差別化住房政策對(duì)商品住房市場的影響研究.pdf

1、改革開放之后，我國房地產(chǎn)市場得到了飛速的發(fā)展。尤其是住房市場化之后，商品住房的價(jià)格不斷攀升，上漲速度令人咋舌。而伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村開始向城市轉(zhuǎn)移，并且數(shù)量越來越龐大，這一部分人對(duì)住房的需求一直高居不下。同時(shí)，伴隨著房價(jià)的高漲，商品住房逐漸演變?yōu)橐环N投資、保值、增值的商品，面對(duì)這一投資投機(jī)需求，房價(jià)更是進(jìn)一步上漲。從政府出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控的目標(biāo)以及政策出臺(tái)的背景角度，可以分析出，政府出臺(tái)政策的最終目標(biāo)有

2、三個(gè)，分別是實(shí)現(xiàn)住有所居、抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)以及放緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。
　　本文選取了金融政策、住房信貸政策、住房土地政策、住房稅收政策四項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)共6個(gè)二級(jí)政策指標(biāo)，以及商品住房市場成交均價(jià)、成交面積，供給市場的商品住房市場總投資、供給面積、容積率、供給戶型以及存量面積7項(xiàng)市場指標(biāo)，實(shí)證分析了上海市政策實(shí)施后對(duì)商品住房市場產(chǎn)生的影響。分析得出，對(duì)成交均價(jià)有正向沖擊效用的分別是一年期存款準(zhǔn)備金率、存款基準(zhǔn)利率以及稅收

3、政策，具有負(fù)的沖擊效用的分別有住房信貸政策以及土地購置面積，其中一年期貸款基準(zhǔn)利率影響最大；而對(duì)于成交面積的影響，以上六項(xiàng)政策中除了貸款基準(zhǔn)利率的上升會(huì)致使成交面積增加外，其他的都是會(huì)使得成交面積減少；對(duì)商品住房總投資具有正向沖擊效應(yīng)的只有住房土地政策，商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率、一年期存款基準(zhǔn)利率、貸款基準(zhǔn)利率以及商品住房信貸政策對(duì)商品住房總投資具有負(fù)的沖擊效應(yīng)，其中住房信貸政策貢獻(xiàn)率最大，住房稅收政策對(duì)住宅投資變化的不具有貢獻(xiàn)率；對(duì)供給面

4、積具有正向促進(jìn)作用的只有土地購置面積；除了土地購置面積外，其他5項(xiàng)政策對(duì)容積率有正向作用；除了存款基準(zhǔn)利率外，其他5項(xiàng)政策對(duì)90m2以下竣工價(jià)值具有同向作用。
　　根據(jù)以上實(shí)證分析的結(jié)果，本文分別站在不同的角度提出政策制定的建議，第一是從市場指標(biāo)的角度給制定相應(yīng)房地產(chǎn)政策提出建議，另一個(gè)是從政策制定目的的角度提出相應(yīng)的政策建議。另外，從實(shí)證分析中可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)——住房稅收政策的實(shí)施，并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，即對(duì)市場指標(biāo)的沖擊