利息理論在杭州房屋抵押貸款中的應(yīng)用【畢業(yè)論文+文獻(xiàn)綜述+開題報(bào)告】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0 屆）</b></p><p>　　利息理論在杭州房屋抵押貸款中的應(yīng)用</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 數(shù)學(xué)與應(yīng)用

2、數(shù)學(xué) </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p>　　摘要：本文介紹了關(guān)于利息理論以及房屋抵押貸款方面的基本知

3、識(shí)，也對現(xiàn)今的房屋狀況進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，并結(jié)合利息理論在房屋貸款方面的一些運(yùn)用，總結(jié)了房屋貸款不同的貸款以及還款方式。同時(shí)也介紹了在房屋貸款中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)，以及防止這些風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施。另外，針對杭州市區(qū)房屋抵押貸款的問題，通過比較介紹了最佳貸款、還款方式。</p><p>　　關(guān)鍵詞：利息理論；房屋貸款；收益</p><p>　　The Application of The Theo

4、ry of Interest on Mortgage Loans in Hangzhou </p><p>　　Abstract: This paper introduces the theory and home mortgage interest on the basic knowledge, also on the current housing situation systematically analy

5、zed, and combined with interest theory in some use housing loans, summarizes the mortgage different loans and reimbursement means. At the same time also introduces the existing in the home loans to some major risk, and t

6、he corresponding measures to prevent these risks. In addition to Hangzhou urban mortgage problems, through comparing introduces </p><p>　　Key words: interest theory; housing loans; earnings</p><p&

7、gt;<b>　　目 錄</b></p><p>　　第1章 緒論 ………………………………………………………………………1</p><p>　　1.1 背景 …………………………………………………………………1</p><p>　　1.2 利息理論以及房屋貸款的相關(guān)概念 ………………………………1</p><

8、p>　　1.3 現(xiàn)狀分析 ……………………………………………………………1</p><p>　　1.4 房屋貸款的優(yōu)點(diǎn) …………………………………………………………2</p><p>　　第2章 我國房屋貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………2</p><p>　　2.1 信用風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………3

9、</p><p>　　2.2 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………3</p><p>　　2.3 缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制 ……………………………………………3</p><p>　　2.4 欺詐風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………………3</p><p>　　2.5 條件風(fēng)

10、險(xiǎn) ………………………………………………………………………………4</p><p>　　2.6 不可抗力風(fēng)險(xiǎn) …………………………………………………………………………4</p><p>　　第 3 章 我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的抵押措施 ……………………………………………………4</p><p>　　3.1 加快城鎮(zhèn)住房制度改革，提高居民的購房積極性 ………………

11、…………………4</p><p>　　3.2 理順商品房價(jià)格，使居民的住房消費(fèi)與購買力水平相適應(yīng) ………………………5</p><p>　　3.3 大力發(fā)展公積金，加強(qiáng)對住房公積金的歸集、使用、管理和監(jiān)督 ………………5</p><p>　　3.4 建立二級抵押貸款市場，推進(jìn)購房貸款證券化 ……………………………………5</p><p>

12、;　　3.5 落實(shí)有關(guān)配套措施，完善個(gè)人住房抵押貸款功能 …………………………………5</p><p>　　第 4 章 房屋貸款的貸款以及還款方式…………………………………………… … ……6</p><p>　　4.1 房屋貸款的貸款方式 …………………………………………………………………6</p><p>　　4.1.1 住房公積金貸款 ………………

13、…………………………………………………6</p><p>　　4.1.2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 ……………………………………………………………6</p><p>　　4.1.3 個(gè)人住房組合貸款 ………………………………………………………………7</p><p>　　4.1.4 比較 ………………………………………………………………………………7</p&g

14、t;<p>　　4.2 房屋貸款的還款方式 …………………………………………………………………7</p><p>　　4.2.1 等額本息還款 ……………………………………………………………………8</p><p>　　4.2.2 等額本金還款 ……………………………………………………………………8</p><p>　　4.2.3 等比遞增和等

15、比遞減還款方式 …………………………………………………8</p><p>　　4.2.4 等額遞增和等額遞減還款方式 …………………………………………………8</p><p>　　4.3 建議……………………………………………………………………………………10</p><p>　　第 5 章 杭州市區(qū)房屋抵押貸款…………………………………………………………

16、…11</p><p>　　5.1 貸款利率………………………………………………………………………………11</p><p>　　5.2 主要還款方式的數(shù)據(jù)比較……………………………………………………………12</p><p>　　第 6 章 結(jié)論…………………………………………………………………………………14</p><p>　

17、　致謝 ………………………………………………………………………………………………16</p><p>　　參考文獻(xiàn) ………………………………………………………………………………17</p><p><b>　　1 緒 論</b></p><p><b>　　1.1 背景</b></p><p>

18、　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入的穩(wěn)定，使得人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高。為了獲取更多的利益，在市場上形成了房屋貸款的趨勢。本文通過查找相關(guān)房屋貸款的資料，以及結(jié)合利息理論在房屋貸款方面的一些運(yùn)用，總結(jié)了房屋貸款不同的貸款以及還款方式，并通過比較選取最佳貸款、還款方式，以使得消費(fèi)者能夠從中獲取最大的收益。</p><p>　　1.2 利息理論以及房屋貸款的相關(guān)概念</p><p>　　所謂利

19、息（interest），指的是在一定時(shí)期內(nèi)，資金擁有人將使用資金的自由權(quán)轉(zhuǎn)讓給借款人后所得到的報(bào)酬[1]。抽象點(diǎn)說就是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門注入并回流時(shí)所帶來的增值額。 </p><p>　　在某種意義上，利息事實(shí)上也可以看作是租金的一種形式，即借方向貸方支付的由于資金轉(zhuǎn)讓而在一段時(shí)間內(nèi)不能使用該筆資金所引起的損失。</p><p>　　而在文獻(xiàn)[2]中也提到了關(guān)于利息的來源和本質(zhì)。利

