基于特征價(jià)格模型的房價(jià)研究——以杭州市為例.pdf

1、住房是人們生活的必需品，其價(jià)格水平一直受到人們廣泛的關(guān)注。對(duì)于城市住房價(jià)格問題的研究，如房價(jià)是否合理、房價(jià)的影響因素等是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中值得深入探討的重要課題。
　　本文以杭州市為例，利用杭州價(jià)格網(wǎng)(http://www.hzjg.gov.cn)上公示的2015年1月-12月杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū))新建商品住房一房一價(jià)數(shù)據(jù)全面地研究影響房價(jià)的因素。首先綜合利用ARCGIS10.2軟件和百度地圖拾取坐標(biāo)系統(tǒng)將樓盤的建筑特征、

2、公共交通設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施、公共綠地、商業(yè)設(shè)施等指標(biāo)統(tǒng)計(jì)出來建立杭州市電子地圖數(shù)據(jù)庫，利用statal3.1進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析。結(jié)合已有文獻(xiàn)的研究和描述性統(tǒng)計(jì)的發(fā)現(xiàn)，提出本文的四個(gè)假設(shè)并利用特征價(jià)格模型(Hedonic Price Model)進(jìn)行回歸驗(yàn)證:在控制新建商品住房建筑特征的前提下，首先考慮區(qū)位因素對(duì)房價(jià)的影響，區(qū)位因素包括到CBD的距離、公交便捷性、地鐵可達(dá)性;然后檢驗(yàn)醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施、公共綠地、商業(yè)設(shè)施等鄰里因素對(duì)

3、房價(jià)的影響，并探討其中的成因;再考慮西湖景區(qū)對(duì)周邊房價(jià)的溢價(jià)效應(yīng)，最后利用行政區(qū)邊界的虛擬變量檢驗(yàn)邊界效應(yīng)因素對(duì)房價(jià)的影響。
　　本文的實(shí)證結(jié)果顯示，在控制商品房建筑特征和到CBD距離的前提下，公交、地鐵的可達(dá)性對(duì)新建商品住房的銷售單價(jià)有正向作用，其中地鐵的溢價(jià)高于公交的溢價(jià)，已通車的地鐵的溢價(jià)高于正在建設(shè)的地鐵溢價(jià)。三甲醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、公園對(duì)其商品房銷售單價(jià)有正向作用，電影院對(duì)房價(jià)有負(fù)向的影響，這是因?yàn)樵诮煌ū憬莸那闆r下，人們對(duì)