二線城市城市綜合體的風險控制研究

1、二線城市的城市綜合體風險控制研究二線城市的城市綜合體風險控制研究——以沈陽和泓國際項目為例以沈陽和泓國際項目為例摘要：摘要：激變時代是我國城市建設(shè)開發(fā)的一個重要趨勢“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀人類發(fā)展的兩大主題”，從1990年到2010年，我國的城市化從18.96%將提高到45%以上，這一迅猛進程使城市建設(shè)開發(fā)進入一個激變時代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產(chǎn)全部開發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（CityM

2、all）正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實現(xiàn)了將城市運營、區(qū)域運營與泛地產(chǎn)有機結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當前我國城市開發(fā)的重要趨勢之一。城市綜合體，具體指都市中的居住、商務辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。它通過街區(qū)實現(xiàn)與外部城市空間的有機結(jié)合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價值。當前我國城市綜合體項目的發(fā)展面臨一定的風險，十多年來，我國城

3、市綜合體項目對帶動城市經(jīng)濟和提升城市的形象品質(zhì)起到一定作用，香港銅鑼灣時代廣場、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目已成為一張張耀眼的城市名片。然而并非所有的城市綜合體都能帶動區(qū)域經(jīng)濟。作為一種城市價值系統(tǒng)的運營模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開發(fā)技術(shù)和投資決策的復雜性遠遠高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開發(fā)，意味著綜合體開發(fā)必然承受巨大風險。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場環(huán)境巨變、項目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發(fā)商經(jīng)營操

4、盤能力不足、后期運營不利……，諸如此類等等因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發(fā)對區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項目本身的損失和開發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價（2）影響綜合體項目成功與否的重要風險因素來自于兩大方面，一方面是對區(qū)域環(huán)境開發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發(fā)商的要求，包括資金實力、開發(fā)節(jié)奏、配套資源、

5、人才團隊、經(jīng)營能力以及項目風險承受能力等。當前，我國北京、上海等一線城市，戰(zhàn)略決策和經(jīng)營風險（如項目獲取決策風險，項目合作開發(fā)風險，資金風險等），45%來源于管理和流程風險（核心人員流失風險，資金管理風險，產(chǎn)品定位風險，招標采購風險，客戶訴訟風險，重大質(zhì)量安全事故、違規(guī)處罰風險等）?？梢姵鞘芯C合體的風險控制無論從宏觀的城市發(fā)展還是微觀的房地產(chǎn)企業(yè)管理都具有一發(fā)千鈞的作用。成功的城市綜合體在提升城市區(qū)域價值及經(jīng)濟競爭力，加強城市資源整合，

6、合理城市規(guī)劃，引導消費以及城市投資環(huán)境和居住環(huán)境的改善上都有深遠而實際的意義。1.21.2研究內(nèi)容與研究方法研究內(nèi)容與研究方法1.2.11.2.1研究內(nèi)容研究內(nèi)容本文運用項目風險管理的一些成熟的理論和方法，結(jié)合我國城市綜合體項目的實際情況，以風險管理程序為脈絡，對城市綜合體項目的全過程從風險識別、風險分析、風險應對到風險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時結(jié)合實施項目進行分析和研究，為城市綜合體項目管理提供可行的操作應用。1.2.21.2

7、.2研究方法研究方法本文運用項目風險管理理論，結(jié)合城市綜合體項目實際情況，利用風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控，對房地產(chǎn)項目從投資決策、前期階段、建設(shè)階段、銷售和資產(chǎn)管理階段風險識別和詳細的分析，并提供詳細的風險應對措施。程序和脈絡，對城市綜合體項目的全過程從風險識別、風險分析、風險應對到風險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時結(jié)合實施項目進行分析和研究，為城市綜合體項目管理提供可行的操作應用。第2章城市綜合體理論和實踐綜述城市綜合

8、體理論和實踐綜述2.12.1城市綜合體城市綜合體2.1.12.1.1城市綜合體理論發(fā)展城市綜合體理論發(fā)展國外城市綜合體的研究主要集中在以下三個方面：（1）城市發(fā)展模式：MelvilleC.Branch（2009）指出城市發(fā)展理論依據(jù)有伯吉斯的同心圓模式，霍伊特的扇形模式，哈里斯、烏爾曼的多核心模式，區(qū)域城市理論，霍華德的花園城市理論，勒柯布西耶的光明城理論，有機疏散和衛(wèi)星城理論，緊縮城市理論，城中城理論，新城市主義，有機可持續(xù)發(fā)展理論等