20、息是由一定數(shù)量的本金通過借貸行為后產(chǎn)生出來的，在不同的生產(chǎn)方式中體現(xiàn)著不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在資本主義生產(chǎn)方式中，利息是平均利潤的分割，而利潤是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，因而，利息反映的是資本家與雇傭勞動(dòng)者之間剝削與被剝削的關(guān)系。在社會(huì)主義生產(chǎn)方式中，利息來源于聯(lián)合勞動(dòng)者的純收入，它體現(xiàn)了聯(lián)合勞動(dòng)者之間的分配關(guān)系。 </p><p>　　購房者以所購買的房屋為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款，并承諾以年金形式按月支付貸款本

21、息，當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借貸人對抵押房屋的殯回權(quán)，并將抵押房屋拍賣，從中獲得補(bǔ)償，這就是房屋抵押貸款 [3] 。</p><p>　　利息理論在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用十分廣泛，本文主要介紹利息理論在房屋貸款的運(yùn)用。</p><p><b>　　現(xiàn)狀分析</b></p><p>　　文獻(xiàn)[4]中提到，在當(dāng)今社會(huì)，城市住房問題成為了世界性難題，無論

22、哪個(gè)國家，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到或正面臨著這一難題，世界各國政府也都對解決城市住房問題給予了高度的關(guān)注[5]。在中國，隨著經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，人們的收入穩(wěn)步提高，從而對生活質(zhì)量也提出了越來越高的要求。因此，居住條件的改善已經(jīng)成為提高人民生活質(zhì)量的重要內(nèi)容之一。在經(jīng)歷了以福利方式分配住房的長期實(shí)踐之后，歷史性的房屋破舊不堪、城市流動(dòng)人口增加以及家庭結(jié)構(gòu)變化、收入及存款的增加等因素促使住宅由福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐沸再|(zhì)，住房自由化政策取代了

23、公共住房政策，實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙浞绞?。在這一轉(zhuǎn)變過程中，人們的消費(fèi)觀也發(fā)生了很大的改變，開始接受以信貸方式購買住房的所有權(quán)。</p><p>　　1.4 房屋貸款的優(yōu)點(diǎn)</p><p>　　房屋抵押貸款不僅有利于消費(fèi)者，而且有利于房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行金融業(yè)務(wù)的拓展。文獻(xiàn)[2]中就提出了進(jìn)行房屋貸款的一些優(yōu)點(diǎn)。</p><p>　　首先，對消費(fèi)者，可通過這一手

24、段將其今后勞動(dòng)報(bào)酬中的住房消費(fèi)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)可抵用的住房購買力，以職工未來工資中的住房消費(fèi)費(fèi)用的相對無限性來克服當(dāng)前工資中屬于住房消費(fèi)費(fèi)用的有限性，避開收入積累與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)消費(fèi)之間的“時(shí)間差”，從而使職工購買整個(gè)住房價(jià)值的資金問題得以解決。這便是住房信貸的實(shí)質(zhì)和功能之所在。</p><p>　　第二，良好的銀企關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)商的臂膀。積壓房屋對眾多開發(fā)商是一個(gè)沉重的包袱。而有了金融的支持，開發(fā)商就可以大有作為。目前商品

25、房按揭已在營銷中起著不可估量的作用。一個(gè)樓盤推出時(shí)，要取得好的市場效果，除了其本身的地段、房型、質(zhì)量、銷價(jià)等因素外，銀行按揭已成為一個(gè)極其重要的籌碼。</p><p>　　第三，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款可促使銀行的放貸結(jié)構(gòu)得到改善。目前我國銀行對個(gè)人住房抵押貸款比例不到全部房地產(chǎn)貸款總額的10%，而在美國、香港等個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展較為成熟的國家和地區(qū)，個(gè)人住房抵押貸款占銀行貸款的30%，據(jù)中國建設(shè)銀行總行房貸部的一

26、個(gè)調(diào)查材料表明，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)中資產(chǎn)質(zhì)量最好、效益最佳、市場潛力較大的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。把信貸資金從向生產(chǎn)領(lǐng)城投放為主轉(zhuǎn)向消費(fèi)領(lǐng)域傾斜，有利于改善銀行放貸結(jié)構(gòu)，促使銀行資金步人良性循環(huán)。</p><p>　　第四，有利于加快居民消費(fèi)的優(yōu)化進(jìn)程和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。目前我國城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降到50%以下，其中占總數(shù)20%的高收入家庭的恩格爾系數(shù)已降到45%以下，說明居民家庭收入中更多的

27、部分可用于住房消費(fèi)，但由于長期住房福利化的影響，居民消費(fèi)支出中的住房消費(fèi)，包括水電在內(nèi)所占比重僅占家庭消費(fèi)支出的6-8%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理，是造成目前一般消費(fèi)品生產(chǎn)過度競爭，相對過剩與居民高儲(chǔ)蓄率并存的重要原因之一。</p><p>　　因此，從改變消費(fèi)結(jié)構(gòu)人手，啟動(dòng)民用商品住宅消費(fèi)，不僅可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終需求擴(kuò)展空間，而且會(huì)大大促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。此外，房地產(chǎn)抵押貸款還利于政府的稅收和解困。房屋交易

28、是一筆大宗買賣，市場的活躍將使政府從中受益。</p><p>　　2 我國房屋貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　進(jìn)行房屋貸款，不但解決了城鎮(zhèn)居民購房資金不足的問題，又解決了住房商品的來源問題，還解決了住房的銷售問題，同時(shí)也保證了貸款銀行資金的內(nèi)部循環(huán)，減少資金流失。然而，任何事物都是具有兩面性的，個(gè)人住房抵押貸款由于期限長，容易受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及其它不確定因素的影響，是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

29、極大的市場，且風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制不完善，因而嚴(yán)重影響了銀行的放貸積極性。在文獻(xiàn)[6][7]中就概括性的總結(jié)了在進(jìn)行房屋貸款時(shí)可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　2.1 信用風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　由于個(gè)人住房抵押貸款是零售性業(yè)務(wù)(雖然可以通過單位擔(dān)保辦理“批量”業(yè)務(wù)，但實(shí)質(zhì)上仍是零售性業(yè)務(wù))。其貸款對象是分散的、眾多的居民個(gè)人，而導(dǎo)致居民個(gè)人可支配

