杭州保障性住房政策與實(shí)踐研究

1、<p>　　杭州保障性住房政策與實(shí)踐研究</p><p>　　【摘 要】保障性住房體系的構(gòu)建，是當(dāng)前住房領(lǐng)域改革的重中之重。本文提出在新的發(fā)展形勢(shì)下，應(yīng)改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹立現(xiàn)代的保障性住房觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來，通過各項(xiàng)保障性住房政策體系的建立，利用市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)用發(fā)展的辦法來解決當(dāng)前的住房問題。這樣才能在做好保障性住房的基礎(chǔ)上，更好地促進(jìn)城市的發(fā)展，從而達(dá)到兩者的相互促進(jìn)。 <

2、;/p><p>　　【關(guān)鍵詞】住房保障；保障房；住房政策 </p><p>　　1998年房改以來，我國的住房市場(chǎng)獲得了快速的成長(zhǎng)，但保障性住房相對(duì)發(fā)展滯后。隨著住房制度改革的深入，現(xiàn)代城市的住房保障觀念開始形成并在各地實(shí)踐。保障房的性質(zhì)逐漸由單位福利轉(zhuǎn)為公共產(chǎn)品屬性，逐漸由保障房演化為公共性住房。當(dāng)前，我國正處于保障房建設(shè)的快速發(fā)展階段，這既是對(duì)成熟的商品房市場(chǎng)的有益保障，也是推進(jìn)社會(huì)建設(shè)、

3、加速城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。黨的十八大報(bào)告提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理”對(duì)保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市場(chǎng)配置基礎(chǔ)上興建、分配和管理公共住房，對(duì)于政府部門和學(xué)術(shù)界，都是新生事物，亟需展開相關(guān)的研究。 </p><p>　　一、杭州市公共住房的發(fā)展 </p><p>　　上世紀(jì)90年代中期，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，我國對(duì)城鎮(zhèn)住房

4、制度進(jìn)行了根本性改革，取消實(shí)物分配，推進(jìn)住房商品化。多年來，杭州市以“租、售、改”三位一體為方針，逐步構(gòu)建了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房（拆遷安置房）、公共租賃住房、危舊房改善和人才專項(xiàng)用房“六房并舉”保障性住房體系“杭州模式”。主要經(jīng)歷了以下二個(gè)階段： </p><p>　　第一階段：以經(jīng)濟(jì)適用住房為主要保障形式的階段（1999年至2007年） </p><p>　　杭州市經(jīng)濟(jì)適用

5、住房的前身是安居房。1996年6月，為解決杭州市中低收入家庭的住房問題，杭州市出臺(tái)《杭州市安居工程住房出售和管理實(shí)施意見》，開始安居工程建設(shè)。1999年底起，根據(jù)國務(wù)院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建設(shè)向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)并軌，從此開始杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。 </p><p>　　在此階段，無論是開工建設(shè)量還是保障戶數(shù)，經(jīng)濟(jì)適用住房有占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮了主要的保障功能，而廉租住房和公共租賃住房制度雖然相繼建

6、立，但是實(shí)行效果不盡如人意，建設(shè)、分配、管理機(jī)制均有待完善。 </p><p>　　第二階段：廉租住房和公共租賃住房快速推進(jìn)階段（2008年至今） </p><p>　　2008年杭州市區(qū)廉租住房供應(yīng)對(duì)象從低保標(biāo)準(zhǔn)的1.2倍擴(kuò)大到1.4倍以內(nèi)；2009年再次擴(kuò)大到低保標(biāo)準(zhǔn)的2倍以內(nèi)，并提前一年實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”；2010年又?jǐn)U大到低保標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍（含）以下。貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不斷提高：2009年

7、杭州市將貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從原來的每月每平方米20元提高到30元，成為在全國范圍內(nèi)廉租住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。 </p><p>　　2009年2月，市政府出臺(tái)《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)租賃住房管理辦法（試行）》（杭政辦函[2009]66號(hào)），明確經(jīng)濟(jì)租賃住房主要解決一段時(shí)間內(nèi)無力通過市場(chǎng)解決住房問題的中等偏下收入城鎮(zhèn)居民住房困難家庭。2010年，將兩項(xiàng)公寓（大學(xué)生公寓和外來務(wù)工人員公寓）、經(jīng)濟(jì)租賃房統(tǒng)一納入到公共租賃房范

8、疇。2011年3月出臺(tái)杭州“國八條”細(xì)則，規(guī)定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租賃住房。2011年7月，出臺(tái)《杭州市公共租賃住房建設(shè)和管理暫行辦法》。 </p><p>　　按照2010年浙江省政府1號(hào)文件精神，杭州市于 2010年4月率先將主城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放寬到 80%及以下的中低收入家庭。 </p><p>　　杭

9、州的保障性住房體系隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不斷地得到完善，保障性住房制度和政策也在不斷地成熟。 </p><p>　　二、快速城市化對(duì)城市保障性住房造成的困境 </p><p>　　以杭州為代表的快速發(fā)展型城市在保障性住房體系構(gòu)建的實(shí)踐中摸索出一套適合自身發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)驗(yàn)。得承認(rèn)，國內(nèi)很多城市的保障性住房建設(shè)理念不僅與發(fā)達(dá)國家的城市甚至與上海等國內(nèi)一線城市相比有著很多亟需改進(jìn)之處。 </

