高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本確定：項(xiàng)目價(jià)值視角下的研究.pdf

1、隨著高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目的不斷發(fā)展，市場競爭力度不斷加強(qiáng)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇運(yùn)用目標(biāo)成本管理方法進(jìn)行項(xiàng)目的成本管控。但在實(shí)際管理過程中，高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定大多基于對(duì)以前管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，或是照搬其他標(biāo)桿企業(yè)的確定方法，由于對(duì)高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本確定缺乏宏觀、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)把控能力，造成投資控制目標(biāo)與實(shí)際成本產(chǎn)生較大偏差的情況常常發(fā)生。究其原因，是由于兩種主流的目標(biāo)成本管理思路，即被動(dòng)控制下的成本糾偏，或主動(dòng)控制下

2、的限額設(shè)計(jì)，均不適用于高星級(jí)酒店這類既要以盈利為目的，又要體現(xiàn)建筑思想的開發(fā)項(xiàng)目。特別地，高星級(jí)酒店項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于品牌經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的品牌功能，為了節(jié)約交易成本，重視品牌效應(yīng)，往往選擇與著名的酒店管理公司共同經(jīng)營，單純運(yùn)用被動(dòng)控制或主動(dòng)控制均不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期價(jià)值最大化的目標(biāo)。
　　基于此，本文通過對(duì)現(xiàn)實(shí)問題的抽象與解構(gòu)，從高星級(jí)酒店全生命周期項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的視角出發(fā)，提出目標(biāo)成本管理中被動(dòng)控制與主動(dòng)控制相結(jié)合的管控思路。

3、本文主要研究內(nèi)容和創(chuàng)新點(diǎn)具體表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：
　　第一，基于利益相關(guān)者需求分析與酒店功能定位的高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本預(yù)測。運(yùn)用文本分析法確定高星級(jí)酒店主要利益相關(guān)者為投資方、酒店管理公司、顧客，并分析各自需求。結(jié)合高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及市場調(diào)查數(shù)據(jù)，確定酒店功能配置要素，對(duì)高星級(jí)酒店功能進(jìn)行分解，并分為基本功能、核心功能、發(fā)展功能三個(gè)層次。將利益相關(guān)者需求與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合，得出高星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)參數(shù)確定依據(jù)。最后運(yùn)用倒推法，

4、通過對(duì)銷售收入和目標(biāo)利潤的合理預(yù)測確定目標(biāo)成本，得出高星級(jí)酒店目標(biāo)成本的預(yù)測模型。
　　第二，基于全生命周期理論和價(jià)值工程理論的高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本優(yōu)化。通過實(shí)際調(diào)研，歸納已完高星級(jí)酒店的建設(shè)規(guī)模、總投資，列舉著名酒店管理公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于區(qū)域配置規(guī)格的要求，從而得出高星級(jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本優(yōu)化的參考標(biāo)桿。通過對(duì)文獻(xiàn)的研究和實(shí)際情況的總結(jié)得出限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程理論必須結(jié)合使用的現(xiàn)實(shí)需要和應(yīng)用思路。最后通過列舉設(shè)計(jì)方案對(duì)目