30、收入下降的因素相當(dāng)多，銀行很難對借款人的收入情況等進(jìn)行持續(xù)的、有效的監(jiān)督和了解，同時(shí)由干我國目前尚沒有對居民個(gè)人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查評估的行業(yè)，銀行很難對借款人資信的真實(shí)情況作出準(zhǔn)確的判斷，這樣銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款就要冒相當(dāng)大的信用風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.2 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　個(gè)人住房貸款屬于中長期貸款，銀行一旦將資金發(fā)放出去很難在短時(shí)期內(nèi)收

31、回。由干我國目前還缺乏政府擔(dān)保或保險(xiǎn)制度和住房抵押貸款二、三級市場，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓抵押貸款債權(quán)收回資金，變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，同時(shí)個(gè)人住房抵押貸款是新業(yè)務(wù)，缺乏必要的人才儲(chǔ)備和準(zhǔn)確的市場預(yù)測，加之住房市場受宏觀經(jīng)濟(jì)等的影響很大，銀行發(fā)放此類貸款難度和風(fēng)險(xiǎn)就很大。更重要的是，由于我國住房市場尚處于起步階段，相關(guān)法規(guī)很不完善，若借款人違約，銀行很難做到按合同約定處分抵押物，即使處分了抵押物，也不一定能夠補(bǔ)償借款人的欠款。</

32、p><p>　　2.3 缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制</p><p>　　如何按時(shí)收回個(gè)人住房抵押貸款已引起有關(guān)銀行的重視。有關(guān)部門雖然采取一些有效的措施加以防范，但從整個(gè)社會(huì)角度看，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制尚未真正建立起來。目前有的保險(xiǎn)公司開辦了個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)，但尚處于試辦階段，不是其經(jīng)營重點(diǎn)，并涉及到費(fèi)率等多方面問題，銀行難以通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于我國目前

33、尚沒有形成規(guī)范的住房抵押貸款二級市場和建立專門向住房抵押貸款提供擔(dān)保的政府機(jī)構(gòu)，銀行不可能通過轉(zhuǎn)讓抵押貸款債權(quán)的方式或政府擔(dān)保的方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　2.4 欺詐風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　欺詐行為是指違反金融管理法規(guī)，采取捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房屋”作抵押，騙取無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使國家財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重

34、損失的行為。主要有五種表現(xiàn)形式（1）重復(fù)貸款。指有些貸款抵押人憑一本房屋所有權(quán)證而將房屋多次抵押，從而貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋價(jià)格。（2）虛擬抵押。它主要由借貸雙方簽訂抵押協(xié)議或借貸雙方簽訂抵押擔(dān)保協(xié)議，而并未對抵押的房屋登記注冊，抵押權(quán)人并未有效地行使該抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證明。一旦發(fā)生爭執(zhí)或訴訟，抵押權(quán)人要求就變賣抵押物優(yōu)先受償時(shí)，才發(fā)現(xiàn)該抵押物房屋不存在。（3）故意遺漏共有人的抵押。（4）租賃房屋抵押。（5）舊契抵押。有些借款人持房屋舊契證，

35、經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后，便向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，欺詐銀行放款。</p><p><b>　　2.5 條件風(fēng)險(xiǎn)</b></p><p>　　抵押貸款的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是按揭比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會(huì)對借款人產(chǎn)生重大影響。（1）按揭比率風(fēng)險(xiǎn)。指貸款額占房產(chǎn)或抵押物價(jià)值的比率。比率越高，在相同時(shí)間的時(shí)限內(nèi)借款數(shù)額就越大，對抵押人的壓力也越大，也意

36、味著抵押人違約的可能性越大；反之亦然。但是，這并非意味著比率越低越好，由于抵押貸款的目的就是要幫助抵押人購屋，如果首付款過高，抵押人是難以承受的。因此，在制定按揭比率時(shí)必須根據(jù)具體情況而定，關(guān)鍵是要適度，要讓借貸雙方都能接受。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)。對于固定利率的抵押貸款來說，如果在合同期內(nèi)市場利率下跌，借款人則有可能選擇以當(dāng)前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來的抵押貸款。而對于浮動(dòng)利率的抵押貸款來說，如果在合同期內(nèi)市場利率上升，借款人則有

37、可能由于還款負(fù)擔(dān)的加重，現(xiàn)金短缺而造成違約風(fēng)險(xiǎn)。（3）還款期限風(fēng)險(xiǎn)。（4）還款方式風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.6 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　這是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如火災(zāi)、水災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無法收回。另外，抵押人意外地喪失勞動(dòng)力或因死亡等造成的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)歸為不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3 我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的抵押

38、措施</p><p>　　隨著我國住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購買商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。房價(jià)不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。在這將近十年的時(shí)間里，個(gè)人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業(yè)銀行一個(gè)重要的信貸業(yè)務(wù)種類。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等

39、方面，都起到了積極的作用。但是，個(gè)人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動(dòng)性差及期限長的特點(diǎn)。同時(shí)，目前我國個(gè)人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立等問題。所以，這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患。若要化解個(gè)人住房抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款的開展，就必須采取相應(yīng)的措施。</p><p>　　3.1 加快城鎮(zhèn)住房制度改革，提高居民的購房積極性</p><p&

40、gt;　　住房建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，從根本上說依賴于居民住房消費(fèi)的發(fā)展，依賴于住房消費(fèi)是否符合市場經(jīng)濟(jì)的基本原則。而要造就和培育住宅市場第一原生主體——住宅商品的購買者，所有單位都應(yīng)切斷住房分配渠道，把目前的住房實(shí)物福利分配制度，轉(zhuǎn)向貨幣工資分配制度，增加職工工資中住房消費(fèi)的含量，將住房制度改革與工資、勞動(dòng)制度改不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)方式，對高收入家庭按市場價(jià)售房，對低收入家庭平價(jià)售房，對貧困戶給予貼息租房或購房。同時(shí)，提高租售比例，

