房地產市場的宏觀調控及制度建設.pdf

1、本文在對近年來我國房地產市場的形勢及政府的宏觀調控進行分析的基礎上，指出房地產市場的宏觀調控成效不大是由于長期以來與房地產市場發(fā)展緊密相關的制度改革滯后，并詳細分析了影響我國房地產市場發(fā)展的制度因素，從而對相關的制度建設提出建議。 全文包括導論共分為五個部分： 導論主要闡明了論文的研究動機、背景、研究方法與思路。 第一部分，政府調控房地產市場的理論分析。房地產市場的健康發(fā)展不僅對國民經濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用，

2、對改善群眾居住條件也起著十分重要的保障作用，它不僅僅是經濟問題，同時又是社會問題和政治問題。目前房地產市場中表現(xiàn)出的外部性、公共性、不完全競爭性、信息不完全性是政府對房地產市場宏觀調控的理論依據(jù)；制度是影響市場效率的重要因素，房地產市場的正常運行需要健全的土地、金融、稅收等制度基礎，當市場失靈時，政府應擔負起制度建設的重任，保障房地產市場的良性發(fā)展。 第二部分，我國近年房地產市場的形勢與宏觀調控分析。首先，介紹了我國房地產業(yè)的發(fā)

3、展歷程，對近年房地產的源頭、開發(fā)、銷售市場的發(fā)展現(xiàn)狀的基本情況進行了分析：從土地開發(fā)及使用面積、土地交易價格兩個方面對房地產源頭市場進行了說明；從房地產開發(fā)投資規(guī)模、資金來源對開發(fā)市場進行了描述；從商品房價格、價格收入比以及空置率三個方面展現(xiàn)了房地產消費市場現(xiàn)狀，充分的數(shù)據(jù)描述了宏觀調控的背景。其次，對近年我國房地產宏觀調控進行了歷史回顧，著重分析了政府在土地、金融和稅收幾方面所采取的宏觀調控及其政策目標。最后，分析了宏觀調控的效果，指

4、出房價與房地產投資仍然高漲，住房供需結構失衡狀況未得到改善，房地產業(yè)調控所取得的成績與目標之間仍存在著一定差距。 第三部分，影響我國房地產市場發(fā)展的制度因素分析。第一，房地產金融制度。首先，從房地產金融業(yè)與房地產業(yè)的高度依存性，金融市場與房地產市場間的替代性，指出房地產金融制度建設對房地產業(yè)發(fā)展的重要性；其次，分析了我國現(xiàn)行房地產金融制度存在的問題及其對房地產市場發(fā)展的負面影響。第二，房地產業(yè)稅收制度。首先對“房地產業(yè)稅收”這個

5、概念進行界定，其次指出了現(xiàn)行房地產業(yè)稅制存在的主要問題及其對房地產市場發(fā)展的負面影響。第三，土地管理制度。首先分析了通過土地政策調控房地產市場的必要性與可行性，其次分析了我國土地價格秩序混亂，土地閑置以及土地違法違規(guī)等現(xiàn)行土地管理制度中存在的問題，及其對房地產市場發(fā)展的負面影響。 第四部分，完善我國房地產市場的制度建設探討。該部分主要對房地產金融的制度建設、房地產稅收制度建設、土地和住房保障制度等的改革完善分別進行了詳細的分析，

6、并提出建議。第一，房地產金融的制度建設：建立多元化融資機制，創(chuàng)新金融產品，推進二級市場發(fā)展，加強房地產金融的風險防范，規(guī)范住房公積金運作，健全房地產金融法規(guī)。第二，房地產業(yè)稅收制度建設：規(guī)范房地產取得和轉讓環(huán)節(jié)稅收，提高房地產保有環(huán)節(jié)稅負水平；與房地產有關的稅種的改革；提高房地產稅收總體稅負水平。第三，土地管理制度的完善：完善土地儲備制度的相關法律，合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量，加大土地供應結構的調整，建立地價調控體系，強化土地管理的監(jiān)

7、控職能。第四，完善住房保障制度和取消預售制度。 本文的主要貢獻為以下幾個方面： 第一，作者分析了市場失靈在房地產市場中的表現(xiàn)，給政府對房地產業(yè)的宏觀調控提供了理論依據(jù)；從制度經濟學的角度分析了房地產市場正常運行所需要的制度條件，并指出房地產市場的宏觀調控成效不大是由于長期以來與房地產市場發(fā)展緊密相關的制度改革滯后，政府應從制度建設入手，才能標本兼治，促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。 第二，作者提出了影響我國房地產市場