商業(yè)房地產(chǎn)空間配置與交易策略的博弈行為研究.pdf

1、隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，商業(yè)房地產(chǎn)與利益相關主體之間的博弈結構越來越復雜，決策制定難度越來越大?；趯ΜF(xiàn)有文獻的研究和實踐的調研，本論文以博弈為切入視角，系統(tǒng)地分析了商業(yè)房地產(chǎn)的空間配置決策和買賣交易決策，并基于此構建流動性恒定條件下商業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)。針對商業(yè)房地產(chǎn)各項決策的關鍵問題，本論文構建數(shù)學模型，采用博弈理論方法分析各種決策環(huán)境下商業(yè)房地產(chǎn)的最優(yōu)策略。本研究主要內(nèi)容包括：
　?、叛芯吭诳紤]不同商業(yè)房地產(chǎn)之間博弈

2、下最優(yōu)區(qū)位選擇策略，以奧特萊斯購物中心為研究對象。研究以空間競爭理論為基礎，考慮傳統(tǒng)購物中心已存在時，奧特萊斯的區(qū)位選擇，分析中著重刻畫零售店鋪在不同購物中心之間的選擇過程。研究表明，奧特萊斯在顧客聚集程度較低時應緊鄰顧客群體，盡可能擴大建設規(guī)模，而聚集程度較高時，可適當遠離顧客群體，且距離越遠，建設規(guī)模越大。并且，均衡情況下，奧特萊斯中各零售店鋪的商品售價不會偏離購物中心指導價。
　?、铺剿魃虡I(yè)房地產(chǎn)如何管理租戶之間的競爭博弈，

3、進行合理的空間分配。以購物中心作為研究對象，其與主力店和非主力店關于租金以及空間分配的合作模式不同，購物中心需要設置合理的引進租戶組合的策略和在租戶間進行空間分配的方法，進而管理零售店鋪間關于租賃空間和產(chǎn)品市場的競爭，最大化租金收益。研究表明，主力店的租金比非主力店低，但平均下來，所獲空間較多。購物中心整體空間不應過大，在主力店優(yōu)勢較大時亦不應過小。最優(yōu)的空間分配方法不會有閑置空間。并且，應當設置兩類商鋪差異較小的租戶組合，加劇產(chǎn)品競爭

4、。
　?、强紤]商業(yè)房地產(chǎn)與租戶之間的博弈，進行租約設計。研究以擴張合約為對象，考慮出租方和租戶就擴張概率信息上的不對稱，分析租戶的合約選擇過程和出租方的合約設計方法。出租方可提供三種擴張合約供租戶選擇，分別是擴張選擇權合約，優(yōu)先要約權合約，和優(yōu)先承租權合約。研究發(fā)現(xiàn)，擴張選擇權合約受高擴張概率租戶青睞，優(yōu)先要約權和優(yōu)先承租權合約受低擴張概率租戶青睞。競爭市場中，高（低）擴張概率租戶會選擇高（低）擴張概率的租賃單位。完全壟斷市場中，

5、出租方所能獲得的利潤是高于競爭市場的。一般情況下，出租方應在經(jīng)濟上行時降低租金，經(jīng)濟下行時提升租金。
　?、壬虡I(yè)房地產(chǎn)賣方與買方間的博弈是買賣交易的核心問題。首先是時間維度上，當市場環(huán)境發(fā)生變動時，商業(yè)房地產(chǎn)賣方的保留價格相對于買方保留價格的移動趨勢。結果顯示，相對于買方的移動情況來說，賣方的移動幅度較小。其次是固定在某時間截面，買賣雙方就交易價格的博弈均衡。最終交易價與買賣雙方相對談判能力線性相關。最后基于對交易行為的分析，構建