房地產(chǎn)估價中資本化率的研究.pdf

1、I國內(nèi)圖書分類號：F293.30國際圖書分類號：338.46管理學碩士學位論文房地產(chǎn)估價中資本化率的研究碩士研究生：張曉宏導師：田金信教授申請學位：管理學碩士學科、專業(yè)：管理科學與工程所在單位：管理學院答辯日期：2006年6月授予學位單位：哈爾濱工業(yè)大學哈爾濱工業(yè)大學管理學碩士學位論文I摘要本論文的研究對象是房地產(chǎn)估價中收益還原法使用的重要參數(shù)資本化率。資本化率在收益還原法中有著重要的作用，資本化率的微小變動會對評估結(jié)果產(chǎn)生巨大的改變，

2、又由于影響資本化率的因素較多，目前確定資本化率的方法存在資本化率界定誤差大、收集數(shù)據(jù)困難、主觀性很強和評估的結(jié)果缺乏可比較性等特點。這些使得資本化率成了房地產(chǎn)評估風險產(chǎn)生的主要因素之一。因此資本化率的確定直接影響收益型房地產(chǎn)估價的準確性，間接影響資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理性，影響房地產(chǎn)交易各方當事人的合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，影響房地產(chǎn)融資風險、房地產(chǎn)稅的征管工作等各方面；而且目前，對資本化率的確定方法并不統(tǒng)一，有著多種做法，有時

3、這些做法的估價結(jié)果相差極大，因此，對資本化率進行深入研究是非常有必要的。本研究旨在對傳統(tǒng)的確定資本化率的方法——市場提取法進行改進，提出一個基于專家綜合評判的方法來確定特定對象的資本化率，利用專家的權(quán)威性，運用模糊數(shù)學理論來解決選擇比較參照的交易實例問題，首先應用貼近度的概念，選擇貼近度最大即與待估房地產(chǎn)最相似的可比交易實例，然后再將待估房地產(chǎn)與可比實例的貼近度轉(zhuǎn)化成權(quán)重，解決現(xiàn)在評估中存在的主觀性強的缺點，最后將其應用在實例上檢驗其可