房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制法律機(jī)制研究.pdf

1、近幾年來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛,一片繁榮。不可否認(rèn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺具有十分重大的意義和作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長,提高人民生活水平方面發(fā)揮了非常巨大的作用?？墒?異?；鸨姆康禺a(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了許多的問題,比如暴露出的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),對(duì)于資金的依賴性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往存在資金不足的問題,為了進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā),它們常以按揭貸款的方式進(jìn)行開發(fā),而其自籌資金

2、卻極為不足。另外,公眾對(duì)于房屋的需求量是十分巨大的,但高房價(jià)和低收入的矛盾仍然十分突出,房地產(chǎn)信貸的發(fā)展就在一定程度上解決了這個(gè)矛盾。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在各商業(yè)銀行開展以來發(fā)展迅速。大規(guī)模的信貸向單一的房地產(chǎn)行業(yè)集中,對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言,意味著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將更多地受該行業(yè)變動(dòng)的影響。這也意味著房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)如果得不到有效的控制,則這種風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)危及商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融業(yè)體系的安全。因此,構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制法律機(jī)制就變的非常急迫了。本研究主體分為

3、四個(gè)部分：
　　第一部分為“房地產(chǎn)信貸原理闡釋”。該部分首先介紹了房地產(chǎn)信貸的概念,之后總結(jié)了房地產(chǎn)信貸活動(dòng)的特點(diǎn),表現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸行為具有過程性、還款周期比較長、商業(yè)銀行本身為信貸活動(dòng)的主體,商業(yè)銀行信貸行為受到商業(yè)銀行主體所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的約束。然后介紹了房地產(chǎn)信貸的分類。又指出了房地產(chǎn)信貸的績效,在于房地產(chǎn)信貸有利于擴(kuò)大市場(chǎng)需求、升級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、增加資金來源、分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。最后,介紹了我國房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。
　　第二部分為

4、“我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析”。首先對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)界定,即房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中,因不確定因素的單一或綜合的影響,使商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)遭受損失的可能性,即借款人不能按約償付貸款的可能性。并指出我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出不確定性、潛在性、關(guān)聯(lián)性等特點(diǎn)。通過分析,可以看出房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有很大的危害性。表現(xiàn)在:容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、不利于優(yōu)化房地產(chǎn)融資環(huán)境、助長道德風(fēng)險(xiǎn)。然后分析了我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn),立足于商

5、業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人三個(gè)角度。最后為我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因分析,涵蓋四個(gè)方面:借款人之原因、商業(yè)銀行內(nèi)部之原因、市場(chǎng)之原因、制度之原因。
　　第三部分為“其他國家、地區(qū)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)及啟示”。通過對(duì)美國、日本、香港等國家、地區(qū)的良好的經(jīng)驗(yàn)分析以及對(duì)美國次貸危機(jī)的分析,探討他國在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制方面的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)對(duì)于我國的意義。
　　第四部分是“構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)法律控制機(jī)制的設(shè)想”。這部分為整篇文章

6、的重點(diǎn)。首先指出了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制具有十分重要的作用:能夠減少銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的損失,增強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸預(yù)期收益;能夠樹立良好的企業(yè)形象;能夠穩(wěn)定社會(huì)金融。然后根據(jù)借款人、商業(yè)銀行、政府三類主體在房地產(chǎn)信貸中的地位,來構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)法律控制機(jī)制。第一,針對(duì)借款人,建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制,通過建立我國的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與衡量法律制度以達(dá)到預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的目的。其主要目的是通過對(duì)借款人基本情況、信用狀況和還款情況的監(jiān)控,對(duì)有問題的借款人

7、及時(shí)預(yù)測(cè)、發(fā)現(xiàn),并采取必要的措施防范風(fēng)險(xiǎn)。提出建立滿足信息公開化、信用采集機(jī)構(gòu)規(guī)范化、信用信息評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)化三項(xiàng)要求的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與衡量法律制度。第二,針對(duì)發(fā)放貸款的商業(yè)銀行,主要是建立我國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化制度,通過信貸資產(chǎn)的證券化,分散房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。肇始于美國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是解決我國目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)存量大的有效方法之一。建立我國的資產(chǎn)證券化制度,需要優(yōu)化法律法規(guī)結(jié)構(gòu)、大力推動(dòng)金融體制改革、建立證券化的等級(jí)評(píng)定制

8、度。第三,從商業(yè)銀行經(jīng)營管理的角度來講,建立一整套內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制,可以提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,以確保房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的安全。要合理控制貸前風(fēng)險(xiǎn),包括審查申請(qǐng)人資質(zhì)、公正抵押物價(jià)值評(píng)估、完善信貸合同。另外,也要加強(qiáng)貸后風(fēng)險(xiǎn)管理以及謹(jǐn)慎處理問題信貸。第四,雖然政府的監(jiān)管只能在宏觀經(jīng)濟(jì)正確預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上提供金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警,而不能從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)的來源,但是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管機(jī)制,有利于有效監(jiān)督,對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防。需要指出的是