何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案評(píng)析.pdf

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，有關(guān)商品房交付使用的條件，一般約定為驗(yàn)收合格，但對(duì)于驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以及驗(yàn)收合格與交付使用條件的關(guān)系，基于理解分歧，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。在何某訴湖南某房地產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就集中在商品房驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和交付使用的條件上。對(duì)于商品房驗(yàn)收合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的建設(shè)、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、施工五方主體竣工驗(yàn)收，只是針對(duì)單位工程質(zhì)量的驗(yàn)收，沒(méi)有包括規(guī)劃、消防、環(huán)保等方面的驗(yàn)收

2、，在竣工驗(yàn)收備案前，還存在竣工驗(yàn)收合格結(jié)論無(wú)效和工程應(yīng)停止使用并重新組織驗(yàn)收的可能性，因此五方主體竣工驗(yàn)收合格不能作為商品房驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收結(jié)論合格與驗(yàn)收程序合法的統(tǒng)一，且從政府對(duì)房屋質(zhì)量監(jiān)管以及易于操作的角度分析，商品房驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　商品房交付使用條件是共性條件與個(gè)性條件的統(tǒng)一，商品房驗(yàn)收合格只是建設(shè)項(xiàng)目和單位工程范圍內(nèi)商品房交付使用的共性條件，也是法定條件，商品房是否具備

3、交付使用條件，還應(yīng)當(dāng)考慮到商品房的異質(zhì)性，由購(gòu)房者對(duì)商品房是否滿(mǎn)足正常居住使用要求和符合合同約定等個(gè)性條件進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的，商品房才具備交付使用條件。與此同時(shí)，購(gòu)房者接收房屋既是其享有的權(quán)利，也是其應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，商品房具備交付使用條件的，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有提前交付使用損害購(gòu)房者利益的情形，或逾期交付房屋致使購(gòu)房者行使合同解除權(quán)的情形，購(gòu)房者無(wú)權(quán)拒絕接收房屋。何某以房屋存在輕微質(zhì)量問(wèn)題主張其在湖南某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的房屋不具備交付使