房產稅稅基批量評估的特征價格模型應用研究.pdf

1、回顧我國房地產行業(yè)這些年的發(fā)展歷程不難看出:自2010年至2013年間，我國大部分城市的房地產市場一直都處于一個價格不斷攀升的過程當中，為了使我國的房地產市場能夠實現(xiàn)有秩序的穩(wěn)健發(fā)展，我國中央及地方政府也不斷在政策上努力推陳出新，但現(xiàn)在看來，各種相關政策似乎都很難掌控我國房地產市場的大局，近期甚至還有相關的經(jīng)濟專家及相關研究機構在公開網(wǎng)絡媒體上提醒中國要謹防房地產泡沫發(fā)生的可能性。
　　立足于競爭如此激烈的社會化國際大環(huán)境中，我國

2、無時無處不面臨著巨大的挑戰(zhàn)，因此要想立于不敗之地，就需要下大力氣改革創(chuàng)新，走與國際化接軌的政策路線。目前許多國家都已經(jīng)對其公民持有的房屋或土地等財產征收相應的房地產稅，并且該部分稅收已經(jīng)成為其國內地方稅的一個重要財政來源。然而，在我國是否需要針對居民的存量住房征收房產稅?這一話題始終處在爭議過程中。目前，比較主流的觀點認為:應當借鑒國外經(jīng)驗，對存量住房征收房產稅，這一方面能夠實現(xiàn)我國在稅制結構上的新調整，進而優(yōu)化稅制，同時還可以完善政府

3、在房地產市場的宏觀調控手段;另一方面，還有可能對我國地方政府多年來埋下的“土地財政”隱患起到根本性的遏制作用，從而消除我國房地產市場價格節(jié)節(jié)攀升的一個重要根源。在這樣一個背景下，我國上海和重慶兩地已經(jīng)于2011年1月起按國務院部署率先針對個人住房進行征收房產稅試點。
　　本文欲對國外的房產稅政策及相關的具體征收實施辦法作出簡單的梳理，并在此基礎上，設想在不久的將來我國開始對個人住宅征收保有稅，且將我國未來逐漸發(fā)展成熟的房產稅的計稅

4、基礎定位于應稅房產的市場評估價值。大量房產市場價值的評估，需要一種客觀公正、快捷有效的批量評估技術，而目前國際上得到廣泛應用的批量評估特征價格模型是可以借鑒使用的有效評估手段。
　　基于這一考慮，文章首先對批量評估及特征價格模型的相關概念、原理、優(yōu)缺點進行了表述;然后就其應用假設、可能涉及到的因素選擇、模型的具體實現(xiàn)形式及相關檢驗做出了進一步的系統(tǒng)性歸納分析;最后，本文應用所采集的某地住宅房地產樣本基礎數(shù)據(jù)對房產稅稅基批量評估的特

5、征價格模型進行了實證分析研究。最終得到的回歸方程不僅通過了各種統(tǒng)計量及相關參數(shù)的統(tǒng)計檢驗，而且模型在經(jīng)濟意義的檢驗上也基本契合了基礎數(shù)據(jù)選取地的房地產市場行情。在以上研究基礎上，本文推出的最后結論是:在所采集的住宅房地產基礎數(shù)據(jù)較真實可靠的前提下，我們可以利用特征價格模型對具有相似區(qū)位特征、建筑特征和鄰里環(huán)境特征的住宅房地產進行批量評估，并且能夠得出具有良好解釋度的住宅特征價格影響函數(shù)。所以，批量評估技術中的特征價格模型在房產稅稅基批量