關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”合法化之法律分析及解決路徑.pdf

1、近年來,隨著我國房價的日益高漲,很多地方都出現(xiàn)了在集體所有的土地上建房出售的現(xiàn)象,即所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房。“小產(chǎn)權(quán)”房不是一個法律概念,學(xué)術(shù)界對“小產(chǎn)權(quán)房”亦無統(tǒng)一界定,本文研究的“小產(chǎn)權(quán)房”專指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的,而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的一類房屋。在資本主義國家,由于實行土地私有制度,不會產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房問題,小產(chǎn)權(quán)房是在我國獨特的二元化土地制度下產(chǎn)生的。目前我國實行的土地制度將

2、土地所有形式分為國家所有和集體所有,在法律及政策的種種限制下,集體土地者不能自由充分地行使其所有權(quán)能。因此實踐中,在集體土地上建造出售的“小產(chǎn)權(quán)”房,在房屋交易轉(zhuǎn)讓時就會出現(xiàn)相關(guān)的土地使用權(quán)無法隨房屋這一客體同時轉(zhuǎn)讓的問題。雖然“小產(chǎn)權(quán)”房己經(jīng)出現(xiàn)并呈快速蔓延趨勢,但根據(jù)我國現(xiàn)有的土地政策和房地產(chǎn)政策,“小產(chǎn)權(quán)”房是法律所不承認的,“小產(chǎn)權(quán)”房買賣引起的法律糾紛使其成為人們議論的焦點,小產(chǎn)權(quán)房的合法性在學(xué)界也引起了廣泛的爭議,因此,對我

3、國“小產(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象的法律問題研究既具有一定的理論意義,也有著很強的現(xiàn)實意義。
　　本文共分為四大部分,分別為:小產(chǎn)權(quán)房基本問題闡述、小產(chǎn)權(quán)房與我國現(xiàn)行法律制度的沖突、小產(chǎn)權(quán)房合法化的理由思考、小產(chǎn)權(quán)房合法化的法律解決路徑等四章。整篇文章圍繞小產(chǎn)權(quán)房的基本問題及相關(guān)法律制度問題展開了分析和探討。
　　本文第一部分是對“小產(chǎn)權(quán)”房的基本問題闡述,先對“小產(chǎn)權(quán)”房的內(nèi)涵和特征作出法律分析,后引用翔實的數(shù)據(jù)說明了小產(chǎn)權(quán)房當前在我國發(fā)

4、展的現(xiàn)狀,并由此從現(xiàn)實和理論的角度論述了關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房出現(xiàn)的原因:直接原因是審批手續(xù)簡單、開發(fā)成本極低;根本原因是城市化的高速發(fā)展、城鄉(xiāng)二元化土地法律制度的不完善。
　　第二部分首先分析了“小產(chǎn)權(quán)”房與我國現(xiàn)行法律制度的沖突,先概括歸納出我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和房屋買賣方面的現(xiàn)行法律規(guī)定,進而分析揭示出“小產(chǎn)權(quán)”房之所以被官方定為違法,原因在于其建造和出售出租的事實與我國現(xiàn)行法律中有關(guān)農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓或者出租用于非

5、農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定相違背,同時指出“小產(chǎn)權(quán)”房禁而不止、糾紛不斷,愈演愈烈的現(xiàn)實困境,如何協(xié)調(diào)解決小產(chǎn)權(quán)房問題與我國現(xiàn)行法律、政策的沖突,完善目前的農(nóng)村土地法律制度,為小產(chǎn)權(quán)房尋找法律解決路徑,已成為當務(wù)之急。
　　第三部分是本文的關(guān)鍵所在,闡述表明了筆者對“小產(chǎn)權(quán)”房合法化持肯定的態(tài)度,并對合法化的理由進行了分析和思考。首先通過對我國現(xiàn)行《憲法》、《物權(quán)法》、《民法》等法律的相關(guān)條文進行解讀,揭示小產(chǎn)權(quán)房合憲性、合法性的本質(zhì),指明將

6、小產(chǎn)權(quán)房界定為非法在法律上缺乏充分性和正當性。其次從權(quán)利沖突、利益均衡角度,指出現(xiàn)行法規(guī)政策對小產(chǎn)權(quán)房的否認實質(zhì)上侵犯了農(nóng)民的財產(chǎn)所有權(quán)和憲法平等權(quán),構(gòu)成了對農(nóng)民的制度性歧視,此外,小產(chǎn)權(quán)房合法化是使房地產(chǎn)市場中的公權(quán)力得到必要約束的要求。最后對小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的深層次社會制度原因進行剖析,即當前我國城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)下的土地制度和戶籍制度。呼吁對不符合新時期社會主義和諧社會建設(shè)客觀需要的現(xiàn)行土地制度和戶籍制度進行修正和完善。
　　

7、第四部分是本文的創(chuàng)新點所在,在總結(jié)前面幾章的基礎(chǔ)上指出小產(chǎn)權(quán)房合法化的積極意義,指出了部分學(xué)者對小產(chǎn)權(quán)房合法化的憂慮并逐個進行分析解釋,表達了筆者應(yīng)當賦予小產(chǎn)權(quán)房合法的地位的最終觀點,并提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律路徑,即完善集體土地所有權(quán)制度和構(gòu)建賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)權(quán)能的法律制度。進一步探討了關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房買受人權(quán)益保護的法律救濟途徑,主要包括通過現(xiàn)有房地產(chǎn)糾紛的救濟措施、參照違法建筑處理的方式保護“小產(chǎn)權(quán)房”買受人利益。