41、由成本租金向市場租金過渡，使那些暫時(shí)還買不起或不打算買房的居民，能夠按照自己的需要通過市場租房來解決居住問題。</p><p>　　3.2 理順商品房價(jià)格，使居民的住房消費(fèi)與購買力水平相適應(yīng)</p><p>　　商品房價(jià)格過高是住房生產(chǎn)和消費(fèi)難以正常連接的重要原因。購房不僅是一種消費(fèi)行為，還是一種投資行為。商品房價(jià)格過高,購房者感到不能在房價(jià)幾年內(nèi)的升值中沖抵，甚至不堪重負(fù)，也勢必影響消

42、費(fèi)者的購房積極性。為了使民用商品住宅造價(jià)有較大幅度的下降，各級政府和有關(guān)部門要深入調(diào)查，了解房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，核定商品房價(jià)格構(gòu)成，在稅費(fèi)征收等方面嚴(yán)格規(guī)范，尤其要清理目前較為普遍存在的亂攤成本、亂收費(fèi)。對普通商品住宅的開發(fā)用地，國家應(yīng)實(shí)行傾斜政策，減少或免收一次性土地出讓金，居民住宅小區(qū)內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院等公益性建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)由財(cái)政出資，盈利性建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行獨(dú)立核算。在房價(jià)降下來的前提下再輔之以個(gè)人住房抵押貸款，有效需求將會(huì)大大增加。<

43、/p><p>　　3.3 大力發(fā)展公積金，加強(qiáng)對住房公積金的歸集、使用、管理和監(jiān)督</p><p>　　住房公積金制度是推進(jìn)住房制度改革的重大突破和現(xiàn)實(shí)途徑，住房公積金是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的最佳資金來源。它改革了過去由行政、企事業(yè)單位獨(dú)立承擔(dān)解決職工住房問題，實(shí)現(xiàn)了國家、單位個(gè)人共同負(fù)擔(dān)，同時(shí)使企事業(yè)單位向住房分配貨幣化邁進(jìn)了一大步，充分體現(xiàn)了其社會(huì)性、互助性、保障性、政策性的特點(diǎn)。各級政

44、府要進(jìn)一步提高對住房公積金制度的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，抓好住房公積金的監(jiān)督、管理。據(jù)悉，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組正會(huì)同有關(guān)部門著手公積金的立法工作，以通過法律手段實(shí)現(xiàn)住房公積金的安全性、?？顚Ｓ煤捅Ｖ翟鲋档囊?，建立起完善的監(jiān)督體系，確保住房公積金制度在商品化、社會(huì)化過程中發(fā)揮其重要作用。</p><p>　　3.4 建立二級抵押貸款市場，推進(jìn)購房貸款證券化</p><p>　　房地產(chǎn)抵押貸款能否真

45、正起到推動(dòng)市場的作用，二級抵押市場的建立是關(guān)鍵。為此，應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)銀行向資本市場出售抵押貸款，任其能在各投資者之間流通變現(xiàn)。銀行可以抵押貸款向社會(huì)公眾發(fā)行中短期住房消費(fèi)債券,利率可高于儲(chǔ)蓄利率10%，由政府擔(dān)保。居民可以把債券用作抵押，向銀行申請購房抵押貸款。把商業(yè)銀行一定時(shí)期內(nèi)的抵押貸款歸類匯總后，以發(fā)行證券的形式予以出售從而回籠資金，是利用政府信譽(yù)和銀行功能發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的大好事。</p><p>　

46、　3.5 落實(shí)有關(guān)配套措施，完善個(gè)人住房抵押貸款功能</p><p>　　包括通過適時(shí)讓保險(xiǎn)、公證參與到個(gè)人住房抵押貸款市場中來，增加個(gè)人住房抵押貸款資金的安全性；改變固定利率貸款，代之以浮動(dòng)利率貸款，降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)；改進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，減少首期付款額，延長期限，對購房者給予優(yōu)惠政策甚至直接補(bǔ)貼；完善金融法規(guī)，強(qiáng)化依法收貸的力度，并以合同約定形式，對逾期拖欠者實(shí)施停電、停水，公告催示直至依法強(qiáng)行搬遷等

47、綜合措施。</p><p>　　4 房屋貸款的貸款以及還款方式</p><p>　　在了解了一些房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的防范措施后，最主要的是要了解房屋貸款的貸款以及還款方式，從中選取最佳的貸款以及還款方式，以使得自己能得到最大的收益。下面就主要介紹在房屋貸款中的貸款以及還款方式。</p><p>　　4.1 房屋貸款的貸款方式</p><p

48、>　　4.1.1 住房公積金貸款</p><p>　　對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。</p

49、><p>　　優(yōu)點(diǎn)：貸款利率低，期限長，緩解借款人的還款壓力。</p><p>　　申請條件：申請住房公積金貸款必須符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門有關(guān)住房公積金貸款的規(guī)定。應(yīng)具備的基本條件為：（1）有合法的身份；（2）按時(shí)足額繳存住房公積金；（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及其他證明文件；（5）有規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并

50、保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（6）有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（7）符合當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。</p><p>　　4.1.2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款</p><p>　　個(gè)人住房貸款是銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，即通常所稱“個(gè)人住房按揭貸款”。

51、</p><p>　　貸款條件：借款人必須同時(shí)具備下列條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價(jià)款30％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住  房的首付款；（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為

52、保證人；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。</p><p>　　4.1.3 個(gè)人住房組合貸款</p><p>　　住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。</p>

53、;<p>　　貸款條件：申請個(gè)人住房組合貸款必須同時(shí)符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金貸款的規(guī)定和建設(shè)銀行有關(guān)自營性個(gè)人住房貸款的規(guī)定。應(yīng)具備的基本條件為：（1）有合法的身份；（2）按時(shí)足額繳存住房公積金的職工，且連續(xù)繳存1年以上；（3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（4）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（5）有所購（大修）住房全部價(jià)款30％以上的自籌資金，并保證用

54、于支付所購（大修）住房的首付款；（6）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；（7）符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；（8）貸款行規(guī)定的其他條件。</p><p><b>　　4.1.4 比較</b></p><p>　　大多數(shù)人都認(rèn)為個(gè)人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算，個(gè)人住房貸款(商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)

