論商品房租賃的法律控制.pdf

1、隨著我國城市化的步伐不斷加快,農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移,城市人口迅速集中,住房短缺已經(jīng)在我國大城市中出現(xiàn)。在商品房售價(jià)居高不下、政府尚無力充分提供保障性住房的背景下,商品房的租賃成為多數(shù)中低收入者住房問題的解決之道。一個(gè)自由競爭的市場環(huán)境雖然造就了蓬勃發(fā)展的房屋租賃市場,但是繁榮的背后往往是以犧牲承租人的利益為代價(jià)的。同樣是市場經(jīng)濟(jì)條件下的房屋租賃市場,很多發(fā)達(dá)國家或地區(qū)卻選擇通過法律積極地加以控制,而不是采取放任自由的態(tài)度,以保障公民

2、住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。法律制度建設(shè)滯后于房屋租賃市場的發(fā)展,不僅會(huì)阻礙發(fā)展的速度、影響發(fā)展的穩(wěn)定,還可能造成難以挽回的損失。因此,對我國商品房租賃法律控制進(jìn)行研究,對于保護(hù)承租人的合法權(quán)益、維護(hù)房屋租賃市場的秩序,以及完善我國宏觀調(diào)控法律制度體系都具有積極的意義。
　　基于我國城市人口住房情況,以及房屋租賃市場管理現(xiàn)狀,本文的探討主要從以下幾個(gè)方面展開:通過法律的干預(yù)對商品房租賃中的承租人給予傾斜性保護(hù)的合法性、合理性何在?應(yīng)當(dāng)從房屋租賃

3、中的哪些環(huán)節(jié)入手進(jìn)行法律控制?如何控制?以及如何完善我國商品房租賃法律控制的制度體系,使其能夠協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)?正文共分四個(gè)部分:
　　第一部分:商品房租賃法律控制的一般理論。從商品房租賃法律控制概念的界定和內(nèi)涵的研究入手,通過對公民住房權(quán)基本理論、經(jīng)濟(jì)法的社會(huì)本位理念、商品房租賃中的交易成本分析、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的有限自由與適度控制理論、政府經(jīng)濟(jì)職權(quán)與經(jīng)濟(jì)職責(zé)的均衡劃分的理論分析,以及商品房租賃的法律控制與公租房制度的比較分析,詳細(xì)論證對商

4、品房租賃交易和租賃市場進(jìn)行法律控制的合法性與合理性、必要性與可行性,并從理論上論證法律制度體系的結(jié)構(gòu)構(gòu)建原則與方向。
　　第二部分:我國商品房租賃管理體制的現(xiàn)狀考察。以北京市房屋租賃市場為例,通過實(shí)證研究的方法,揭示我國商品房租賃市場中的管理缺位,以及由此產(chǎn)生的出租房屋不符合適住性標(biāo)準(zhǔn)、租金收取標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理依據(jù)、出租人隨意收回房屋、房屋供應(yīng)量缺乏保障等現(xiàn)象。
　　第三部分:商品房租賃法律控制的域外經(jīng)驗(yàn)及其啟示。以英國、美國、

5、德國和日本的商品房租賃法律控制模式為例,主要介紹了英國房屋租賃法上的出租人默示義務(wù)、租金控制制度、回復(fù)占有控制制度和受保證租賃制度,美國的默示適住性擔(dān)保、租金管制制度和驅(qū)逐保護(hù)制度,德國的租金限制和解約限制,以及日本的正當(dāng)事由制度。通過對域外經(jīng)驗(yàn)的分析研究,總結(jié)出對完善我國商品房租賃法律控制制度的啟示。
　　第四部分:完善我國商品房租賃法律控制體系的思考。基于理論研究、現(xiàn)狀考察和域外經(jīng)驗(yàn)的啟發(fā),提出完善我國商品房租賃法律控制體系的