南京市別墅價格影響因素及其空間作用差異研究.pdf

1、住宅價格一直是近年來全社會普遍關(guān)注的重要問題，國家不斷出臺各項措施進行調(diào)控，但收效并不明顯。居民改善性住宅需求和投資性住宅需求日漸旺盛，阻礙了剛性需求的釋放，導(dǎo)致住宅市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，引發(fā)市場價格整體波動。而別墅在國家用地審批的嚴(yán)格控制下，逐步成為稀缺性存量房產(chǎn)資源，不僅具有改善居住條件的作用，也增強了消化住宅投資需求的能力。別墅價格的波動以及各項價格影響因素的變化，在一定程度上左右著居民投資性及改善性住宅需求，進而對剛性需求市場產(chǎn)

2、生間接作用，同時，不同影響因素對價格的空間作用差異也會對別墅樓盤的分布和價格的空間分布規(guī)律產(chǎn)生影響。
　　本文以區(qū)位理論、供需理論、消費者理論和住宅價格影響因素理論為基礎(chǔ)，在對南京市別墅市場現(xiàn)狀進行供給和需求兩方面的分析的基礎(chǔ)上，利用特征價格模型對真實市場數(shù)據(jù)進行回歸擬合，篩選出對南京市別墅價格影響最明顯的主要影響因素，進而采用空間誤差模型和地理加權(quán)回歸模型將不同影響因素對別墅價格的空間作用系數(shù)納入擬合分析，以得到南京市別墅價格影

3、響因素的作用程度及空間影響規(guī)律。
　　研究結(jié)果表明，第一，別墅用地的停止審批導(dǎo)致存量別墅用地稀缺性的增強，南京市別墅價格穩(wěn)步增長，別墅供給規(guī)模不斷增加，且以中小戶型為主，表現(xiàn)出顯著的區(qū)域分布差異性;第二，制約南京市別墅價格的主要因素是建筑特征因素和區(qū)位特征因素。具體表現(xiàn)為，物業(yè)費、距CBD距離和交通條件對別墅價格的影響較顯著，容積率和綠化率相對較弱。其中，距CBD距離和容積率對價格的影響為負(fù)向，其余指標(biāo)為正向。第三，空間作用方面，

4、物業(yè)費對價格的空間作用差異表現(xiàn)為“西南-東北”方向遞變趨勢，距CBD距離指標(biāo)的空間作用差異表現(xiàn)為“東-西”遞變趨勢，而綠化率對別墅價格的正向作用以“主城區(qū)”為中心分別向南、向北遞增，容積率對別墅價格的負(fù)向作用以“百家湖”地區(qū)為中心向四周遞減。
　　鑒于以上研究結(jié)論，本文提出相應(yīng)的政策建議。首先，完善別墅相關(guān)政策規(guī)定，適當(dāng)引導(dǎo)新型別墅需求，充分利用容積率指標(biāo)和規(guī)劃限制指標(biāo)，對別墅的開發(fā)建設(shè)進行調(diào)控，合理配置住宅需求;其次，在集約節(jié)約