光大銀行訴某房地產(chǎn)公司等保證合同糾紛案評(píng)析.pdf

1、隨著近年來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價(jià)不斷上漲，越來越多的人采取按揭貸款的方式購買房屋，但是在房市繁榮的背后，部分不法開發(fā)商為了套取銀行貸款，導(dǎo)致虛假按揭案例不斷發(fā)生，并出現(xiàn)愈演愈烈的趨勢，這表明銀行的貸款債權(quán)受到了極大地威脅，直接影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融市場的發(fā)展。
　　由于目前我國法律并沒有直接針對(duì)假按揭現(xiàn)象進(jìn)行法律規(guī)制，引發(fā)糾紛時(shí)，應(yīng)如何對(duì)其進(jìn)行處理便成為了一道法律難題。樣本案例選取的光大銀行訴東鶴公司等保證合同糾紛

2、案，就是典型的“假按揭”糾紛案。首先，就原告光大銀行與被告陳思綺之間借款合同是否受被告東鶴公司和被告陳思綺之間購房合同的無效而失去效力上產(chǎn)生了較大分歧，購房合同和借款合同二者之間并非主從合同關(guān)系，借款合同在法律效力上也具有獨(dú)立性，因此借款合同不因購房合同的無效而失去效力。因此，應(yīng)對(duì)按揭借款合同的獨(dú)立效力予以法律確認(rèn)，這樣既有利于維護(hù)銀行債權(quán)，對(duì)于借款人也是公平的。其次，將預(yù)購商品房抵押權(quán)納入預(yù)告登記制度是可行的，將樣本案例中對(duì)預(yù)購商品房

3、抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)視為準(zhǔn)物權(quán)，肯定了“假按揭”案例中銀行享有抵押權(quán)，能夠就抵押優(yōu)先受償。隨后，肯定了在現(xiàn)行法律背景下，開發(fā)商需要承擔(dān)的階段性保證責(zé)任，這也是當(dāng)前維護(hù)銀行信貸利益的必要手段。同時(shí)對(duì)是否可以追究“假按揭”的責(zé)任人進(jìn)行了大膽的設(shè)想：借鑒“揭開公司面紗”原理“揭開‘假按揭’的面紗”，由“假按揭”的主導(dǎo)者和策劃者——開發(fā)商承擔(dān)主要或者全部還款責(zé)任，既符合權(quán)責(zé)一致的原則，也能更好維護(hù)法律的實(shí)質(zhì)正義，同時(shí)也能在最大范圍內(nèi)追回銀行