房屋租賃權(quán)性質(zhì)研究.pdf

1、房屋租賃關(guān)系是社會生活中一項非常重要的財產(chǎn)關(guān)系，然我國《物權(quán)法》并沒有將其納入到物權(quán)體系，理論界對于房屋租賃權(quán)屬于何種權(quán)利亦存在諸多爭議。對房屋租賃權(quán)法律屬性的準(zhǔn)確定位，是正確認(rèn)識房屋租賃的體系構(gòu)造，房屋租賃權(quán)的特性、效力、保護(hù)方法的前提。厘清出租人、承租人和非特定第三人之間的法律關(guān)系，不僅在理論上有著重要意義，而且還有助于進(jìn)一步完善我國房屋租賃法律制度，規(guī)范房屋租賃市場。本文運用比較分析的方法，對比分析我國與國外尤其是大陸法系國家關(guān)于

2、房屋租賃制度的法律規(guī)定及理論成果，同時，結(jié)合我國的具體國情，分析論證國外有益于我國房屋租賃制度的相關(guān)立法經(jīng)驗，探討我國房屋租賃權(quán)的立法完善。正文包括如下三部分：
　　 第一部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)性質(zhì)的既有學(xué)說之評析。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，主要有債權(quán)說、租賃權(quán)物權(quán)化說和物權(quán)說三種學(xué)術(shù)觀點，本部分首先從房屋租賃權(quán)與房屋租賃合同的關(guān)系、物權(quán)的處分性這兩方面對債權(quán)說進(jìn)行考量，認(rèn)為房屋租賃權(quán)由合同創(chuàng)設(shè)但其并不因此成為一項合同權(quán)利，處分性不

3、是物權(quán)的本質(zhì)屬性；接著從物權(quán)法定主義、租賃權(quán)的二次權(quán)能說這兩方面對租賃權(quán)物權(quán)化說進(jìn)行考量，認(rèn)為物權(quán)法定緩和主義優(yōu)于嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，二次權(quán)能說混淆了權(quán)利與權(quán)能的關(guān)系；最后支持物權(quán)說的觀點，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分房屋租賃中的債權(quán)關(guān)系和物權(quán)關(guān)系，才能準(zhǔn)確把握房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。
　　 第二部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)的定性。本部分認(rèn)為，房屋租賃契約生效后、房屋交付前承租人所享有的權(quán)利是合同債權(quán)，而真正的房屋租賃權(quán)是指房屋交付后承租人所享有的權(quán)利。房屋

4、承租人對房屋的占有、使用和收益以及買賣不破租賃、抵押不破租賃、對第三人侵害之保護(hù)等規(guī)則的運用已然使房屋租賃權(quán)具有了物權(quán)的直接支配性和排他性。此外，房屋租賃權(quán)的其它特性如永續(xù)性、優(yōu)先購買權(quán)、處分的可能性等也逐漸具有了物權(quán)的效力。
　　 第三部分的內(nèi)容是房屋租賃權(quán)的立法完善。本部分首先指出了我國物權(quán)法及用益物權(quán)體系的缺陷，在財產(chǎn)利用越來越突出的今天，重新理解用益物權(quán)體系及豐富用益物權(quán)的種類成為一種必要，房屋租賃權(quán)因而應(yīng)歸入用益物權(quán)體