中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展呈現(xiàn)一種加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。20世紀(jì)80年代中期我國(guó)推行住宅商品化、住房分配貨幣化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要力量。快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)融資體制的發(fā)展，并逐漸形成了以商業(yè)銀行信貸為主，資本市場(chǎng)、民間借貸和信托等融資工具為輔的房地產(chǎn)融資體系。雖然房地產(chǎn)業(yè)融資渠道較多，但多年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接融

2、資發(fā)展緩慢，開發(fā)資金多依賴于銀行貸款，直接融資與間接融資比例失調(diào)，約有60％-70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源于銀行貸款的支持，商業(yè)銀行幾乎參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。作為一種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小、收益相對(duì)高的貸款品種，房地產(chǎn)信貸成為各家商業(yè)銀行信貸競(jìng)爭(zhēng)的重要領(lǐng)域。通過(guò)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)日漸集聚。目前，我國(guó)房地產(chǎn)信貸方面存在的突出問(wèn)題有：第一、快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響了商業(yè)銀行

3、的信貸風(fēng)險(xiǎn)偏好。第二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的快速發(fā)展促使房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快。第三、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴銀行資金，致使風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)銀行高度轉(zhuǎn)移。第四、銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致其信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。第五、商業(yè)銀行內(nèi)部控制和激勵(lì)機(jī)制的不健全弱化了對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。
　　 雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)總體較為合理，信貸資產(chǎn)質(zhì)量也相對(duì)較好，但是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不健全，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政干預(yù)較多，商業(yè)銀行在滿足房地產(chǎn)信貸資金需求的同時(shí)，

4、也承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)大量的融資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是不以商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)意志為轉(zhuǎn)移的一種客觀存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其中房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)既具有金融風(fēng)險(xiǎn)的一般性，又具有房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，即與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和周期性密切相關(guān)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)信貸的一般性分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱型產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的重要組成部分，是承擔(dān)著社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體；它和眾多產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)性，具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣泛的產(chǎn)業(yè)特性，它

5、的波動(dòng)會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響；與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度更為緊密，它們相互制約，幾乎是一榮俱榮，一損俱損。房地產(chǎn)信貸資金具有自身的運(yùn)動(dòng)特性，信貸風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿其運(yùn)動(dòng)的全過(guò)程，貸款利率、信貸規(guī)模、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)過(guò)度增長(zhǎng)均可引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析主要集中在對(duì)機(jī)制性原因、投融資方式和行為、政策性原因、經(jīng)營(yíng)性原因所引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及具體表現(xiàn)。
　　 中國(guó)銀行業(yè)應(yīng)當(dāng)汲取國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有代表性國(guó)家的信

6、貸風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代以來(lái)，一直是全球規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)的典范，其在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)各金融機(jī)構(gòu)也建立了嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部控制制度和完善的社會(huì)信用體系，但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者、會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會(huì)掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)更具有隱蔽性。美國(guó)次貸危機(jī)中，正是由于上述各市場(chǎng)參與者低估了以次貸為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品或信用衍生產(chǎn)品的風(fēng)

7、險(xiǎn)，才加劇了次貸風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性、擴(kuò)散性。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，特別是在金融創(chuàng)新、房貸市場(chǎng)發(fā)展和金融監(jiān)管等方面，敲響了警鐘。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)正逐步顯現(xiàn)，如何避免重蹈覆轍是我們必須思考的問(wèn)題。因此，重新審視和總結(jié)美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)顯得尤為重要。
　　 第一、商業(yè)銀行在發(fā)展住房按揭貸款的過(guò)程中，要高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。第二、房地產(chǎn)業(yè)是周期性行業(yè)，要重視房地產(chǎn)業(yè)因周期調(diào)整而帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　 第三、商業(yè)

8、銀行不僅要優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，同時(shí)要嚴(yán)格信貸標(biāo)準(zhǔn)。第四、加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)理念。
　　 目前，我國(guó)在房地產(chǎn)信貸控制方面存在以下問(wèn)題。第一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融運(yùn)行依然擺脫不了宏觀經(jīng)濟(jì)主管部門和金融貨幣政策的制定部門的行政調(diào)控，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念沒(méi)有完全消除。第二、缺乏明確的房地產(chǎn)信貸區(qū)域政策。第三、中國(guó)特有的經(jīng)濟(jì)體制導(dǎo)致中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)主要集中于中、農(nóng)、工、建、交五大國(guó)有股份制商業(yè)銀行。第四、對(duì)房地產(chǎn)信貸的周期風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

