試論房地產(chǎn)公司在施工圖設計階段的成本控制及辦法

1、<p>　　試論房地產(chǎn)公司在施工圖設計階段的成本控制及辦法</p><p>　　摘 要：房地產(chǎn)公司在施工圖設計階段的成本控制管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，本文提出了其重要性和原則性，并列出了幾種成本控制的有效方法，在最后舉出了兩個案例,以此做成本控制實證分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 施工圖設計 成本控制 控制方法 </p><p>　

2、　Abstract: the Real Estate Company in construction drawing design stage cost control management is directly related to the success or failure of real estate projects, this paper points out the importance and principle, l

3、ists several effective methods of cost control, in the last cited two cases, to do empirical analysis of cost control. </p><p>　　Keywords: cost Real Estate Company construction drawing design control method

4、</p><p>　　中圖分類號：P283.1文獻標識碼：A </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本研究的實質(zhì)是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究。一個項目的造價成本可劃分為以下六大部分:土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大致確定，其波動幅度小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、

5、涉及復雜因素眾多而出現(xiàn)前后測量差異較大的情況，如果采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點，這其中尤以工程成本為重，而工程成本控制的重點階段則在設計階段。 </p><p>　　成本控制在施工圖設計階段的重要性 </p><p>　　設計費用雖然只占建設工程總造價的約 3%（按建筑面積計取時為 50 元/平米左右），但正是這一

6、小部分的費用對工程造價的影響卻超過 80%。如圖一所示，在方案的初步設計階段，工程造價控制的可能性為 75%—95%；在施工圖設計階段，工程造價控制的可能性為 10%—75%；而一向被人們作為重點控制的施工階段，通過施工組織設計節(jié)約工程造價的可能性只有 5%—10%。 </p><p>　　可見設計結(jié)果決定了工程造價的 80%甚至更多，因此設計管理是工程成本管理的重中之重。一方面，房地產(chǎn)公司的項目部應積極配合參與

7、結(jié)構(gòu)選型設計、基礎(chǔ)設計等評估，參與材料、設備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。 </p><p>　　施工圖設計階段成本控制的原則 </p><p><b>　　價值為核心 &

8、lt;/b></p><p>　　選擇客戶認可價值與支付代價差值最大的方案；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應用，從中長期看，不能降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。 </p><p><b>　　方案優(yōu)化 </b></p><p>　　各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化；同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本；兼顧長

9、期利益和短期利益的平衡。 </p><p>　　動態(tài)測算、及時反饋 </p><p>　　設計各階段及時準確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設計以滿足公司的經(jīng)營要求。 </p><p><b>　　設計單位配合 </b></p><p>　　作好與設計單位溝通工作，取得設計單位在成本控制方面的配合，在設計合同中明確提出成本

10、控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟指標要求，考慮設置獎懲措施。 </p><p>　　嚴格控制以下主要經(jīng)濟指標，做到限額設計 </p><p>　　這些指標包括：容積率、建筑密度、單方鋼筋含量、單方砼含量、窗地比（單方建筑面積外墻門窗含量）、建筑周長面積比。 </p><p>　　施工圖設計階段成本控制的方法 </p><p>　　對于施工圖設計階段房

11、地產(chǎn)項目的成本控制，主要從以下幾方面進行控制： </p><p>　?。?）無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計，均應采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比； </p><p>　?。?）嚴格控制設計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O計費用的審核、支付亦與之掛鉤； </p><p>　?。?）在滿足設計質(zhì)量的前提

12、下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內(nèi)容； </p><p>　?。?）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響，例如在外保溫節(jié)能設計中將外墻砌體、保溫材料、外門窗合理配置，達到保溫節(jié)能要求且適當控制造價；在材料的選擇中要考慮所選用的材料在當?shù)氐墓闆r作相應的調(diào)整。 </p><p>　　1．為了達到結(jié)構(gòu)施工圖設計成本控制的效果，保證結(jié)構(gòu)施工圖

13、設計過程中的信息暢通，相關(guān)部門應共同成立結(jié)構(gòu)施工圖設計管理小組，負責結(jié)構(gòu)施工圖設計管理工作，并明確小組成員的職責及溝通方式。 </p><p>　　2．實行結(jié)構(gòu)施工圖設計招標，選擇結(jié)構(gòu)設計經(jīng)驗豐富的設計單位，要求參加投標的設計單位針對公司提供的施工圖設計資料分別提出如單位面積鋼筋和混凝土含量等結(jié)構(gòu)經(jīng)濟指標承諾。 </p><p>　　3．依據(jù)中標單位的承諾，與中標單位簽定結(jié)構(gòu)設計補充協(xié)議，

14、重點明確以下要求： </p><p>　?。?）《結(jié)構(gòu)專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)表》中的結(jié)構(gòu)設計指標的承諾作為協(xié)議附件，要求設計成果必須滿足承諾； </p><p>　?。?）對于復雜的地質(zhì)情況，必須進行經(jīng)濟性研討； </p><p>　?。?）明確設計中的階段性成果及計算依據(jù)，有檢查并要求優(yōu)化的權(quán)利； </p><p>　　4．在設計合同執(zhí)行過程中，公司