55、最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：</p><p>　　假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價(jià)50萬元的住房，以自有資金支付首付款30%，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20%(企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半)，現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1/3，月還款額多出10%，總額多出近5萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該

56、選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按10倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款2781.45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的20%，即1200

57、元/月，那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月，和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收</p><p>　　4.2 房屋貸款的還款方式</p><p>　　住房貸款的還款方式，按月還款額變化的趨勢來分類，可分為三類：第一類是月還款額越來越多的，有等比遞增還款

58、法和等額遞增還款法兩種；第二類是月還款額保持不變的，即等額本息還款法；第三類是月還款額越來越少的，有等額本金還款法、等額遞減還款法和等比遞減還款法三種。在這六種還款方式中，銀行通常推行等額本金和等額本息兩種還款方式。文獻(xiàn)[4][8]均提出了房屋貸款的還款方式。</p><p>　　4.2.1 等額本息還款</p><p>　　這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本

59、金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為貸款人，每個(gè)月還款金額固定操作相對簡單。收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。但是前期還款中利息多、本金少。相對于其他貸款方式，利息總額較多。</p><p>　　舉例來說，假設(shè)需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個(gè)月大約還1717元。初始的兩三年，1717元中

60、大約60%以上是歸還銀行的利息部分。</p><p>　　4.2.2 等額本金還款</p><p>　　所謂等額本金還款，即貸款人每個(gè)月償還相同的本金，同時(shí)付清上兩次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年

61、限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為1045元，總計(jì)首月償還銀行2200元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。</p><p>　　4.2.3 等比遞增和等比遞減還款方式</p><p>　　等比遞增還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法?！　?/p>

62、等比遞減還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。</p><p>　　4.2.4 等額遞增和等額遞減還款方式</p><p>　　這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割期限中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額

63、可能是等額增加或者等額遞減。等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。</p><p>　　以貸款10萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個(gè)月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還

64、700多元，第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)兩年需要還1300多元每月，隨后，每兩年遞減200元，直到最后一個(gè)兩年減至每個(gè)月700多元。</p><p>　　同樣的在文獻(xiàn)[9][10]均提到了房屋貸款的各種還款方式，并引用數(shù)據(jù)進(jìn)行了比較。</p><p>　　舉例比較幾種還款方式的差別性。貸款金額：10萬元；貸

65、款月利率：4．2％o；貸款期限：10年(120個(gè)月)；等額遞增(減)還款法采用年遞增(減)100元的幅度，等比遞增(減)還款法采用年遞增(減)11．5％的幅度。</p><p>　　從表可以看出，第一類還款方法的月還款額逐步上升，付的利息最多，而前期的付款金額最少，壓力最輕；第二類還款方法付款金額始終不變；第三類還款方法前期還款壓力都較高，其中等額遞減法和等比遞減法還款額下降的幅度都要比同屬一類的等額本金法大得多

66、，而支付的利息相應(yīng)也較少。其中付息最高的等比遞增法要比付息最低的等比遞減法高出11811．24元，前者要比后者多付49．75％的利息；而等比遞減法到期的利息比現(xiàn)在銀行采用的付息較少的等額本金法還要少付利息1669．96元；從月還款金額上看，等比遞減法第一年每月需償還1681．42元，而等比遞增法同期只需每月償還659．43元。前者是后者的2．55倍，付款壓力前者明顯高于后者；比較等額遞增和等額遞減法，也同樣可以發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律。</

67、p><p>　　同時(shí)，等額遞增(減)法和等比遞增(減)法的遞增(減)金額和比例還可以根據(jù)借款人的實(shí)際需要加以調(diào)整。這樣，每個(gè)借款人都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來調(diào)整遞增(減)的具體數(shù)字，選擇更適合自己的還款方法。如剛剛參加工作的年輕人可以選擇采用等額遞增或等比遞增還款法，減輕即期付款的壓力，而對于目前收入水平較高的人來說，選擇等額遞減和等比遞減法可以在較快的時(shí)間內(nèi)降低貸款余額，達(dá)到少付利息的目的，或者減輕后期可能因收入水

68、平下降而造成的還款壓力。當(dāng)然同時(shí)也要提醒借款人量人為出，從長遠(yuǎn)考慮，選擇最適合的還款方法，切不可因?yàn)橄肷俑独ⅲ活欁约旱膶?shí)際情況，造成逾期違約的尷尬情況。隨著銀行業(yè)競爭時(shí)代的到來，各家商業(yè)銀行必將進(jìn)一步對客戶資源進(jìn)行合理分類，針對不同群體實(shí)施差別化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代金融企業(yè)以人為本的經(jīng)營理念。</p><p><b>　　4.3 建議</b></p><p>　　了

69、解了房屋貸款的貸款以及還款方式后，消費(fèi)者便可根據(jù)自身的條件來選取最適合自己的最佳組合。然而適合一個(gè)人的最佳組合，對另一個(gè)人卻并不一定是最佳的。所以在此提出了一些建議。</p><p>　　1、月收入3000--5000元這類家庭通常是夫婦雙方都是剛參加工作不久，收入不高、存款有限，為結(jié)婚才打算購買房屋，所以不應(yīng)該將手中全部資金都用來支付首付，而是要留一部分做裝修費(fèi)用。這時(shí)候不妨考慮一居室小戶型的二手房。等額本息還

70、款可以根據(jù)自身還款能力確定每月還款額度，不必給自己太大經(jīng)濟(jì)壓力，并且不比每月都規(guī)劃還款問題。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累，再作提前還款與二次置業(yè)的打算。</p><p>　　2、月收入5000--8000元如果夫婦雙方有一定積蓄，經(jīng)濟(jì)上較為寬裕，購房可以考慮兩種貸款方案，貸款年限15年，以等額本息的方式還款?；蛘哔J款年限20年，等額本金的方式還款。</p><p>　　選擇第一種方案每月還款額度一樣

