抵押價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)踐研究

1、<p>　　抵押價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)踐研究</p><p>　　摘要：通過抵押資產(chǎn)來降低或緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行控制信用風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一，但是在實(shí)際業(yè)務(wù)辦理過程中卻發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成為了不良貸款。經(jīng)過中國農(nóng)業(yè)銀行計(jì)劃財(cái)務(wù)部崔宏等的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時(shí)有發(fā)生，主要原因?yàn)楫?dāng)初抵押資產(chǎn)的評(píng)估值過高造成的，而評(píng)估值過高除了部分虛評(píng)外，多數(shù)則是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值類型的選擇造成的

2、。德國在銀行針對抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)率先提出抵押價(jià)值，而非目前國際上普遍使用的市場價(jià)值。 </p><p>　　關(guān)鍵字：抵押價(jià)值；價(jià)值類型；評(píng)估方法 </p><p><b>　　1.抵押價(jià)值概述 </b></p><p>　　抵押貸款價(jià)值是評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)點(diǎn)綜合考慮資產(chǎn)的內(nèi)在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本區(qū)域的市場狀況、當(dāng)前用途和可選擇的其他適宜

3、用途基礎(chǔ)上，對抵押資產(chǎn)的未來出售情況進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)價(jià)值。該價(jià)值衡量抵押資產(chǎn)在未來整個(gè)貸款期間預(yù)期出售時(shí)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其相對較為恒定，不受一些臨時(shí)性因素，如短期經(jīng)濟(jì)或市場波動(dòng)和投機(jī)性因素的影響。目前一般的資產(chǎn)評(píng)估是在一系列假設(shè)前提條件下，對評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場條件和資產(chǎn)狀況下的價(jià)值的認(rèn)定。從這個(gè)意義上講，抵押價(jià)值評(píng)估和當(dāng)前以市場價(jià)值為價(jià)值類型的評(píng)估方法存有不同。 </p><p>　　與市場價(jià)值評(píng)估相比較，抵押貸

4、款價(jià)值評(píng)估在評(píng)估對象、適用范圍、評(píng)估過程、評(píng)估方法種類、對評(píng)估師要求等方面要求基本一致，但在具體評(píng)估方法選擇、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果處理方面存有不同，更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。 </p><p>　　2.我國及德國抵押貸款評(píng)估的現(xiàn)狀 </p><p>　　抵押貸款是商業(yè)銀行一種重要的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋方法，加強(qiáng)抵押品的價(jià)值認(rèn)定管理對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制具有重要作用，而價(jià)值類型是抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的

5、基礎(chǔ)。目前抵押價(jià)值類型主要有三種不同觀點(diǎn)：市場價(jià)值類型、抵押貸款價(jià)值類型和清算價(jià)值類型。國際范圍內(nèi)對抵押貸款評(píng)估的基本價(jià)值類型也主要分為兩大陣營：市場價(jià)值和抵押價(jià)值。但是除歐洲國家外，其他國家基本都傾向于市場價(jià)值。 </p><p>　　2.1我國抵押貸款評(píng)估的現(xiàn)狀 </p><p>　　我國抵押貸款評(píng)估的認(rèn)識(shí)比較落后。如蘭瑛（2004）所言，我國抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)基本處于無序狀態(tài)，許多重要

6、概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評(píng)估到底評(píng)估的是什么價(jià)值都未能取得一致認(rèn)識(shí)，實(shí)務(wù)界人士多認(rèn)為是市場價(jià)值，而學(xué)者則多認(rèn)為是清算或變現(xiàn)價(jià)值，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價(jià)值的折現(xiàn)值。 </p><p>　　在抵押資產(chǎn)評(píng)估存在的諸多問題中，最為核心或最具技術(shù)含量的問題是評(píng)估中的價(jià)值類型缺乏針對性，造成抵押物在可能變現(xiàn)的過程中價(jià)值發(fā)生貶損的風(fēng)險(xiǎn)。目前的抵押物評(píng)估主要是基于市場價(jià)值，然而市場價(jià)值代表的是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，隨著時(shí)間的推移抵押

