基于雙重特征的住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究——來(lái)自成都10區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于增強(qiáng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活有著重要的作用。而房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)問(wèn)題的集中體現(xiàn)，房?jī)r(jià)關(guān)系到民生，是決定老百姓幸福感的重要因素[1]，因此，維持一個(gè)城市房?jī)r(jià)的健康和穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。素來(lái)有“天府之國(guó)”美譽(yù)的成都，是公認(rèn)的宜居城市，同時(shí)也是我國(guó)西南的重要經(jīng)濟(jì)中心。本文以成都為例，探討房?jī)r(jià)的影響因素。
　　基于供求關(guān)系的均衡價(jià)格理論和特征價(jià)格理論，本文將房?jī)r(jià)影響因素主要分為樓盤特

2、征因素和區(qū)域特征因素。首先，基于現(xiàn)有的研究和數(shù)據(jù)的可得性，選取了10個(gè)樓盤特征變量和7個(gè)區(qū)域特征變量。其次，通過(guò)對(duì)變量的度量和數(shù)據(jù)的收集篩選，確定了本文的671個(gè)樓盤樣本和10個(gè)區(qū)域樣本。最后，通過(guò)對(duì)變量之間的相關(guān)性分析和共線性診斷，剔除存在高度相關(guān)的變量，最終保留7個(gè)樓盤特征變量，包括成交類別、容積率、物管質(zhì)量、教育配套、娛樂(lè)休閑、中央商務(wù)區(qū)（CDB）距離、交通條件；3個(gè)區(qū)域特征變量，包括GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、地價(jià)。
　　本

3、文采用實(shí)證研究的方法，首先，不考慮區(qū)域特征因素，單純考慮樓盤特征因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，進(jìn)行特征價(jià)格模型回歸分析，回歸結(jié)果表明：影響成都住宅房?jī)r(jià)的樓盤特征因素中，中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、物管質(zhì)量、成交類別、容積率、娛樂(lè)休閑、交通條件對(duì)住宅價(jià)格的影響顯著，且受中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、物管質(zhì)量影響較大，而教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響不顯著。其次，在樓盤特征因素的基礎(chǔ)上，引入了區(qū)域特征因素，運(yùn)用多層線性模型的方法，將樓盤特征因素和區(qū)域特性因素分別作

4、為模型第一層和第二層的解釋變量，研究其對(duì)房?jī)r(jià)的影響，及其兩層特征變量之間的跨層交互作用?；貧w結(jié)果表明：住宅價(jià)格不僅受到樓盤特征因素的影響，也受到所在區(qū)域特征因素的影響，且區(qū)域特征因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響遠(yuǎn)大于樓盤特征因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在樓盤特征中，物管質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)有正向的影響，且也是所有樓盤特征中影響程度最大的，成交類別、中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、容積率對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向的影響，且影響程度依次減少，娛樂(lè)休閑、教育配套與交通條件對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著；在區(qū)域