71、，非常適合于收入穩(wěn)定的人群，貸款時(shí)間短。選擇第二種方案，雖然最初幾個(gè)月還款額度較高、壓力較大，但還款額度會(huì)每月遞減，還貸壓力會(huì)逐漸降低。而第二種方案相對于第一種方案，所支付的貸款利息會(huì)有所減少。</p><p>　　3、月收入8000元以上這類家庭，經(jīng)濟(jì)收入比較寬裕，追求高品質(zhì)、高檔次的生活方式，通常會(huì)考慮選擇產(chǎn)權(quán)明晰、無期房風(fēng)險(xiǎn)、社區(qū)成熟、配套設(shè)施完善的公寓房，一般情況下不會(huì)短期內(nèi)二次置業(yè)。因?yàn)槭杖敕€(wěn)定，有較強(qiáng)

72、的還款能力，因此適合選擇等額本金的還款方式，這樣不僅可以逐步減少還款壓力，還可以節(jié)省貸款利息的支出。另外，也可以雙周供還款方式，比等額本金還要節(jié)省利息。</p><p>　　5 杭州市區(qū)房屋抵押貸款的數(shù)據(jù)</p><p><b>　　5.1 貸款利率</b></p><p>　　通過對杭州地區(qū)的房產(chǎn)公司的訪問，了解了杭州地區(qū)2006～201

73、0年歷年的個(gè)人住房公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率，下面的兩張表格分別是歷年的杭州地區(qū)歷年的個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)上貸款利率的數(shù)據(jù)：</p><p><b>　　公積金貸款利率</b></p><p><b>　　商業(yè)貸款利率</b></p><p>　　當(dāng)了解了當(dāng)年杭州的住房貸款利率數(shù)據(jù)時(shí)，消費(fèi)者就可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)以及結(jié)合

74、自身的收入，來選取最適合自己或者自己能夠承受的的貸款方式進(jìn)行住房個(gè)人貸款。</p><p>　　主要還款方式的數(shù)據(jù)比較</p><p><b>　　等額本息計(jì)算公式：</b></p><p>　　每月還款額=a*[I*(1+I)^n]/[(1+I)^n-1]</p><p>　　注：a為貸款本金,I為貸款月利率,n為貸款

75、月數(shù)</p><p>　　計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。</p><p><b>　　等額本金計(jì)算公式：</b></p><p>　　每月應(yīng)還本金=a/n</p><p>　　每月應(yīng)還利息=a(n)

76、*i/30*d(n)</p><p>　　注：a為貸款本金 ，i為貸款月利率，n為貸款月數(shù)，a(n)為第n個(gè)月貸款剩余本金，a(1)=a，a(2)=a-a/n，a(3)=2-2*a/n……以次類推。d(n)為第n個(gè)月的實(shí)際天數(shù)，如平年2月就為28，3月就為31，4月就為30，以次類推</p><p>　　計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。</p>

77、<p>　　以2008年的公積金貸款利率為例，假設(shè)貸款30年間公積金利率沒有變動(dòng)，分別套用等本金和等利息的公式，得到下面的數(shù)據(jù)表：</p><p>　?。üe金利率）房貸一年至三十年月均還款試算表</p><p>　　（以貸款十萬元為例）</p><p>　　根據(jù)這表上面的數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者會(huì)選擇等本金還款方式。然而這只是一個(gè)假設(shè)公積金利率30年不變的

78、情況得到的結(jié)果，當(dāng)中間出現(xiàn)利息的變化時(shí)，說不定消費(fèi)者的選擇可能會(huì)是不同的。</p><p><b>　　6 結(jié)論</b></p><p>　　本文通過對房屋貸款的概念、優(yōu)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、防范措施以及貸款和還款方式的具體介紹，然后根據(jù)查找的數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的比較來選擇適合自身的貸款及還款方式。</p><p>　　房屋貸款雖然能給人們、社會(huì)甚至是全世界

79、帶來許多利益，然而如果人們只是盲目的進(jìn)行貸款，而沒有考慮到其他的一些相關(guān)因素，那么，他將不會(huì)得到他所預(yù)想到的結(jié)果，所以在進(jìn)行房屋貸款時(shí)，必須符合能夠貸款的條件。當(dāng)人們正在進(jìn)行貸款時(shí)，也必須考慮自己是貸款多少，然后根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對自己負(fù)擔(dān)最小、獲取收益的最大的最佳貸款以及還款方式，只有這樣，人們才能真正的獲得自己所期望的收益。</p><p>　　雖然房屋貸款能給人們帶來經(jīng)濟(jì)的上的收益，但是卻不是每個(gè)人都能

80、夠借貸的到，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場中仍存在著許多問題，這就要用到文獻(xiàn)[11][12]。文獻(xiàn)[13]中具體羅列了2005年杭州房地產(chǎn)市場需求調(diào)查的數(shù)據(jù)以及相關(guān)的研究。除了用到以上幾篇文獻(xiàn)，還要用到文獻(xiàn)[14][15]。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]劉占國.利息理論[M].天津:南開大學(xué)出版社.2000.</p>&l

81、t;p>　　[2]郭嵐.個(gè)人住房抵押貸款問題與對策研究[J].重慶社會(huì)科學(xué).1988, 01:62—64.</p><p>　　[3]劉義圣.兩種利息理論與中國利率體制改革[J].福建論壇.2000,2:12—15.</p><p>　　[4]柯麗華,葉義成.個(gè)人住房抵押貸款還款方法研究[J].武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào).2005,7(2):21—23.</p><p>

82、;　　[5]秦虹.住房政策:一項(xiàng)世界關(guān)注的城市研究課題[J].國外城市規(guī)劃.1998, 2:11—16.</p><p>　　[6]陳宇紅，陳雪.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].打通職業(yè)技術(shù)學(xué)院報(bào).2000,14(2):9—10.</p><p>　　[7]王家庭.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào).1999，16.</p><p>　　[8]

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84、社會(huì)科學(xué).1994,3:40—41.</p><p>　　[12]張五常.中國面對的房地產(chǎn)政策是大難題[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊.2010,4：23.</p><p>　　[13]2005年杭州房地產(chǎn)市場需求調(diào)查白皮書之公寓篇[J].樓市.2005,19:22—24.</p><p>　　[14]Jaeques Melitz. Open market operations

