房屋租賃權(quán)性質(zhì)研究.pdf

1、房屋租賃關(guān)系是社會(huì)生活中一項(xiàng)非常重要的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，然我國(guó)《物權(quán)法》并沒(méi)有將其納入到物權(quán)體系，理論界對(duì)于房屋租賃權(quán)屬于何種權(quán)利亦存在諸多爭(zhēng)議。對(duì)房屋租賃權(quán)法律屬性的準(zhǔn)確定位，是正確認(rèn)識(shí)房屋租賃的體系構(gòu)造，房屋租賃權(quán)的特性、效力、保護(hù)方法的前提。厘清出租人、承租人和非特定第三人之間的法律關(guān)系，不僅在理論上有著重要意義，而且還有助于進(jìn)一步完善我國(guó)房屋租賃法律制度，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。本文運(yùn)用比較分析的方法，對(duì)比分析我國(guó)與國(guó)外尤其是大陸法系國(guó)家關(guān)于

2、房屋租賃制度的法律規(guī)定及理論成果，同時(shí)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，分析論證國(guó)外有益于我國(guó)房屋租賃制度的相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)，探討我國(guó)房屋租賃權(quán)的立法完善。正文包括如下三部分：
　　 第一部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)性質(zhì)的既有學(xué)說(shuō)之評(píng)析。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，主要有債權(quán)說(shuō)、租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)和物權(quán)說(shuō)三種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，本部分首先從房屋租賃權(quán)與房屋租賃合同的關(guān)系、物權(quán)的處分性這兩方面對(duì)債權(quán)說(shuō)進(jìn)行考量，認(rèn)為房屋租賃權(quán)由合同創(chuàng)設(shè)但其并不因此成為一項(xiàng)合同權(quán)利，處分性不

3、是物權(quán)的本質(zhì)屬性；接著從物權(quán)法定主義、租賃權(quán)的二次權(quán)能說(shuō)這兩方面對(duì)租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)進(jìn)行考量，認(rèn)為物權(quán)法定緩和主義優(yōu)于嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，二次權(quán)能說(shuō)混淆了權(quán)利與權(quán)能的關(guān)系；最后支持物權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分房屋租賃中的債權(quán)關(guān)系和物權(quán)關(guān)系，才能準(zhǔn)確把握房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。
　　 第二部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)的定性。本部分認(rèn)為，房屋租賃契約生效后、房屋交付前承租人所享有的權(quán)利是合同債權(quán)，而真正的房屋租賃權(quán)是指房屋交付后承租人所享有的權(quán)利。房屋

4、承租人對(duì)房屋的占有、使用和收益以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃、抵押不破租賃、對(duì)第三人侵害之保護(hù)等規(guī)則的運(yùn)用已然使房屋租賃權(quán)具有了物權(quán)的直接支配性和排他性。此外，房屋租賃權(quán)的其它特性如永續(xù)性、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、處分的可能性等也逐漸具有了物權(quán)的效力。
　　 第三部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)的立法完善。本部分首先指出了我國(guó)物權(quán)法及用益物權(quán)體系的缺陷，在財(cái)產(chǎn)利用越來(lái)越突出的今天，重新理解用益物權(quán)體系及豐富用益物權(quán)的種類(lèi)成為一種必要，房屋租賃權(quán)因而應(yīng)歸入用益物權(quán)體