15、必須嚴格按合同條款執(zhí)行，做到獎懲分明，以加強設計單位在結(jié)構(gòu)設計中對成本的重視。 </p><p>　　5．由于建筑形式、結(jié)構(gòu)體系對于最終的結(jié)構(gòu)設計有著根本的影響，因此施工圖設計管理小組應在初步實施方案提出后，對建筑方案進行討論，在保證設計效果的前提下考慮當?shù)氐囊?guī)范、設計院的特長而確定。 </p><p>　　6．對實施方案中的戶型平面進行詳細論證。在保證戶型內(nèi)各功能及空間效果的前提下，對柱

16、網(wǎng)進行調(diào)整，使之更為經(jīng)濟合理。這一工作需要對成本和設計進行反復討論，才能取得好的效果。這一工作將直接影響到結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性，是結(jié)構(gòu)設計成本控制中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。進行這項工作可遵循以下原則： </p><p>　?。?）不能強求設計做出較大犧牲來遷就成本，而應該從那些不大影響設計效果，能顯著節(jié)省成本的方面或本來設計效果就會有問題、同時成本很不合理的部分來入手。 </p><p>　?。?）主梁

17、的經(jīng)濟高度為跨度的 1/10-1/12 左右，次梁在 1/12-1/15 左右，梁的經(jīng)濟跨度在 6-7 米左右。 </p><p>　?。?）單向板的經(jīng)濟跨度在 4-5 米，板厚為板跨的1/35-1/40，而跨度再增加，厚度也要增加，鋼筋也相應提高，含鋼量顯著增加。另外板的形狀對板的設計影響也非常大，多邊形板結(jié)構(gòu)經(jīng)濟指標明顯高于方板。 </p><p>　　（4）由于柱的軸壓比的限制，柱的

18、數(shù)量與每根柱截面積及混凝土等級有反比的關(guān)系；柱的鋼筋一般為構(gòu)造配筋，是按照柱面積來計算最小配筋率的；而且柱的數(shù)量影響到基礎(chǔ)混凝土量和樁基的經(jīng)濟性。 </p><p>　?。?）影響結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性的主要原因是柱網(wǎng)的布置。柱的數(shù)量應該適宜，柱網(wǎng)的布置應盡量方正、柱網(wǎng)格的短邊盡量靠近 5-6 米，盡量避免出現(xiàn)多邊形板。 </p><p>　　7．對于較復雜的地形，可在詳勘及上部荷載計算出來后進行基礎(chǔ)

19、形式論證?；A(chǔ)論證要綜合考慮地基處理及基礎(chǔ)承臺的總費用。如：一般來說，強夯地基較便宜，但由于承載力低，基礎(chǔ)體積較大；預制樁稍貴，承載力稍高，基礎(chǔ)承臺體積減少；挖孔樁最貴，承載力卻數(shù)倍于預制樁，基礎(chǔ)承臺體積有時能顯著小于前兩者。因此，需要根據(jù)地基承載力及上部荷載情況進行具體計算，才能得出最優(yōu)化的方案。 </p><p>　　8．在施工圖設計過程中，施工圖設計管理小組應及時從技術(shù)、經(jīng)濟角度對設計過程進行檢查及協(xié)調(diào)，給

20、設計院的設計負責人及設計人員以壓力及激勵；建立良好的溝通氣氛，了解其在設計中遇到的具體問題，并全力幫助解決。 </p><p>　?。?）柱網(wǎng)確定后，對于柱的設計，特別是底層柱，混凝土等級和體積是此消彼長的關(guān)系。如果使用商品混凝土，相鄰等級的每立方單價僅相差 10 ~20元左右，不到 5%；而強度差別往往超過10%，在設計中根據(jù)實際情況考慮可降低工程成本。 </p><p>　?。?）新

21、III 級鋼及冷軋帶肋鋼筋比普通圓鋼及螺紋鋼價格高約 200-300 元，僅提高約7%左右，而強度加大，含鋼量有一定的下降空間，亦可降低工程造價，當然必須在具體計算后得到較佳方案。 </p><p>　　9．為了順利開展結(jié)構(gòu)設計成本控制，土建成本人員要注重各專業(yè)知識的培訓。不僅要有結(jié)構(gòu)設計的基本常識，還應提高建筑方面的鑒賞力，要能夠與設計部及設計院建筑師溝通。在溝通中注重技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合，共同改進設計。切不可在建

22、筑效果、結(jié)構(gòu)安全、成本之間有所偏廢，才能保證綜合效益的提升。 </p><p>　　總之，施工圖設計管理直接影響設計成果的經(jīng)濟性。 </p><p>　　施工圖設計階段成本控制的案例 </p><p>　　【實例一】 同一洋房戶型 HB 在某項目修改后與修改前的柱網(wǎng)布置比較，柱的數(shù)量減少了 8 根/戶，而且柱網(wǎng)更加方正，柱距更為合理，基本未降低使用效果，局部甚至有所

23、提高。含鋼量由 65KG/M2 降到了 50KG/M2,混凝土含量由0.44M3/M2 降到了 0.36M3/M2。（如：圖 1、圖 2） </p><p>　　【實例二】 洋房 HA 在調(diào)整前與調(diào)整后的柱網(wǎng)比較，調(diào)整后含鋼量為 49KG/M2，混凝土為 0.375M3/M2。（如：圖 3、圖 4） </p><p><b>　　結(jié)語 </b></p>