85、and the classical“real”theory of the interest rate[J]. Zeitschrift fur nationalokonomie.1969,29:111—120.</p><p>　　[15]Fisher,Irving.The theory of interest: as determined by impatience to spend income and opp

86、ortunity to invest it[M]. Canada: Macmillan Company, 1930.</p><p><b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p>　　利息理論在杭州房屋抵押貸款中的應(yīng)用　　 </p><p>　　前言部分（說明寫作的目的，介紹有關(guān)概念，扼要說明本文的主要任務(wù)）</p><p&

87、gt;<b>　　1、寫作目的：</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入的穩(wěn)定，使得人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高。為了獲取更多的利益，在市場上形成了房屋貸款的趨勢。本文通過查找相關(guān)房屋貸款的資料，以及結(jié)合利息理論在房屋貸款方面的一些運(yùn)用，總結(jié)了房屋貸款不同的貸款以及還款方式，并通過比較選取最佳貸款、還款方式，以使得消費(fèi)者能夠從中獲取最大的收益。</p><p

88、><b>　　2、相關(guān)概念：</b></p><p><b>　　利息</b></p><p>　　所謂利息（interest），指的是在一定時(shí)期內(nèi)，資金擁有人將使用資金的自由權(quán)轉(zhuǎn)讓給借款人后所得到的報(bào)酬[1]。抽象點(diǎn)說就是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門注入并回流時(shí)所帶來的增值額。 </p><p>　　在某種意義上，利

89、息事實(shí)上也可以看作是租金的一種形式，即借方向貸方支付的由于資金轉(zhuǎn)讓而在一段時(shí)間內(nèi)不能使用該筆資金所引起的損失。</p><p><b>　　房屋貸款</b></p><p>　　購房者以所購買的房屋為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款，并承諾以年金形式按月支付貸款本息，當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借貸人對抵押房屋的殯回權(quán)，并將抵押房屋拍賣，從中獲得補(bǔ)償，這就是房屋抵押貸

90、款 [2] 。</p><p><b>　　3、主要任務(wù)</b></p><p>　　通過查找相關(guān)房屋貸款的資料，以及結(jié)合利息理論在房屋貸款方面的一些運(yùn)用，總結(jié)了房屋貸款不同的貸款以及還款方式，并通過比較選取最佳貸款、還款方式，以使得消費(fèi)者能夠從中獲取最大的收益。</p><p>　　二、主題部分（闡明有關(guān)主題的歷史背景、現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以及對

91、這些問題的評述）</p><p>　　在大三第二學(xué)期，我們學(xué)習(xí)利息理論的相關(guān)知識(shí)，也大致了解了它的一些重要概念，在文獻(xiàn)[1]中我們了解了利息理論中利息的概念以及和利息有關(guān)的對應(yīng)的知識(shí)，而在文獻(xiàn)[3]中也提到了關(guān)于利息的來源和本質(zhì)。利息是由一定數(shù)量的本金通過借貸行為后產(chǎn)生出來的，在不同的生產(chǎn)方式中體現(xiàn)著不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在資本主義生產(chǎn)方式中，利息是平均利潤的分割，而利潤是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，因而，利息反映的是資本

92、家與雇傭勞動(dòng)者之間剝削與被剝削的關(guān)系。在社會(huì)主義生產(chǎn)方式中，利息來源于聯(lián)合勞動(dòng)者的純收入，它體現(xiàn)了聯(lián)合勞動(dòng)者之間的分配關(guān)系。 </p><p>　　而利息理論在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用十分廣泛，本文主要介紹利息理論在房屋貸款的運(yùn)用。</p><p>　　文獻(xiàn)[4]中提到，在當(dāng)今社會(huì)，城市住房問題成為了世界性難題，無論哪個(gè)國家，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到或正面臨著這一難題，世界各國政府也都對解決城

93、市住房問題給予了高度的關(guān)注[5]。在中國，隨著經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，人們的收入穩(wěn)步提高，從而對生活質(zhì)量也提出了越來越高的要求。因此，居住條件的改善已經(jīng)成為提高人民生活質(zhì)量的重要內(nèi)容之一。在經(jīng)歷了以福利方式分配住房的長期實(shí)踐之后，歷史性的房屋破舊不堪、城市流動(dòng)人口增加以及家庭結(jié)構(gòu)變化、收入及存款的增加等因素促使住宅由福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐沸再|(zhì)，住房自由化政策取代了公共住房政策，實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙浞绞健Ｔ谶@一轉(zhuǎn)變過程中，人們的消費(fèi)觀也發(fā)生了很

94、大的改變，開始接受以信貸方式購買住房的所有權(quán)。</p><p>　　購房者以所購買的房屋為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款，并承諾以年金形式按月支付貸款本息，當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借貸人對抵押房屋的殯回權(quán)，并將抵押房屋拍賣，從中獲得補(bǔ)償，這就是房屋抵押貸款，是當(dāng)今世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)廣為流行的一種融資購樓方式。</p><p>　　房屋抵押貸款不僅有利于消費(fèi)者，而且有利于房地產(chǎn)開發(fā)商和

95、銀行金融業(yè)務(wù)的拓展。文獻(xiàn)[2]中就提出了進(jìn)行房屋貸款的一些優(yōu)點(diǎn)。</p><p>　　首先，對消費(fèi)者，可通過這一手段將其今后勞動(dòng)報(bào)酬中的住房消費(fèi)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)可抵用的住房購買力，以職工未來工資中的住房消費(fèi)費(fèi)用的相對無限性來克服當(dāng)前工資中屬于住房消費(fèi)費(fèi)用的有限性，避開收人積累與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)消費(fèi)之間的“時(shí)間差”，從而使職工購買整個(gè)住房價(jià)值的資金問題得以解決。這便是住房信貸的實(shí)質(zhì)和功能之所在</p><p&g