9、、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的量化研究相當(dāng)薄弱，相對(duì)國(guó)際性先進(jìn)銀行而言，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失，使得我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制難以達(dá)到精細(xì)化水平。第五、我國(guó)的社會(huì)信用體系仍未建立，全社會(huì)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的信息是不公開、不透明的，僅有的在央行信貸征信系統(tǒng)中的記錄也不夠完善。
　　 由于金融風(fēng)險(xiǎn)貫穿于金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。因而金融風(fēng)險(xiǎn)管理是包括目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)度量和風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)完整流程?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)控制是金融風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目的

10、和歸宿。從目前世界范圍的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)很難在未來(lái)幾年內(nèi)得以復(fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)也無(wú)法在短期內(nèi)走出低谷。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)中顯示了強(qiáng)大的生命力，而且對(duì)未來(lái)有信心繼續(xù)保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律依然客觀存在，中國(guó)不可能完全幸免。我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度較高，雖然中國(guó)政府一直在努力爭(zhēng)取擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)，但仍不足以支撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)隨著世界經(jīng)濟(jì)的下滑而產(chǎn)生波動(dòng)。房地產(chǎn)信貸周期與經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)是相似的，一旦我國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅

11、放緩，那么我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率將大大提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸的衰退周期也可能隨時(shí)到來(lái)。此外，中國(guó)政府密集地采取了一系列調(diào)控政策，以遏制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等過(guò)熱現(xiàn)象，同時(shí)還要應(yīng)對(duì)通脹壓力。這種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使得房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加速，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步多樣化。而房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸安全是密切相關(guān)、互不可分的，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)也構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)于商業(yè)銀行而言

12、，一方面需要房地產(chǎn)信貸的可持續(xù)發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)又初現(xiàn)端倪。在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制由粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化的要求就愈發(fā)重要和必要。本文重點(diǎn)分析的是房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其劃分方式是按照風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍劃分。其中系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)均可產(chǎn)生相似影響的風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)商業(yè)銀行的打擊最為沉重；非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)別銀行、個(gè)別客戶或單筆信貸業(yè)務(wù)中的不確定性引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)優(yōu)化資

13、產(chǎn)組合等措施來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也有可能轉(zhuǎn)變成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要引起商業(yè)銀行的高度重視。
　　 房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，銀行較難控制，容易對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成連鎖反應(yīng)，危害甚大。因此，要在科學(xué)度量房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善與信貸風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、風(fēng)險(xiǎn)管理能力相匹配的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制制度，并根據(jù)形勢(shì)的變化不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善。第一、商業(yè)銀行要關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)變化，保持敏銳金融洞察力。第二、商業(yè)銀行要密切

14、關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)控制抵押品價(jià)值缺口進(jìn)行嚴(yán)格控制。第三、針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理。第四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸行業(yè)授信，對(duì)房地產(chǎn)信貸客戶實(shí)行分類管理。第五、建立房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健性指標(biāo)體系。
　　 房地產(chǎn)信貸的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因決策失誤、借款人違約、信貸管理制度缺失或違規(guī)操作等一系列原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)遭受損失的可能性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制是一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程

15、，通常包括規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和接受風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)一般性策略，是一個(gè)循環(huán)控制過(guò)程。在對(duì)房地產(chǎn)信貸非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：第一，明確房地產(chǎn)信貸定位，保障房地產(chǎn)金融體系安全。第二，充分發(fā)揮信貸利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件。第三，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究，利用現(xiàn)代方法豐富房地產(chǎn)信貸管理手段。第四，有效記錄客戶信譽(yù)狀況，對(duì)客戶信息實(shí)行統(tǒng)一管理。
　　 由于銀行信貸資金全程參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，房地產(chǎn)

16、信貸風(fēng)險(xiǎn)也貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)全過(guò)程。商業(yè)銀行要區(qū)分風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度，充分考慮到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、滯后性和長(zhǎng)期性的特征，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，建立房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健性指標(biāo)體系和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制策略。充分發(fā)揮信貸利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，提高房地產(chǎn)信貸收益，保障房地產(chǎn)金融體系的安全。同時(shí)，要通過(guò)發(fā)揮內(nèi)部控制以及信貸激勵(lì)的引導(dǎo)和制約作用來(lái)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的監(jiān)督。
　　 本文通過(guò)

17、對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析，結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理特色，提出有針對(duì)性的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施和建議，以期對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐有所裨益。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求激增，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)，特別是在國(guó)家住房制度改革和持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展前景，投資增長(zhǎng)迅猛，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也引起一系列問(wèn)題，如發(fā)展資金過(guò)分依賴銀行、銀行房地產(chǎn)信貸門檻