住房?jī)r(jià)格、住房財(cái)富與家庭行為.pdf

1、自1998年我國(guó)逐步實(shí)現(xiàn)住宅商品房市場(chǎng)化改革以來(lái)，住房?jī)r(jià)格持續(xù)高速上漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2000年以來(lái)，住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格除2008年略有下降外，其余年份均在上漲，全國(guó)住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格由2000年的每平方米1948元上升到2013年的每平方米5850元，平均每年漲幅高達(dá)8.8％（復(fù)合年增長(zhǎng)率）。而大中城市的房?jī)r(jià)上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)年均增速分別為:9.9％、10.5％、12.0％、14.5％

2、。由于住房兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響不再局限于房地產(chǎn)業(yè)本身投資產(chǎn)生的拉動(dòng)效應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)通過(guò)改變微觀(guān)個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為而最終影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳導(dǎo)機(jī)制不容忽視。本文利用中國(guó)家庭金融調(diào)查(China Household FinanceSurvey，CHFS)2011年與2013年數(shù)據(jù)，從消費(fèi)、創(chuàng)業(yè)、婚姻、生育與養(yǎng)老五個(gè)角度探討了住房影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的微觀(guān)渠道。全文共分七章。第一章是導(dǎo)論

3、;第二章為全文分析的基礎(chǔ)，主要通過(guò)回顧相關(guān)理論研究來(lái)梳理住房如何影響本文所關(guān)注的微觀(guān)經(jīng)濟(jì)行為;第三章分析住房財(cái)富效應(yīng)，并著重分析住房是否具有緩解流動(dòng)性約束而促進(jìn)消費(fèi)的影響機(jī)制;第四章從另一個(gè)角度分析了住房對(duì)消費(fèi)的影響，即為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和償還住房貸款對(duì)消費(fèi)的擠出——“房奴效應(yīng)”，并與財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行了比較，從而更全面地揭示了住房對(duì)消費(fèi)的影響;第五章分析了住房對(duì)家庭創(chuàng)業(yè)的影響及其影響機(jī)制;第六章分析了房?jī)r(jià)對(duì)傳統(tǒng)婚姻、生育與養(yǎng)老觀(guān)的影響，并利

4、用全國(guó)2005-2012年330個(gè)地級(jí)以上城市的面板數(shù)據(jù)分析了房?jī)r(jià)對(duì)人口出生率的影響;第七章對(duì)全文的結(jié)論及政策含義進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)今后可進(jìn)一步深入研究的方向進(jìn)行了展望。全文的研究結(jié)論及創(chuàng)新可概括如下:
　　首先，住房財(cái)富效應(yīng)在我國(guó)顯著存在，且住房具有緩解流動(dòng)性約束而促進(jìn)消費(fèi)的影響機(jī)制。文章從住房產(chǎn)權(quán)、家庭收入兩個(gè)方面考察了住房財(cái)富是否具有緩解流動(dòng)性約束而促進(jìn)消費(fèi)的影響機(jī)制。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，具有抵押融資功能的完全產(chǎn)權(quán)住房的財(cái)富效應(yīng)高于不可

5、抵押的無(wú)產(chǎn)權(quán)住房，且這一差異主要源于住房對(duì)耐用品、住房裝修維修支出的影響;受流動(dòng)性約束程度更嚴(yán)重的低收入家庭的住房財(cái)富效應(yīng)更高，且這一差異主要源于住房對(duì)食品衣著支出的影響。進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，完全產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)值越高，家庭持有信用卡的概率越高，完全產(chǎn)權(quán)住房可幫助家庭在購(gòu)房或購(gòu)車(chē)時(shí)更容易獲得消費(fèi)信貸，且擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭在購(gòu)房或購(gòu)車(chē)時(shí)參與非正規(guī)金融市場(chǎng)的概率更低，而不完全產(chǎn)權(quán)住房則不具上述影響。這些證據(jù)均表明，住房具有緩解流動(dòng)性約束而促進(jìn)消