7、物的市場價(jià)值必然會(huì)發(fā)生變化，甚至巨大變化。當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)市場價(jià)值下降到一定程度時(shí)，無疑將使銀行貸款喪失安全保障。 </p><p>　　實(shí)踐方面，根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則（試行）》的規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)的評(píng)估，在有市場的情況下，按市場價(jià)格定值；在沒有市場的情況下，參照同類抵押資產(chǎn)的市場價(jià)格定值。建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（試行）也有類似規(guī)定。實(shí)踐證明這種規(guī)定并

8、沒有保證金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的安全。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，對適用的價(jià)值類型仍然規(guī)定為市場價(jià)值。與以前相比，該指導(dǎo)意見除了可以控制部分道德風(fēng)險(xiǎn)與體制風(fēng)險(xiǎn)外，在理論與技術(shù)上并沒有新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 </p><p>　　2.2德國房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估現(xiàn)狀 </p><p>　　德國的房地產(chǎn)抵押估價(jià)十分重

9、視房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)，特別注重房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)和前提條件，將抵押價(jià)值的評(píng)估與市場價(jià)值評(píng)估之間做了重點(diǎn)區(qū)分。 </p><p>　　自1996年以來，抵押房地產(chǎn)估價(jià)的方法就不斷地在德國抵押證券銀行協(xié)會(huì)（vdp）的抵押貸款問題委員會(huì)中得到進(jìn)一步發(fā)展和細(xì)化。除此之外，于2005年7月開始推行的抵押債券法，以及由它產(chǎn)生的關(guān)于方法細(xì)節(jié)、抵押房地產(chǎn)估價(jià)形式以及估價(jià)人員資質(zhì)的最低要求方面的法律規(guī)定，共同組成了德國房地產(chǎn)

10、抵押貸款評(píng)估的法律及規(guī)范體系。 </p><p>　　德國抵押法是所有銀行的工作“原則”。獲得許可的抵押銀行等信貸機(jī)構(gòu)可以在遵守抵押債券法的前提下，通過發(fā)放抵押債券獲得客戶的資金，進(jìn)行再融資，而后發(fā)放貸款。獲得了聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局任課的抵押信貸銀行除了需要遵守德國抵押法之外，還必須遵守抵押債券法。 </p><p>　　德國的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估無論是從程序還是實(shí)際工作中看，都具有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)

11、控制機(jī)制。信貸機(jī)構(gòu)原則上必須在貸款發(fā)放之前檢驗(yàn)擔(dān)保物品的價(jià)值和其法律狀態(tài)。信貸機(jī)構(gòu)必須確定已被接受的擔(dān)保資產(chǎn)的類型和擔(dān)保資產(chǎn)的估價(jià)方法。在確定估價(jià)方法時(shí)，銀行要按照聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局獲得審計(jì)師和評(píng)級(jí)代理商認(rèn)可的方法進(jìn)行工作。 </p><p>　　3.評(píng)估價(jià)值與銀行貸款安全的分析 </p><p>　　3.1抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值受償率現(xiàn)狀 </p><p>　　劉桂良、

12、招平在其研究中根據(jù)對湖南省某國有資產(chǎn)管理公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：抵押資產(chǎn)到期評(píng)估價(jià)值最高只達(dá)到即期評(píng)估價(jià)值的34.4%，最低只有5.3%，均值為13.6%；抵押資產(chǎn)的實(shí)際回收值與到期評(píng)估值的比率除了個(gè)別項(xiàng)目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值為66.8%；回收率最大的為34.42%，最低的只有3.68%。 </p><p>　　3.2市場價(jià)值、抵押貸款價(jià)值與銀行貸款安全的關(guān)系 </p

