基于Hedonic模型的重慶市住宅物業(yè)房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估應(yīng)用研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和不斷攀升的房價(jià)，征收房產(chǎn)稅成為政府致力于解決高房價(jià)的調(diào)控手段之一。2011年1月滬渝兩地開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅制改革進(jìn)一步引起人們的關(guān)注。稅基評(píng)估在房產(chǎn)稅征收過程中至關(guān)重要，我國房產(chǎn)稅稅基評(píng)估對(duì)象的數(shù)量巨大且需要根據(jù)固定評(píng)估周期進(jìn)行評(píng)估更新，采用批量評(píng)估更能滿足現(xiàn)階段的評(píng)估需求。目前，國外一些發(fā)達(dá)國家針對(duì)房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估已經(jīng)取得了較為成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而我國對(duì)其的研究和實(shí)踐都明顯落后于國外。因此，開展對(duì)房產(chǎn)稅

2、稅基批量評(píng)估的研究為推動(dòng)我國房產(chǎn)稅制改革具有重要意義。
　　采用文獻(xiàn)研究法對(duì)國內(nèi)外有關(guān)稅基評(píng)估和房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估的文獻(xiàn)和研究成果進(jìn)行了歸納和總結(jié)；指出我國目前房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原始價(jià)值為課稅基準(zhǔn)的缺陷及選擇市場價(jià)值作為課稅基準(zhǔn)的合理性；對(duì)比分析了批量評(píng)估技術(shù)與單宗評(píng)估技術(shù)，進(jìn)而得出批量評(píng)估技術(shù)的優(yōu)勢(shì)；為了建立更適合重慶市房產(chǎn)稅稅基的批量評(píng)估模型，對(duì)批量評(píng)估的幾種方法和不同城市的評(píng)估模式進(jìn)行了比較研究，提出選擇Hedonic（特征價(jià)格）

3、方法的理由，并對(duì)采用特征價(jià)格方法構(gòu)建批量評(píng)估模型進(jìn)行了較為深入的研究；為了使模型變得更加科學(xué)完善，嘗試選取時(shí)間特征因素，并參考杭州模式的間接比較法設(shè)立基準(zhǔn)房地產(chǎn)條件及修正系數(shù)對(duì)傳統(tǒng)特征價(jià)格模型進(jìn)行了改進(jìn)，為在重慶市的應(yīng)用研究提供了理論依據(jù)；收集整理了重慶市沙坪壩組團(tuán)144個(gè)新房成交樣本的13項(xiàng)特征數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估的特征價(jià)格模型，并以沙坪壩首創(chuàng)城為例設(shè)立小區(qū)基準(zhǔn)單價(jià)及修正體系，對(duì)模型進(jìn)行了批量評(píng)估應(yīng)用，歸納了各特征變量對(duì)交易

4、單價(jià)的影響程度及模型缺陷。
　　通過研究發(fā)現(xiàn)，我國并不是所有區(qū)域都適合開展批量評(píng)估，可以先選擇在交易活躍、房地產(chǎn)信息完全的城市開展批量評(píng)估試點(diǎn)，成熟后再向其他地區(qū)進(jìn)行推廣；在房產(chǎn)稅實(shí)際征收過程中，將房產(chǎn)稅課稅基準(zhǔn)從“原始價(jià)值”調(diào)整為“市場價(jià)值”更為科學(xué)；選用特征價(jià)格法建立批量評(píng)估模型一定程度上更適用于我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估；在運(yùn)用特征價(jià)格模型對(duì)評(píng)估區(qū)域建立批量評(píng)估模型時(shí)，采用間接比較法，設(shè)立基準(zhǔn)房地產(chǎn)及價(jià)格修正體系更符合“批量