我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)防范研究.pdf

1、1.論文研究的意義近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，使得銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅擴(kuò)張，特別是我國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額自1998年以來(lái)呈直線上升趨勢(shì)。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在著一系列的問(wèn)題，而更危險(xiǎn)的是在個(gè)人住房貸款方面，當(dāng)前各商業(yè)銀行普遍認(rèn)為房地產(chǎn)個(gè)人信貸不良貸款率低，是優(yōu)良的貸款品種，而忽略了其潛在的風(fēng)險(xiǎn)性。事實(shí)上，個(gè)人住房信貸其風(fēng)險(xiǎn)是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)，現(xiàn)正漸進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)期。目前，國(guó)

2、內(nèi)房地產(chǎn)個(gè)人信貸的快速擴(kuò)張及累積的金融風(fēng)險(xiǎn)已引起理論界的關(guān)注，這一問(wèn)題的研究對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融的健康發(fā)展，促進(jìn)金融與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，都具有十分重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 2.論文的主要內(nèi)容本文在闡述了房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)一般理論的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，詳細(xì)剖析了房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)和產(chǎn)生原因，并在國(guó)際借鑒和比較的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步就我國(guó)防范和控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)

3、提出了相應(yīng)的政策措施。全文正文分為六個(gè)部份。第一部分：在闡述房地產(chǎn)金融的概念、房地產(chǎn)金融的分類及基本特征、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系、房地產(chǎn)金融籌資渠道的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融今后發(fā)展的基本趨勢(shì)，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)金融規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)重心將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款逐步轉(zhuǎn)向個(gè)人住房貸款。第二部分：對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況、存在的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融發(fā)展的基本情況、存在的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)都是在改革開(kāi)放

4、后逐步興起和發(fā)展起來(lái)的，屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇，盡管在十多年的時(shí)間里，二者互相配合、互相牽制，取得了很大的成績(jī)，但也存在著許多不夠成熟、不夠健全的地方。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)處于快速發(fā)展時(shí)期，面臨著很大的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，所存在的問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)。第三部分：對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中來(lái)自銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。認(rèn)為商業(yè)銀行自身存在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)宏觀調(diào)控的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部管理滯后的制度風(fēng)險(xiǎn)、銀行違規(guī)放貸的操

5、作性風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第四部分：對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的類型、特征及產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行詳細(xì)剖析。提出房地產(chǎn)個(gè)人信貸存在信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，具有客觀性、滯后性、可控性、擴(kuò)散性、周期性與“泡沫”經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性等特征，房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)是由于受居民個(gè)人還貸壓力超負(fù)荷、投機(jī)資金逐利、商業(yè)銀行自我約束有限、信息不對(duì)稱、抵押物變現(xiàn)

6、能力不可靠等因素影響而形成的。第五部分：對(duì)國(guó)外(主要是美國(guó)、德國(guó)、新加坡)房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范進(jìn)行詳細(xì)分析，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，提出了可供借鑒的積極發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄、擴(kuò)充籌資渠道完善和改進(jìn)住房公積金制度、充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、適時(shí)推行住房抵押貸款證券化等具體做法。第六部分：在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了通過(guò)完善房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境、建立多層次和多元化的房地產(chǎn)籌資渠道、發(fā)展和完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度、建立健全規(guī)范的個(gè)人信

7、用體系、加強(qiáng)商業(yè)銀行自我發(fā)展的能力、探索住房抵押貸款證券化等防范和控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的具體政策措施。 3.論文研究的結(jié)論：(1)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資周期長(zhǎng)、投資金額巨大、資金流動(dòng)性差等特點(diǎn)，易受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，使得預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)存在很大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大，也使得以房地產(chǎn)為依托的房地產(chǎn)金融產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)。 (2)房地產(chǎn)個(gè)人信貸是一種中長(zhǎng)期消費(fèi)信貸，其風(fēng)險(xiǎn)是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)。所以

8、，房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款現(xiàn)在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，并不表示風(fēng)險(xiǎn)就小。相反，我國(guó)的個(gè)人住房貸款已存在極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，必須盡快采取有效措施加以控制和防范。 (3)防范和控制我國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)必須從宏觀和微觀兩個(gè)方面著手。一方面要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，建立全方位的政府支持體系，培育和優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境，豐富房地產(chǎn)金融的籌資渠道，建立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度，降低銀行的信貸資金壓力，分散房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面要加強(qiáng)銀行的自身防范，