從三起購房案看商品房預(yù)購人知情權(quán)的保護(hù).pdf

1、隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和商品房預(yù)售制度的引進(jìn)與確立,以個(gè)人住宅為主的我國商品房預(yù)售市場得到迅猛發(fā)展,對(duì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。但由于我國房地產(chǎn)市場本身發(fā)育不成熟,房地產(chǎn)行政部門管理趨于混亂,商品房預(yù)售雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱等因素,造成預(yù)購人難以獲得關(guān)于所購商品房的充分真實(shí)的交易信息,在商品房預(yù)售交易關(guān)系中居于弱勢(shì)地位。高昂而不透明的房價(jià)、缺乏保證的房屋質(zhì)量、天花亂墜的宣傳廣告、計(jì)算混亂的房屋面積等等,導(dǎo)致商

2、品房消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)大量的侵犯商品房預(yù)購人知情權(quán)的行為。消費(fèi)者知情權(quán)是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基礎(chǔ)性權(quán)利,是消費(fèi)者行使其他權(quán)利的前提。屬于消費(fèi)者知情權(quán)范疇的商品房預(yù)購人知情權(quán)在購房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)中具有同樣重要的地位。鑒于此,本文以商品房預(yù)購人知情權(quán)保護(hù)為主題,用案例分析的方法,從三個(gè)典型案例入手,闡述了現(xiàn)實(shí)中商品房預(yù)購人知情權(quán)受損的種種表現(xiàn)和內(nèi)在原因,以及我國立法在商品房預(yù)購人知情權(quán)保護(hù)中的缺失現(xiàn)狀,并就如何加強(qiáng)商品房預(yù)購人知情權(quán)保護(hù)進(jìn)行了探討。<

3、br>　　除引言和結(jié)語外,文章正文分為四個(gè)部分。第一部分引用了三個(gè)來自于司法實(shí)踐的典型的商品房預(yù)售糾紛案例,分別反映了三種不同的商品房預(yù)購人知情權(quán)侵權(quán)現(xiàn)象。
　　第二部分論述我國商品房預(yù)購人知情權(quán)受損現(xiàn)狀。這部分首先指出我國商品房預(yù)購人知情權(quán)在現(xiàn)階段受損極其嚴(yán)重,以及造成這種情況的原因;隨后又以案例為佐證,列舉了現(xiàn)實(shí)中存在的侵犯商品房預(yù)購人知情權(quán)的幾種典型行為,包括隱瞞預(yù)售開發(fā)商不適格、銷售宣傳廣告嚴(yán)重失真、信息披露遺漏、隱瞞商品

4、房權(quán)利瑕疵、面積計(jì)算混亂以及房屋成本不透明等。
　　第三部分是我國在商品房預(yù)購人知情權(quán)保護(hù)方面存在的立法困境分析。這部分首先敘述了我國現(xiàn)階段關(guān)于商品房預(yù)購人知情權(quán)的規(guī)定,論證了傳統(tǒng)民法保護(hù)在現(xiàn)今消費(fèi)社會(huì)中已不足以保護(hù)商品房預(yù)購人知情權(quán),明確指出應(yīng)當(dāng)賦予商品房預(yù)購人以消費(fèi)者地位;隨后結(jié)合案例,對(duì)《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件>適用法律若干問題的解釋》提出了幾點(diǎn)質(zhì)疑,論述了預(yù)購人知情權(quán)侵權(quán)法律責(zé)任規(guī)定以及我國懲罰性賠償制度

5、的不足。
　　第四部分是我國商品房預(yù)購人知情權(quán)保護(hù)的完善建議。首先,提議制定或修改知情權(quán)保護(hù)的相關(guān)法律,確認(rèn)預(yù)購人消費(fèi)者地位,明確侵權(quán)法律責(zé)任,完善懲罰性賠償制度;其次,倡導(dǎo)建立房地產(chǎn)信息披露制度,實(shí)施商品房預(yù)售說明書制度,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商的信息強(qiáng)制披露義務(wù);最后,強(qiáng)調(diào)完善政府等相關(guān)行政管理部門的市場監(jiān)管職能,發(fā)揮消費(fèi)者組織和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的作用,建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案等,以期對(duì)如何完善和加強(qiáng)商品房預(yù)購人知情權(quán)的保護(hù)措施提供一定思