我國房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險防范研究.pdf

1、1.論文研究的意義近年來，由于我國房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張，使得銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅擴(kuò)張，特別是我國居民個人購房貸款余額自1998年以來呈直線上升趨勢。另一方面，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展的同時，也存在著一系列的問題，而更危險的是在個人住房貸款方面，當(dāng)前各商業(yè)銀行普遍認(rèn)為房地產(chǎn)個人信貸不良貸款率低，是優(yōu)良的貸款品種，而忽略了其潛在的風(fēng)險性。事實上，個人住房信貸其風(fēng)險是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)，現(xiàn)正漸進(jìn)風(fēng)險爆發(fā)期。目前，國

2、內(nèi)房地產(chǎn)個人信貸的快速擴(kuò)張及累積的金融風(fēng)險已引起理論界的關(guān)注，這一問題的研究對推動我國房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)以及整個經(jīng)濟(jì)金融的健康發(fā)展，促進(jìn)金融與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，都具有十分重要的理論和現(xiàn)實意義。 2.論文的主要內(nèi)容本文在闡述了房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風(fēng)險一般理論的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，詳細(xì)剖析了房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險的表現(xiàn)和產(chǎn)生原因，并在國際借鑒和比較的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步就我國防范和控制房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險

3、提出了相應(yīng)的政策措施。全文正文分為六個部份。第一部分：在闡述房地產(chǎn)金融的概念、房地產(chǎn)金融的分類及基本特征、房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系、房地產(chǎn)金融籌資渠道的基礎(chǔ)上，分析了我國房地產(chǎn)金融今后發(fā)展的基本趨勢，認(rèn)為我國房地產(chǎn)金融規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)重心將由房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐步轉(zhuǎn)向個人住房貸款。第二部分：對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況、存在的問題和房地產(chǎn)金融發(fā)展的基本情況、存在的問題進(jìn)行實證分析。我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)都是在改革開放

4、后逐步興起和發(fā)展起來的，屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇，盡管在十多年的時間里，二者互相配合、互相牽制，取得了很大的成績，但也存在著許多不夠成熟、不夠健全的地方。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)處于快速發(fā)展時期，面臨著很大的機會和挑戰(zhàn)，所存在的問題也逐步暴露出來。第三部分：對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險中來自銀行自身的風(fēng)險和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行分析。認(rèn)為商業(yè)銀行自身存在國家對房地產(chǎn)金融業(yè)宏觀調(diào)控的政策和法律風(fēng)險、銀行內(nèi)部管理滯后的制度風(fēng)險、銀行違規(guī)放貸的操

5、作性風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面存在財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、欺詐風(fēng)險和市場風(fēng)險。第四部分：對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險中的房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險的類型、特征及產(chǎn)生風(fēng)險的原因進(jìn)行詳細(xì)剖析。提出房地產(chǎn)個人信貸存在信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險，具有客觀性、滯后性、可控性、擴(kuò)散性、周期性與“泡沫”經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性等特征，房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險是由于受居民個人還貸壓力超負(fù)荷、投機資金逐利、商業(yè)銀行自我約束有限、信息不對稱、抵押物變現(xiàn)

6、能力不可靠等因素影響而形成的。第五部分：對國外(主要是美國、德國、新加坡)房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險的防范進(jìn)行詳細(xì)分析，并結(jié)合我國實際情況，提出了可供借鑒的積極發(fā)展住房儲蓄、擴(kuò)充籌資渠道完善和改進(jìn)住房公積金制度、充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、適時推行住房抵押貸款證券化等具體做法。第六部分：在借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了通過完善房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境、建立多層次和多元化的房地產(chǎn)籌資渠道、發(fā)展和完善個人住房抵押貸款擔(dān)保和保險制度、建立健全規(guī)范的個人信

7、用體系、加強商業(yè)銀行自我發(fā)展的能力、探索住房抵押貸款證券化等防范和控制房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險的具體政策措施。 3.論文研究的結(jié)論：(1)由于房地產(chǎn)項目具有投資周期長、投資金額巨大、資金流動性差等特點，易受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)周期波動的影響，使得預(yù)期效益的實現(xiàn)存在很大的不確定性，風(fēng)險較大，也使得以房地產(chǎn)為依托的房地產(chǎn)金融產(chǎn)生巨大風(fēng)險。 (2)房地產(chǎn)個人信貸是一種中長期消費信貸，其風(fēng)險是逐漸積累和釋放的，一般在3-8年以后才顯現(xiàn)。所以

8、，房地產(chǎn)個人住房貸款現(xiàn)在沒有風(fēng)險，并不表示風(fēng)險就小。相反，我國的個人住房貸款已存在極大的風(fēng)險隱患，必須盡快采取有效措施加以控制和防范。 (3)防范和控制我國房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險必須從宏觀和微觀兩個方面著手。一方面要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，建立全方位的政府支持體系，培育和優(yōu)化我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境，豐富房地產(chǎn)金融的籌資渠道，建立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險制度，降低銀行的信貸資金壓力，分散房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險；另一方面要加強銀行的自身防范，