【廣告策劃-ppt】華潤(rùn)_北京華潤(rùn)紫云府豪宅項(xiàng)目推廣策略方案_94ppt_同路廣告_2009年

1、華潤(rùn)紫云府2009.9.25新思考北京同路廣告項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系企業(yè)品牌企業(yè)理念外部景觀與文化資源商圈資源與豪宅區(qū)的關(guān)聯(lián)度項(xiàng)目品牌園林建筑規(guī)劃品質(zhì)品牌地段環(huán)境交通便利性周邊配套資源與生活氛圍區(qū)位發(fā)展前景建筑建筑外觀內(nèi)部空間園林設(shè)計(jì)理念組團(tuán)簡(jiǎn)介室內(nèi)裝修品質(zhì)自有商業(yè)配套會(huì)所規(guī)模與設(shè)計(jì)業(yè)主階層層次物管檔次文化氛圍營(yíng)造品位十維度產(chǎn)品分析法第七座鳳凰城帶來全新的城市公寓產(chǎn)品可自由組合的均好性戶型新古典建筑建筑表情的全面表現(xiàn)城市主干道、輕

2、軌、公交……立體化網(wǎng)絡(luò)可參與的園林20000平米的商業(yè)配套長(zhǎng)江東大街，建筑面積20萬㎡區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目量目前并不是很多四維度設(shè)計(jì)原則、毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)華潤(rùn)物業(yè)管理品牌保障下（幸福里、瀾溪鎮(zhèn)的成功品質(zhì)呈現(xiàn)）的產(chǎn)品豐富化，增大受眾群豐富的戶型，更注重自由組合，參與感。改變了模版型呆板生活莊重大氣、滿足區(qū)域內(nèi)改善型客戶的內(nèi)心需求，充分彰顯面子多重交通保障，擴(kuò)大生活半徑，成為城區(qū)中心生活半徑堆坡抬地增大私密性，注重生活情調(diào)與感受，體現(xiàn)出高度不同的都市綠

3、洲成熟型高端商業(yè)進(jìn)駐，帶來的生活舒適度，全面滿足自身和周邊日常所需城市中心區(qū)域，前景較好鳳凰城成熟產(chǎn)品線所帶來的影響力，成就區(qū)域未來高端居住產(chǎn)品開發(fā)基礎(chǔ)和范本全面保證工程質(zhì)量，同時(shí)是居住品質(zhì)和未來高價(jià)置換的保證高端物業(yè)專家，行業(yè)領(lǐng)袖，值得信賴，是未來投資價(jià)值的有效保障紫云府地段產(chǎn)品品牌老工業(yè)區(qū)和市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人群基礎(chǔ)政府政策傾向目前的開發(fā)力度未來的升值長(zhǎng)江東大街修通后變成省第一大道和市中心直線距離2.5公里東區(qū)人的必選的生活半徑鳳凰城成

4、熟產(chǎn)品線（藝術(shù)、中心、高端）都市人居的國(guó)際化視野擁有成熟度較高的便捷高端商業(yè)的純居住體園林、戶型、社區(qū)氛圍……注重人與建筑的關(guān)聯(lián)性，倡導(dǎo)參與感和對(duì)人的關(guān)懷70年央企高端物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一體化的服務(wù)理念（開發(fā)物業(yè)）全國(guó)性布局的城市運(yùn)營(yíng)理念紫云府地段產(chǎn)品品牌和政府聯(lián)動(dòng)，宣揚(yáng)地段的未來潛力利用長(zhǎng)江東大街在城市核心的中心位置，顯現(xiàn)出地段價(jià)值塑造“城市中心”的都市生活氛圍運(yùn)用周邊成熟的配套，打造“中心”概念第七座鳳凰城（用數(shù)字凸顯成熟產(chǎn)品線）國(guó)際視野

5、的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，充分感受都市生活前沿銷售物料（產(chǎn)品樓書）全面解析產(chǎn)品置地會(huì)萬家卡國(guó)際化背景央企形象品牌形象產(chǎn)品定位地段產(chǎn)品客戶東大街20萬平米都市居住社區(qū)城市精英階層城市中心，新都市精英的高端住區(qū)城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向一：直接從產(chǎn)品出發(fā)城市中心，傳世宅邸城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向一：直接從產(chǎn)品出發(fā)一城之央，一宅傳世城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向二：從建筑品質(zhì)出發(fā)鼎級(jí)工禮建筑，凝聚城