10、p><p>　　1.準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和信息化手段為依托的經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制 </p><p>　　各地頻發(fā)的保障房騙購現(xiàn)象，表明當(dāng)前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置還不夠科學(xué)，比如杭州市限價(jià)商品房主要依據(jù)的是家庭上年人均收入低于三萬元，家庭住房面積不超過60平方米。這主要是考察一個(gè)家庭現(xiàn)金流，并不能科學(xué)地反映一個(gè)家庭真實(shí)的資產(chǎn)狀況?，F(xiàn)在來看這個(gè)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)亟需完善和及時(shí)調(diào)整。保障性住房準(zhǔn)入條件的核查，是實(shí)施

11、保障性住房制度的基礎(chǔ)。為保證保障性住房資源分配的公平公正，必須堅(jiān)持住房困難戶如實(shí)申報(bào)、審核機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)核查、社會(huì)公眾參與監(jiān)督相結(jié)合的保障性住房申請(qǐng)準(zhǔn)入機(jī)制，并建立了以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托的居民住房狀況和資產(chǎn)狀況核實(shí)機(jī)制。同時(shí)應(yīng)建立一套動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善申請(qǐng)家庭的準(zhǔn)入審核。 </p><p>　　2.保障性住房的融資困境 </p><p>　　隨著保障性住房的快速發(fā)展，建設(shè)資金的籌集便成為決定保

12、障性住房發(fā)展的決定性制約因素，保障性住房建設(shè)資金短缺，可謂是各個(gè)城市保障性住房建設(shè)的瓶頸。如何找到穩(wěn)定的資金流投入保障性住房建設(shè)，并且使這些資金有所收益，是擺在保障性住房決策者面前的一個(gè)難題。保障性住房建設(shè)應(yīng)首先形成一套保護(hù)社會(huì)資金投入的機(jī)制，通過政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金投資保障性住房建設(shè)，并且形成一套回報(bào)模式，保證社會(huì)投資的安全和贏利性。通過市場(chǎng)機(jī)制來把社會(huì)資金引入保障性住房投資。 </p><p>

13、;　　3.快速發(fā)展型城市保障性住房政策體系構(gòu)建 </p><p>　　針對(duì)快速發(fā)展型城市的住房保障的現(xiàn)狀，結(jié)合快速發(fā)展的背景我們提出以下的幾點(diǎn)建議和意見。 </p><p>　　三、探索建立符合快速發(fā)展型城市特點(diǎn)的住房保障體系 </p><p>　　研究快速發(fā)展型城市住房保障，一定要清晰地認(rèn)識(shí)到我國各城市目前所處的快速發(fā)展階段，短期內(nèi)會(huì)有大量的人口源源不斷的流入，這

14、就造成了今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在快速發(fā)展型城市的住房保障的特點(diǎn)就是，外來的受過高等教育的住房困難群體的階段性居住困難特征明顯，而且隨著這些受教育程度高的引進(jìn)人才和外來從業(yè)人員的工作和生活，他們的收入也會(huì)隨之提高，從而有實(shí)力購買自己的住房表現(xiàn)出明顯的階段性需求。因而需要建立一個(gè)與之相對(duì)應(yīng)的符合快速發(fā)展型城市的住房保障體系，才能更有針對(duì)性地滿足住房困難群體的住房需求。 　　四、建立保障性住房長(zhǎng)效發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)制 </p><

15、;p>　　當(dāng)前保障性住房建設(shè)中最為關(guān)鍵的一個(gè)問題是，如何將住房保障所需的低成本、可負(fù)擔(dān)與投資方所關(guān)注的成本回收性、資本回報(bào)性有效的結(jié)合起來。這就需要開發(fā)出可循環(huán)利用的保障性住房投資資金流，以支持大規(guī)模的公租房的供給和運(yùn)營(yíng)，住房供應(yīng)者應(yīng)在提供大規(guī)模的投資同時(shí)也能在一定時(shí)期后出售所建住房項(xiàng)目。 </p><p>　　總之，可以通過金融創(chuàng)新包括稅收減免的市場(chǎng)規(guī)則來吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障性住房投資建設(shè)過程。通過公租房

16、和共有產(chǎn)權(quán)房屋相關(guān)模式，可以為保障性住房建設(shè)提供多渠道融資途徑和循環(huán)利用的資金的可能，從而更好地促進(jìn)保障性住房建設(shè)。 </p><p>　　在快速城市化過程中對(duì)于保障性住房的要求越來越高，傳統(tǒng)的住房保障理念與城市的快速發(fā)展形成矛盾。這就要求改變傳統(tǒng)的住房保障觀念，樹立現(xiàn)代的住房保障觀念，把保障性住房與城市的發(fā)展結(jié)合起來，通過各種保障性住房政策體系的建立，利用市場(chǎng)機(jī)制配置保障性住房資源來有效解決當(dāng)前的住房問題。這樣

17、才能在做好保障性住房的基礎(chǔ)上，更好地促進(jìn)城市的發(fā)展，最終達(dá)到兩者的相互促進(jìn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]章光日，顧朝林.快速城市化進(jìn)程中的被動(dòng)城市化問題研究[J].城市規(guī)劃，2006（05）：48-54. </p><p>　　[2]仇保興.第三次城市化浪潮中的中國范例——中國快速城市化的特點(diǎn)

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