區(qū)分所有建筑物共有部分法律問題分析.pdf

1、住宅問題系現(xiàn)代一切國家的重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題之一。由于土地資源的有限性，隨著人口的增多，土地利用開始向立體化方向發(fā)展。然而，高層建筑往往由不同人共同擁有，共有部分增多導(dǎo)致了權(quán)利人之間的關(guān)系復(fù)雜化。由于共有部分的權(quán)屬不清晰，實(shí)踐中大多數(shù)的住宅糾紛往往因此而生。
　　 本文是一篇結(jié)合《物權(quán)法》對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分及其相關(guān)問題在法律層面上進(jìn)行探討的文章。文章主要由引言、區(qū)分所有建筑物共有部分的法律制度與理論分析、共有部分的權(quán)利與使用，

2、以及共有部分相關(guān)實(shí)務(wù)問題分析等部分組成。
　　 在討論區(qū)分所有建筑物的共有部分之前，有必要先對(duì)區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)形式——建筑物區(qū)分所有權(quán)作簡要的概述。因此，本文的前言部分中，首先回顧了建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展脈絡(luò)，以及“三元論”的觀點(diǎn)。接下來在第一部分中，對(duì)區(qū)分所有建筑物共用部分的界定進(jìn)行探悉。此中對(duì)共有部分與專有部分的聯(lián)系以及共有部分的類型、法律性質(zhì)與特征等進(jìn)行簡單的闡述。
　　 第二部分對(duì)區(qū)分所有建筑物所有權(quán)人對(duì)共

3、有部分享有的共有所有權(quán)與專用使用權(quán)進(jìn)行闡述。
　　 在第三部分中分析了區(qū)分所有建筑物共有部分各類使用人的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任。
　　 最后一部分對(duì)車庫、會(huì)所以及費(fèi)用分擔(dān)等實(shí)務(wù)問題進(jìn)行分析。
　　 本文詣在以下三個(gè)方面有所創(chuàng)新：
　　 其一、對(duì)于共有部分范圍的界定方式，建議采用主客體結(jié)合界定法對(duì)我國區(qū)分所有建筑物的共有部分進(jìn)行更為清晰、明確、具體地界定，從而使產(chǎn)權(quán)更為明晰。立法中還應(yīng)對(duì)共有部分的法律性質(zhì)作出明確規(guī)

4、定。
　　 其二、建議在法律層面上規(guī)定專用使用權(quán)。設(shè)定專用使用權(quán)的情況在實(shí)踐中為數(shù)不少，而我國物權(quán)法對(duì)其設(shè)定主體，客體及設(shè)定方式等均未涉及，是為立法上的重要遺漏，有必要予以追加規(guī)定和補(bǔ)充。
　　 其三、建議補(bǔ)充規(guī)定在車庫權(quán)屬約定不明時(shí)，推定為業(yè)主共有。此外，還要規(guī)范車位租售行為，完善車位確權(quán)登記公示。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)會(huì)所分兩類情形進(jìn)行具體規(guī)定。共有部分費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，除考慮專有部分的面積比例之外，還應(yīng)當(dāng)考慮房屋的狀態(tài)、布局和