96、t;　　第二，良好的銀企關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)商的臂膀。積壓房屋對眾多開發(fā)商是一個(gè)沉重的包袱。而有了金融的支持，開發(fā)商就可以大有作為。目前商品房按揭已在營銷中起著不可估量的作用。一個(gè)樓盤推出時(shí)，要取得好的市場效果，除了其本身的地段、房型、質(zhì)量、銷價(jià)等因素外，銀行按揭已成為一個(gè)極其重要的籌碼。</p><p>　　第三，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款可促使銀行的放貸結(jié)構(gòu)得到改善。目前我國銀行對個(gè)人住房抵押貸款比例不到全部房地產(chǎn)貸款

97、總額的10%，而在美國、香港等個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展較為成熟的國家和地區(qū)，個(gè)人住房抵押貸款占銀行貸款的30%，據(jù)中國建設(shè)銀行總行房貸部的一個(gè)調(diào)查材料表明，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)中資產(chǎn)質(zhì)量最好、效益最佳、市場潛力較大的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。把信貸資金從向生產(chǎn)領(lǐng)城投放為主轉(zhuǎn)向消費(fèi)領(lǐng)域傾斜，有利于改善銀行放貸結(jié)構(gòu)，促使銀行資金步人良性循環(huán)。</p><p>　　第四，有利于加快居民消費(fèi)的優(yōu)化進(jìn)程和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

98、目前我國城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降到50%以下，其中占總數(shù)20%的高收人家庭的恩格爾系數(shù)已降到45%以下，說明居民家庭收人中更多的部分可用于住房消費(fèi)，但由于長期住房福利化的影響，居民消費(fèi)支出中的住房消費(fèi)，包括水電在內(nèi)所占比重僅占家庭消費(fèi)支出的6-8%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理，是造成目前一般消費(fèi)品生產(chǎn)過度競爭，相對過剩與居民高儲(chǔ)蓄率并存的重要原因之一。</p><p>　　因此，從改變消費(fèi)結(jié)構(gòu)人手，啟動(dòng)民用商品住宅

99、消費(fèi)，不僅可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終需求擴(kuò)展空間，而且會(huì)大大促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。此外，房地產(chǎn)抵押貸款還利于政府的稅收和解困。房屋交易是一筆大宗買賣，市場的活躍將使政府從中受益。</p><p>　　由上可以了解到，進(jìn)行房屋貸款，不但解決了城鎮(zhèn)居民購房資金不足的問題，又解決了住房商品的來源問題，還解決了住房的銷售問題，同時(shí)也保證了貸款銀行資金的內(nèi)部循環(huán)，減少資金流失。然而，任何事物都是具有兩面性的，進(jìn)行房屋貸款

100、的同時(shí)，時(shí)常也伴隨著一定量的風(fēng)險(xiǎn)。在文獻(xiàn)[6][7]中就概括性的總結(jié)了在進(jìn)行房屋貸款時(shí)可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　個(gè)人住房抵押貸款由于期限長，容易受宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及其它不確定因素的影響，是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極大的市場，且風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制不完善，因而嚴(yán)重影響了銀行的放貸積極性。存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有對借款人資信無法真實(shí)了解的信用風(fēng)險(xiǎn)，抵押物難以變現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及補(bǔ)償機(jī)制不完善的管理風(fēng)險(xiǎn)等。</p>

101、<p>　　發(fā)放個(gè)人住房抵押貨款要冒信用風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)較大。</p><p>　　由于個(gè)人住房抵押貸款是零售性業(yè)務(wù)(雖然可以通過單位擔(dān)保辦理“批量”業(yè)務(wù)，但實(shí)質(zhì)上仍是零售性業(yè)務(wù))。其貸款對象是分散的、眾多的居民個(gè)人，而導(dǎo)致居民個(gè)人可支配收入下降的因素相當(dāng)多，銀行很難對借款人的收人情況等進(jìn)行持續(xù)的、有效的監(jiān)督和了解，同時(shí)由干我國目前尚沒有對居民個(gè)人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查評估的行業(yè)，銀行很難對借款人資信的真

102、實(shí)情況作出準(zhǔn)確的判斷，這樣銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款就要冒相當(dāng)大的信用風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2、發(fā)放個(gè)人住房抵押貨款要冒較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　個(gè)人住房貸款屬于中長期貸款，銀行一旦將資金發(fā)放出去很難在短時(shí)期內(nèi)收回。由干我國目前還缺乏政府擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)制度和住房抵押貸款二、三級市場，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓抵押貸款債權(quán)收回資金，變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，同時(shí)

103、個(gè)人住房抵押貸款是新業(yè)務(wù)，缺乏必要的人才儲(chǔ)備和準(zhǔn)確的市場預(yù)測，加之住房市場受宏觀經(jīng)濟(jì)等的影響很大，銀行發(fā)放此類貸款難度和風(fēng)險(xiǎn)就很大。更重要的是，由于我國住房市場尚處于起步階段，相關(guān)法規(guī)很不完善，若借款人違約，銀行很難做到按合同約定處分抵押物，即使處分了抵押物，也不一定能夠補(bǔ)償借款人的欠款。</p><p>　　3、個(gè)人住房抵押貨款市場缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制。</p><p>　　如何

104、按時(shí)收回個(gè)人住房抵押貸款已引起有關(guān)銀行的重視。有關(guān)部門雖然采取一些有效的措施加以防范，但從整個(gè)社會(huì)角度看，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償機(jī)制尚未真正建立起來。目前有的保險(xiǎn)公司開辦了個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)，但尚處于試辦階段，不是其經(jīng)營重點(diǎn)，并涉及到費(fèi)率等多方面問題，銀行難以通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于我國目前尚沒有形成規(guī)范的住房抵押貸款二級市場和建立專門向住房抵押貸款提供擔(dān)保的政府機(jī)構(gòu)，銀行不可能通過轉(zhuǎn)讓抵押貸款債權(quán)的方式或政府擔(dān)

105、保的方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　4、發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款要冒欺詐風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　欺詐行為是指違反金融管理法規(guī)，采取捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房屋”作抵押，騙取無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使國家財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重?fù)p失的行為。主要有五種表現(xiàn)形式（1）重復(fù)貸款。指有些貸款抵押人憑一本房屋所有權(quán)證而將房屋多次抵押，從而貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋價(jià)格。（2）虛擬抵押。