6、市精英城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向三：從華潤(rùn)品牌出發(fā)華潤(rùn)鼎級(jí)作品城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向四：從鳳凰城品牌出發(fā)不爭(zhēng)已勝，垂范天下城市中心，新都市精英的高端住區(qū)slogan方向四：從鳳凰城品牌出發(fā)城市中心一世權(quán)門華宅風(fēng)范開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)華潤(rùn)品牌價(jià)值的傳承，體現(xiàn)華潤(rùn)置地的開發(fā)實(shí)力，以及華潤(rùn)的“高端物業(yè)專家”的專家級(jí)品牌影響和城市運(yùn)營(yíng)商的社會(huì)角色。項(xiàng)目：紫云府，華潤(rùn)置地的合肥代表作品，第七座鳳凰城的成功推出，

7、全面提升合肥人居的未來，并為合肥提供高品質(zhì)城市居住類產(chǎn)品模型。特征：合肥從未出現(xiàn)過的有著國(guó)際實(shí)業(yè)的高端城市居住項(xiàng)目。差異：國(guó)際生活體驗(yàn)，華潤(rùn)品牌一體化的管理模式帶來的全程放心體驗(yàn)。影響力：70年央企，華潤(rùn)品牌實(shí)力雄厚，5年來植根合肥，為合肥帶來不同階層的居住產(chǎn)品藍(lán)本，從而幫助城市建立地產(chǎn)新格局。市場(chǎng)形象預(yù)期傳播原則：確立精神高度，彰顯客群身份，從而帶來強(qiáng)有力的認(rèn)同感。推廣原則：高舉高打，明確密集，大處著眼，小處著手。品牌先行，產(chǎn)品斷后。

8、視覺原則：大氣、內(nèi)斂，視覺識(shí)別必須統(tǒng)一，講究質(zhì)感?；顒?dòng)原則：轟動(dòng)性，獨(dú)特性，唯一性。廣告原則：版式統(tǒng)一，原創(chuàng)性，延伸性，先策略，后創(chuàng)意。媒體原則：各媒體發(fā)布保持統(tǒng)一的調(diào)性，媒體特性與廣告?zhèn)鞑ハ辔呛稀Ｊ侄卧瓌t●售樓處開放前的準(zhǔn)備工作：品牌形象亮相地盤包裝圍擋戶外報(bào)紙短信網(wǎng)絡(luò)●開盤前準(zhǔn)備的工作：戶外信息更新戶外圍擋現(xiàn)場(chǎng)包裝的到位導(dǎo)引展板易拉寶沙盤品牌展示區(qū)項(xiàng)目公示區(qū)交通導(dǎo)引基本銷售道具的到位簡(jiǎn)易樓書折頁(yè)戶型圖（冊(cè)）生活手冊(cè)理念讀本現(xiàn)場(chǎng)禮品紙

9、杯提袋胸牌名片信紙信封推廣脈絡(luò)9月10月11月12月1010臨時(shí)銷售中心開放1122售樓處開放1227樣板間開放開盤熱銷階段通過品牌形象導(dǎo)入項(xiàng)目即將面市的信息華潤(rùn)品牌鳳凰城品牌項(xiàng)目形象落地，開盤即刻持續(xù)熱銷項(xiàng)目品牌塑造華潤(rùn)品牌華潤(rùn)鳳凰城（第七座）政府對(duì)區(qū)域的支持目前合肥華潤(rùn)的項(xiàng)目積淀初步建立具有國(guó)際視野的、成熟性的都市核心居住產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的樣本形象項(xiàng)目市場(chǎng)站位確立①產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念社區(qū)人文營(yíng)造強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品在都市居住中的前瞻性②品牌產(chǎn)品地段客群迅

10、速建立領(lǐng)先標(biāo)桿性品牌亮相階段項(xiàng)目亮相階段項(xiàng)目現(xiàn)象亮相迅速積累客戶品牌亮相期（10月）推廣目的□市場(chǎng)啟動(dòng)前基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作□為項(xiàng)目入市造勢(shì)□開盤前的客戶積累工作銷售目標(biāo)□適度吸引市場(chǎng)關(guān)注□積累客群階段策略目的：準(zhǔn)備工作，先期預(yù)熱□整體視覺形象的建立□華潤(rùn)品牌支持下，項(xiàng)目形象在合肥的預(yù)熱□確立項(xiàng)目高端性的初步形象□圍繞正式銷售中心開放，準(zhǔn)備所需要的相關(guān)的物料公關(guān)活動(dòng)：聯(lián)動(dòng)政府，深耕客戶活動(dòng)一：發(fā)布東區(qū)居住白皮書形式：和地區(qū)政府一道舉行的新聞發(fā)布

