政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是一項綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展極大地推動了我國的經(jīng)濟(jì)增長。2004年以來，我國房地產(chǎn)市場上投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，價格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)子市場運(yùn)作不規(guī)范，等等。為解決這些突出問題，我國相關(guān)部門陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策，然而房價與空置率仍然“雙高雙漲”，政府的調(diào)控與預(yù)期的效果相差較遠(yuǎn)。房地產(chǎn)市場的價格波動對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會的穩(wěn)定有著重要影響，因

2、此，本文希望通過分析2004年以來針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題，并且加以解決，希望政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能夠達(dá)到預(yù)期的目的，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。 本文從研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)入手，用非均衡理論分析房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，接著對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性進(jìn)行分析，舉例說明市場失靈及其帶來的危害，以及如何加以預(yù)防，并進(jìn)一步列舉政府2004年以來對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，指出目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的兩難選擇，據(jù)此

3、對政府的宏觀調(diào)控措施實施效果進(jìn)行評價，最后提出一些政府對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的改進(jìn)意見，主要從土地制度、稅收、信貸、市場規(guī)范、供求關(guān)系方面進(jìn)行研究。本文在結(jié)構(gòu)上分為七部分，分別對相關(guān)問題進(jìn)行研究。 第一部分為本文的引言。主要闡述了論文的研究背景、研究方法、研究內(nèi)容，述評了國內(nèi)外相關(guān)研究情況，從而確立了本文研究問題的切入。 第二部分為理論分析部分，是全文分析的立足點(diǎn)。首先對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的定義和內(nèi)涵進(jìn)行了界定，接著根據(jù)調(diào)控對

4、象和方式不同把宏觀調(diào)控劃分為三種類型。又通過經(jīng)濟(jì)模型分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的非均衡理論，以及對房地產(chǎn)過熱的情況做了經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。 第三部分為國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗總結(jié)及對我國的啟示。世界各國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中幾乎都面臨過或正面臨著“房價過高”、“市場失靈”的難題，通過美國、法國、日本等5國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控進(jìn)行了總結(jié)，結(jié)合我國現(xiàn)狀，對我國的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意的問題提出了幾點(diǎn)啟示。 第四部分對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性進(jìn)行分析

5、，首先解釋房地產(chǎn)市場的雙失靈，接著探討雙重失靈的原因及其引發(fā)的問題，引出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，重點(diǎn)分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性問題。 第五部分重點(diǎn)分析政府2004年以來對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其效果，首先對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策出臺的背景及原因分析，接著研究政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施、特點(diǎn)及成效，又對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效果不佳的原因分析，說明了政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的兩難選擇。 第六部分對完善房地產(chǎn)市場政

6、府宏觀調(diào)控機(jī)制提出一些政策建議，如：應(yīng)設(shè)立中國房地產(chǎn)監(jiān)督管理委員會；用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段適度限制炒房形為；進(jìn)一步完善土地供應(yīng)制度：進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)售制度；嚴(yán)格執(zhí)行已出臺的稅收調(diào)控措施；建立面向中低收入階層的住房體系；建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定系統(tǒng)和房產(chǎn)價值評估體系等。 第七部分為結(jié)論與展望，本文通過對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的研究，得出在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，均衡是暫時的，非均衡是絕對的；過分的刺激和打壓房地產(chǎn)市場都不利于該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；我

7、國應(yīng)該繼續(xù)實行適度從緊的房地產(chǎn)金融政策的結(jié)論。我國房地產(chǎn)市場應(yīng)理性投資和消費(fèi)，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制。 本論文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在理論和政策建議兩個方面。在理論上，運(yùn)用了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、行政學(xué)等多學(xué)科的基礎(chǔ)理論對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了研究；在政策建議上添加了一些個人的見解。如在土地制度上，建議宜盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法，增加用于商品住宅的土地供給；在稅收上，宜進(jìn)行深入的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強(qiáng)稅收的調(diào)節(jié)作用抑制