13、><p>　　在銀行按照抵押資產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（LTV，我國多數(shù)銀行的抵押貸款比例多為70%）發(fā)放貸款的情況下，要是貸款決策的依據(jù)是市場價(jià)值的話，顯然隨著抵押資產(chǎn)市場價(jià)值的不斷變動(dòng)，貸款數(shù)額很可能超過抵押資產(chǎn)的市場價(jià)值，這樣抵押資產(chǎn)的價(jià)值將不能全額覆蓋貸款，從而形成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。而與市場價(jià)值的時(shí)點(diǎn)有效性相反，抵押貸款價(jià)值的長期有效性正好滿足銀行貸款抵押的目的和要求。以抵押貸款價(jià)值為貸款決策依據(jù)，可以保證在整個(gè)貸款合

14、約期間，貸款都將覆蓋在抵押資產(chǎn)價(jià)值之下，銀行貸款安全得以保證。圖1具體反映了抵押貸款價(jià)值、市場價(jià)值、銀行貸款三者之間的關(guān)系。 </p><p>　　假設(shè)在時(shí)點(diǎn)1，某抵押資產(chǎn)的市場價(jià)值為A，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為B；該抵押資產(chǎn)的抵押貸款價(jià)值為C，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為D。 </p><p>　　等到時(shí)點(diǎn)2貸款到期時(shí)，抵押資產(chǎn)的市

15、場價(jià)值降到了銀行貸款數(shù)額以下，此時(shí)LTV 值超過100%，借款人出于自身財(cái)務(wù)效益最大化的考慮，可能放棄還款，而抵押資產(chǎn)的市場價(jià)值低于貸款余額，發(fā)放的銀行貸款B顯然將暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中，并將蒙受損失。相反，以抵押貸款價(jià)值為決策基礎(chǔ)發(fā)放的貸款D，仍然全部覆蓋在抵押貸款價(jià)值之下，LTV值仍然保持在時(shí)點(diǎn)1發(fā)放貸款時(shí)的水平（70%），銀行貸款是安全的。 </p><p>　　圖1：抵押價(jià)值、市場價(jià)值與銀行貸款數(shù)額的關(guān)系 <

16、;/p><p><b>　　4.結(jié)論及展望 </b></p><p>　　對銀行而言，其抵押物評(píng)估的核心目的是判斷債務(wù)人無法履行還款義務(wù)時(shí)，抵押物的變現(xiàn)價(jià)值是否能保證貸款本息不受損失。由于抵押資產(chǎn)的價(jià)值隨時(shí)間必然會(huì)發(fā)生變化，銀行本質(zhì)上需要的是判斷還款日或未來某一時(shí)點(diǎn)該抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，而不是貸款發(fā)放日甚至之前的市場價(jià)值。正是由于抵押資產(chǎn)評(píng)估反映的是歷史時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致

17、評(píng)估結(jié)論與銀行在抵押評(píng)估中的真實(shí)目的產(chǎn)生差異，使銀行在判斷貸款的可回收性和貸款質(zhì)量時(shí)，無法直接使用評(píng)估結(jié)論。在實(shí)際操作中，銀行一般很少將評(píng)估結(jié)論作為貸款發(fā)放流程控制的直接依據(jù)，而通常在評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或歷史經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)比率作為貸款發(fā)放和信貸資產(chǎn)分類時(shí)的參考，要求評(píng)估師提供抵押資產(chǎn)的市場價(jià)值，實(shí)質(zhì)上將判斷抵押資產(chǎn)的未來市場波動(dòng)對貸款安全性的影響的責(zé)任，留給了銀行自己。 </p><p><b&g

18、t;　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]劉桂良，招平.抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法的創(chuàng)新[J]. 系統(tǒng)工程，2004， （9） </p><p>　　[2]崔 宏.基于銀行貸款安全目的的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法創(chuàng)新[J].金融論壇， 2007.（1） </p><p>　　[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國資產(chǎn)評(píng)估，2003，