房產(chǎn)交易中第三人債權優(yōu)先保護的案例分析.pdf

1、房產(chǎn)交易在人們生活中愈來愈頻繁，主要交易形式包括買賣、抵押等，其結果會產(chǎn)生物權變動。根據(jù)現(xiàn)實生活中買賣、抵押等交易方式的不同，物權變動的狀態(tài)也不相同。我國立法承認，房地產(chǎn)登記是物權變動的唯一標志，登記這種物權變動的公示方式對保障交易安全有相當?shù)姆e極作用。但是實踐中存在大量已支付價款、占有房屋但未辦理登記的房屋買賣情形，此種狀態(tài)下，由于出賣人的原因，當存在該房屋上原債權人、抵押權人主張權利時，則與第三人的債權沖突，法院能否當然地對房屋進行

2、查封或拍賣，是否應當保護第三人的權利，應當如何保護。實踐中，法院的做法尚未統(tǒng)一，頗受爭議。市場經(jīng)濟發(fā)展不僅應該體現(xiàn)交易安全，也應該體現(xiàn)交易自由，能反映當事人的意思自治，因此登記也不是徹底安全的措施。
　　在基于買賣關系的不動產(chǎn)物權變動中，從設立債權到轉移所有權之間存在一種動態(tài)權利形態(tài)。筆者從案例入手，首先分析第三人在支付價款、占有房屋但未辦理登記這一情形下的權利狀態(tài)。筆者認為，應當承認物權變動的動態(tài)性，因此提出具有物權屬性的債權，

3、并對其進行論證。其次討論該種債權的對抗效力。通過三個案例，分別研究第三人享有的具有物權屬性的債權能否對抗出賣人的債權人的債權、能否對抗房屋承包人的建設工程優(yōu)先受償權、能否對抗出賣人的抵押權人的抵押權。本文采用新的角度，適用物權變動三段論來分析案例，解決案例中當事人的權利對抗問題、及優(yōu)先保護順序問題；通過文獻研究，實例分析的方法，筆者得出結論：承認具有物權屬性的債權具有同物權相當?shù)恼埱髾啵哂幸欢ǖ膶剐裕耗軐箓鶛?、建設工程優(yōu)先受償權、