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文檔簡介
1、促銷活動的執(zhí)行與評估主講人:劉崢嶸促銷活動的執(zhí)行與評估一、連鎖店在促銷活動中的地位和職責連鎖店在促銷過程中負責對競爭對手商場的市調(diào),對本商場促銷活動成效進行評議,在一線員工中收集促銷建議,參與促銷活動的策劃。負責各項促銷準備及現(xiàn)場布置、增援人員培訓和咨詢工作。二、店長如何與策劃人員、各事業(yè)部、人力資源部的溝通1、每個雙休日或重大促銷時,安排員工對競爭對手商場進行市調(diào),對本商場促銷活動成效進行評估,并及時反饋至市場策劃部。2、每周一參加公
2、司總經(jīng)理召集的營銷市場店面例會,與營銷部、市場策劃人員共同總結(jié)評估上個雙休日促銷活動的成效,并商議確定本雙休日或重大促銷活動的大致內(nèi)容。3、策劃人員在策劃促銷活動時,應從多角度考慮活動的可操作性,對有商場整體促銷活動,應在活動方案報批后周四與連鎖店負責人溝通,商議具體操作問題(如驚爆價機器是抽獎還是開門后依次發(fā)售等)及廣告中需明示的內(nèi)容。三、在促銷活動開展中的注意事項1、每周五(或活動前一天),各連鎖店負責人安排現(xiàn)場人員布置現(xiàn)場,書寫整
3、體活動和各品牌活動的POP,并按標準張貼。修改商品價簽,并進行核對,針對次日活動將各品牌人員調(diào)配到位。2、根據(jù)活動內(nèi)容,各品類安排專人書寫廣播稿,店長在活動前一天需安排人員完成各種與促銷活動相關(guān)的物料準備工作(包括吊旗、地貼、整體活動禮品等),整體活動POP書寫,并同物業(yè)部、財務部、信息部、人事部等相關(guān)部門確定促銷活動中的各種應急方案。3、促銷活動開始,應跟進整體促銷活動的具體實施(抽獎、發(fā)放禮金券),對各品類、品牌的促銷活動,現(xiàn)場督導
4、應時刻在現(xiàn)場巡視,了解實施狀況,對突發(fā)事件采取措施,及時協(xié)調(diào)、解決。了解活動成效,并及時反饋至市場策劃部。適時安排人員做市場調(diào)研,根據(jù)調(diào)研結(jié)果,與營銷等相關(guān)部門協(xié)調(diào),及時調(diào)整,確保銷售。4、連鎖店總臺人員需詳細了解廣告活動內(nèi)容,做好顧客咨詢工作,連鎖店現(xiàn)場客服人員需全面掌握商場整體促銷活動、各品牌活動內(nèi)容和操作細則,做好客戶來訪及投訴受理工作。四、促銷活動中可能出現(xiàn)的問題五、連鎖店如何有效評估促銷活動六、經(jīng)典促銷案例謝謝!如何進行房地產(chǎn)
5、市場分析學習內(nèi)容理論部分案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析?慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析?開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程,市場分析的結(jié)論是
6、進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁,房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢?什么是房地產(chǎn)市場分析?概念,即指:針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方:物業(yè)的購買者或租賃者供應方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等)市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析!房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)
7、物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如:區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段?項目市場處于何種競爭格局?競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分。第
8、二步:區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步:項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境
9、分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(一)基本內(nèi)容對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析(二)基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費
10、支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的
11、思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)
12、=食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析(住宅)1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析(按面積進行劃分)3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四
13、步項目市場分析(微觀層面)對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征:土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性:通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找
14、出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具(項目環(huán)境競爭)SWOT分析的價值要素SW(優(yōu)勢劣勢)的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說,針對一個地塊的價值要素包括:?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套(商業(yè)教育)交通等(可總結(jié)為便利性成熟度知名度)?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟指標等
15、(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間)?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT(機會威脅)的價值要素宏觀要素——經(jīng)濟形勢(宏觀政策)重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)城市規(guī)劃(交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等)微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)客戶流向?觀點的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中,我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會,尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。
16、SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會利用機會,克服劣勢減少劣勢,避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢,轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好,項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目,只關(guān)注外圍共性,忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好,我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的,因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程,根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)
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