11、會(huì)活動(dòng)二：瀾溪鎮(zhèn)、幸福里客戶深耕計(jì)劃形式：專場(chǎng)推介會(huì)，體現(xiàn)出華潤(rùn)對(duì)既有客戶的重視項(xiàng)目形象亮相期（11月）推廣目的□為正式開盤做好項(xiàng)目形象推廣□積累目標(biāo)客戶□支持產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)率□擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力銷售目標(biāo)□擴(kuò)大項(xiàng)目影響□積累客群階段策略目的：品牌形象締造，樹立項(xiàng)目影響□第七座鳳凰城——紫云府，都市高端居住的形象全面推出□市場(chǎng)傳播逐步開始立勢(shì)□紫云府形象的樹立和傳播□塑造項(xiàng)目的影響力和傳播力公關(guān)活動(dòng)：深耕區(qū)域內(nèi)的客戶活動(dòng)一：在項(xiàng)目周邊小區(qū)進(jìn)

12、行巡展活動(dòng)形式：張貼海報(bào)發(fā)放小禮品填寫登記卡活動(dòng)二：步行街商場(chǎng)的巡展形式：在核心商業(yè)區(qū)的高端商業(yè)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目形象展臺(tái)活動(dòng)三：貝聿銘（或項(xiàng)目設(shè)計(jì)師）現(xiàn)代東方主義藝術(shù)對(duì)話暨項(xiàng)目售樓處開放形式：知名藝術(shù)家現(xiàn)場(chǎng)解讀現(xiàn)代東方主義開盤熱銷期(12月)推廣目的□目標(biāo)客戶的開盤聯(lián)絡(luò)□形成開盤持續(xù)熱銷的火爆場(chǎng)面□經(jīng)過公關(guān)活動(dòng)和目標(biāo)群的感受，推廣細(xì)調(diào)□強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的推廣階段，形成市場(chǎng)反應(yīng)銷售目標(biāo)□為完成開盤的銷售目標(biāo)，進(jìn)行客戶積累工作□完成客戶認(rèn)購(gòu)所需要的所有銷

13、售工作階段策略目的：產(chǎn)品形象締造，核心價(jià)值體現(xiàn)□鳳凰城成熟理念的概念輸出，從國(guó)際到程度形成關(guān)聯(lián)□突出項(xiàng)目處于城市中心的核心價(jià)值□產(chǎn)品形象的進(jìn)一步深化□產(chǎn)品形象建立，而非產(chǎn)品賣點(diǎn)輸出□塑造對(duì)客戶強(qiáng)有力的傳播效果公關(guān)活動(dòng)：深耕區(qū)域內(nèi)的客戶活動(dòng)一：圣誕嘉年華暨項(xiàng)目開盤活動(dòng)活動(dòng)形式：表演參與性強(qiáng)的互動(dòng)節(jié)目活動(dòng)二：東大街板塊區(qū)域發(fā)展論壇形式：合房網(wǎng)上網(wǎng)絡(luò)論壇紫云府VI風(fēng)格設(shè)計(jì)方案注：以下文字及圖片均為風(fēng)格示意，最終使用方案需同甲方商定后執(zhí)行使用。

14、方案一方案二Logo組合英文標(biāo)準(zhǔn)制圖中文標(biāo)準(zhǔn)制圖輔助徽標(biāo)卡片小掛旗條形示意1條形示意2條形示意3豎條形示意廣告風(fēng)格示意方案三Logo組合Logo釋意色彩圖形標(biāo)準(zhǔn)制圖英文標(biāo)準(zhǔn)制圖中文標(biāo)準(zhǔn)制圖底紋東方美感連續(xù)圖案輔助圖形底紋圖案提取元素輔助徽標(biāo)條形示意豎條形示意1豎條形示意2廣告風(fēng)格示意廣告風(fēng)格示意方案四Logo組合1Logo組合2Logo釋意色彩底紋東方美感連續(xù)圖案輔助圖形底紋圖案提取元素輔助徽標(biāo)豎條形示意廣告示意1廣告示意2備選方案Th

15、anks!北京同路廣告如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)

16、行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟

17、和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)

18、特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二

19、步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水

20、平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、

21、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與

22、住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市

23、場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目

24、的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地

25、塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——

26、這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過