了建筑物區(qū)分所有權(quán)的幾種學(xué)說(shuō)，并基于“三元論”對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了界定，然后深

3、入分析了建立我國(guó)住宅小區(qū)區(qū)分所有權(quán)制度的必要性，并就該權(quán)利的架構(gòu)進(jìn)行了論證。最后論述了區(qū)分所有權(quán)制度和業(yè)主自治權(quán)的關(guān)系，業(yè)主自治權(quán)根源于區(qū)分所有制度，直接來(lái)源于區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)。 第二章是關(guān)于業(yè)主自治權(quán)性質(zhì)和權(quán)能的研究，業(yè)主自治權(quán)是業(yè)主的當(dāng)然權(quán)利，與是否成立業(yè)主組織無(wú)關(guān)，業(yè)主自治權(quán)兼具財(cái)產(chǎn)性和身份性，同時(shí)又是權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一；并從權(quán)利和義務(wù)的角度出發(fā)，對(duì)業(yè)主自治權(quán)的積極權(quán)能和消極權(quán)能進(jìn)行了分析，認(rèn)為學(xué)者將提議權(quán)與請(qǐng)求修改物業(yè)管

4、理規(guī)約的權(quán)利、請(qǐng)求物業(yè)管理公司為自己提供應(yīng)有的各種服務(wù)的權(quán)利、請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利等合并稱(chēng)為請(qǐng)求權(quán)的觀點(diǎn)有失偏頗，提議權(quán)應(yīng)單獨(dú)成權(quán)，而其他的所謂請(qǐng)求權(quán)只不過(guò)是相關(guān)權(quán)利的請(qǐng)示方式，應(yīng)回歸各自的本權(quán)。 第三章是關(guān)于業(yè)主自治權(quán)的行使機(jī)構(gòu)和規(guī)則方面的研究。首先，分析了有關(guān)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)的三種學(xué)說(shuō)，并得出我國(guó)的業(yè)主大會(huì)應(yīng)取得獨(dú)立的民事主體資格并歸入民法上其他組織的范疇的結(jié)論；其次，又介紹了業(yè)主委員會(huì)的成員組成問(wèn)題，認(rèn)為物業(yè)的非業(yè)主