我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考.pdf

1、宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),是我國(guó)物權(quán)法體系中特有的概念。它直接關(guān)系到我國(guó)九億農(nóng)民的立身之本,其重要性不言而喻。對(duì)于宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn),現(xiàn)行《物權(quán)法》及《土地管理法》等法律基本上持嚴(yán)格的限制性態(tài)度,而與之形成鮮明對(duì)比的是現(xiàn)實(shí)生活中,宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的大量存在,尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部和自然景觀豐富的地帶,流轉(zhuǎn)已成普遍現(xiàn)象。由于這種隱性自發(fā)流轉(zhuǎn)缺少法律規(guī)范和指引,導(dǎo)致實(shí)踐中存在著諸多亟須解決的問(wèn)題,因此,對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討,

2、既富有現(xiàn)實(shí)意義,也富有理論意義。
　　本文立足于對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的分析和研究,以“提出問(wèn)題-分析問(wèn)題-解決問(wèn)題”的模式構(gòu)建文章結(jié)構(gòu)。通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)議提出筆者的觀點(diǎn),即允許宅基地使用權(quán)有條件流轉(zhuǎn),然后進(jìn)一步分析有條件流轉(zhuǎn)的可行性和必要性,并對(duì)宅基地使用權(quán)制度的歷史和現(xiàn)實(shí)進(jìn)行分析,找出現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題,并進(jìn)一步闡明問(wèn)題產(chǎn)生的原因,最后提出問(wèn)題的解決辦法,即構(gòu)建新型宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的設(shè)想。本文除引言和結(jié)語(yǔ)外,正文共分為四個(gè)

3、部分:
　　第一部分對(duì)宅基地使用權(quán)的基本理論問(wèn)題進(jìn)行了論述。首先通過(guò)我國(guó)現(xiàn)行法律和理論界對(duì)宅基地使用權(quán)的不同表述,筆者將其定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)住宅及其他附屬設(shè)施的權(quán)利;然后主要通過(guò)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定,說(shuō)明宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和用益物權(quán);并且由于其是一項(xiàng)具有中國(guó)特色的用益物權(quán),因而具有主體限定、客體特定、使用無(wú)期限等特征;然后與同為土地使用權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了

4、比較和區(qū)分。
　　第二部分主要闡述宅基地使用權(quán)有條件流轉(zhuǎn)的可行性與必要性。由當(dāng)前對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)議入手,筆者提出自己的觀點(diǎn),即現(xiàn)階段宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有條件的流轉(zhuǎn)。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,社會(huì)保障制度的不斷完善,戶(hù)籍制度的變革等都為宅基地使用權(quán)有條件流轉(zhuǎn)提供了社會(huì)基礎(chǔ);同時(shí),宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也符合物權(quán)法的發(fā)展趨勢(shì)要求;另外,宅基地使用權(quán)有條件流轉(zhuǎn)也具有符合社會(huì)需要,維護(hù)農(nóng)民利益,加快城鎮(zhèn)化建設(shè)和提高土地利用率等制度功能。<

5、br>　　第三部分主要對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的歷史進(jìn)行梳理并通過(guò)大量事例對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,進(jìn)而指出現(xiàn)狀中存在諸如宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重,宅基地交易糾紛不能得到有效解決,“房地一體主義”得不到保護(hù)等問(wèn)題,并進(jìn)一步分析由于宅基地?zé)o償使用制度,宅基地使用權(quán)登記制度的不完善和城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍制度等原因?qū)е铝爽F(xiàn)狀中的諸多問(wèn)題的存在,為第四部分解決問(wèn)題作鋪墊。
　　第四部分針對(duì)第三部分中存在的問(wèn)題提出構(gòu)建新型宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的設(shè)想。首先闡述了筆者關(guān)