6、費(fèi)的影響機(jī)制，但住房能在多大程度上緩解流動(dòng)性約束依賴(lài)于住房產(chǎn)權(quán)的完備性。
　　其次，“房奴效應(yīng)”是我國(guó)居民消費(fèi)持續(xù)低迷的重要原因之一，且“房奴效應(yīng)”強(qiáng)于財(cái)富效應(yīng)。文章發(fā)現(xiàn)，為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)使抑制了10.3％的家庭消費(fèi)，償還住房貸款擠出了13.8％的家庭消費(fèi)。進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房動(dòng)機(jī)通過(guò)降低邊際消費(fèi)傾向而擠出了消費(fèi)，且預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度越快，購(gòu)房動(dòng)機(jī)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)越強(qiáng)，有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的家庭其邊際消費(fèi)傾向越低，而償還住房貸款使家庭遭受

7、了嚴(yán)重的流動(dòng)性約束，其表現(xiàn)為房貸收入比越高的家庭在還清住房貸款后的消費(fèi)增加得更多。以貨幣量測(cè)算，平均對(duì)每個(gè)家庭而言，從2010年到2012年，“房奴效應(yīng)”擠出的消費(fèi)約比住房財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)的消費(fèi)高出738元。因此，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)而言，為購(gòu)房而儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)與償還住房貸款產(chǎn)生的“房奴效應(yīng)”已超過(guò)住房財(cái)富升值產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，沉重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)成為促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的阻礙。與以往研究住房財(cái)富影響消費(fèi)的文獻(xiàn)不同，本文利用微觀(guān)家庭面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可避免不隨時(shí)

8、間變化的非觀(guān)測(cè)異質(zhì)性導(dǎo)致的內(nèi)生性問(wèn)題，同時(shí)，本文同時(shí)考慮了住房財(cái)富效應(yīng)和“房奴效應(yīng)”，為住房對(duì)消費(fèi)的影響提供了更全面的理解。
　　再次，住房具有緩解融資約束而促進(jìn)創(chuàng)業(yè)的功效，但這一影響依賴(lài)于住房是否具有完備的產(chǎn)權(quán)。文章發(fā)現(xiàn)，家庭擁有完全產(chǎn)權(quán)住房可顯著提高家庭參與創(chuàng)業(yè)的概率，并顯著降低家庭退出創(chuàng)業(yè)的概率，進(jìn)一步地，擁有完全產(chǎn)權(quán)住房可顯著降低家庭創(chuàng)業(yè)時(shí)受到的信貸配給，且擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭更有可能獲得抵押貸款。相反，對(duì)于無(wú)房或僅擁有

9、不完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭，上述效應(yīng)并不顯著。這些證據(jù)均表明，可抵押的住房通過(guò)緩解創(chuàng)業(yè)融資約束而促進(jìn)了家庭參與創(chuàng)業(yè)，不可抵押的住房無(wú)助于家庭創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)有研究住房影響創(chuàng)業(yè)的文獻(xiàn)存在的一個(gè)不足是無(wú)法界定買(mǎi)房與創(chuàng)業(yè)的先后順序，存在著因果倒置的問(wèn)題，更重要的是，現(xiàn)有文獻(xiàn)并沒(méi)有很好地檢驗(yàn)住房是否具有緩解信貸約束而促進(jìn)創(chuàng)業(yè)的影響機(jī)制。
　　最后，高房?jī)r(jià)顯著改變了人們傳統(tǒng)的婚姻、生育、養(yǎng)老觀(guān)，且高房?jī)r(jià)對(duì)人口出生率有顯著負(fù)向影響。文章發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)越高，能接

10、受子女單身的概率越大，找對(duì)象時(shí)更看重對(duì)方的經(jīng)濟(jì)條件，能接受子女不要小孩的概率越大，生女偏好的愿望更強(qiáng)烈，“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念更弱，希望子女承擔(dān)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)及與子女同住的概率越高。進(jìn)一步的影響機(jī)制分析發(fā)現(xiàn)，高房?jī)r(jià)削弱了住房財(cái)富的優(yōu)勢(shì)是房?jī)r(jià)改變婚姻、生育、養(yǎng)老觀(guān)的途徑之一。文章還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期房?jī)r(jià)和滯后一期房?jī)r(jià)顯著降低了當(dāng)期人口出生率，這為“房?jī)r(jià)改變生育觀(guān)，進(jìn)而改變生育行為”的影響路徑提供了重要的證據(jù)。目前尚未有文獻(xiàn)將家庭的婚姻、生育、養(yǎng)老行為納入一