試論房地產(chǎn)公司在施工圖設(shè)計階段的成本控制及辦法

1、<p>　　試論房地產(chǎn)公司在施工圖設(shè)計階段的成本控制及辦法</p><p>　　摘 要：房地產(chǎn)公司在施工圖設(shè)計階段的成本控制管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，本文提出了其重要性和原則性，并列出了幾種成本控制的有效方法，在最后舉出了兩個案例,以此做成本控制實(shí)證分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 施工圖設(shè)計 成本控制 控制方法 </p><p>　

2、　Abstract: the Real Estate Company in construction drawing design stage cost control management is directly related to the success or failure of real estate projects, this paper points out the importance and principle, l

3、ists several effective methods of cost control, in the last cited two cases, to do empirical analysis of cost control. </p><p>　　Keywords: cost Real Estate Company construction drawing design control method

4、</p><p>　　中圖分類號：P283.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本研究的實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究。一個項目的造價成本可劃分為以下六大部分:土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務(wù)成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財務(wù)成本在項目初期即可大致確定，其波動幅度小，可控性相對較??；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫椖勘旧砬闆r、

5、涉及復(fù)雜因素眾多而出現(xiàn)前后測量差異較大的情況，如果采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)，這其中尤以工程成本為重，而工程成本控制的重點(diǎn)階段則在設(shè)計階段。 </p><p>　　成本控制在施工圖設(shè)計階段的重要性 </p><p>　　設(shè)計費(fèi)用雖然只占建設(shè)工程總造價的約 3%（按建筑面積計取時為 50 元/平米左右），但正是這一

6、小部分的費(fèi)用對工程造價的影響卻超過 80%。如圖一所示，在方案的初步設(shè)計階段，工程造價控制的可能性為 75%—95%；在施工圖設(shè)計階段，工程造價控制的可能性為 10%—75%；而一向被人們作為重點(diǎn)控制的施工階段，通過施工組織設(shè)計節(jié)約工程造價的可能性只有 5%—10%。 </p><p>　　可見設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的 80%甚至更多，因此設(shè)計管理是工程成本管理的重中之重。一方面，房地產(chǎn)公司的項目部應(yīng)積極配合參與

7、結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。 </p><p>　　施工圖設(shè)計階段成本控制的原則 </p><p><b>　　價值為核心 &

8、lt;/b></p><p>　　選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價差值最大的方案；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期看，不能降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。 </p><p><b>　　方案優(yōu)化 </b></p><p>　　各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化；同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本；兼顧長

9、期利益和短期利益的平衡。 </p><p>　　動態(tài)測算、及時反饋 </p><p>　　設(shè)計各階段及時準(zhǔn)確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營要求。 </p><p><b>　　設(shè)計單位配合 </b></p><p>　　作好與設(shè)計單位溝通工作，取得設(shè)計單位在成本控制方面的配合，在設(shè)計合同中明確提出成本

10、控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，考慮設(shè)置獎懲措施。 </p><p>　　嚴(yán)格控制以下主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，做到限額設(shè)計 </p><p>　　這些指標(biāo)包括：容積率、建筑密度、單方鋼筋含量、單方砼含量、窗地比（單方建筑面積外墻門窗含量）、建筑周長面積比。 </p><p>　　施工圖設(shè)計階段成本控制的方法 </p><p>　　對于施工圖設(shè)計階段房

11、地產(chǎn)項目的成本控制，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： </p><p>　　（1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均應(yīng)采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比； </p><p>　?。?）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤； </p><p>　?。?）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提

12、下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； </p><p>　　（4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響，例如在外保溫節(jié)能設(shè)計中將外墻砌體、保溫材料、外門窗合理配置，達(dá)到保溫節(jié)能要求且適當(dāng)控制造價；在材料的選擇中要考慮所選用的材料在當(dāng)?shù)氐墓?yīng)情況作相應(yīng)的調(diào)整。 </p><p>　　1．為了達(dá)到結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計成本控制的效果，保證結(jié)構(gòu)施工圖

13、設(shè)計過程中的信息暢通，相關(guān)部門應(yīng)共同成立結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計管理小組，負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計管理工作，并明確小組成員的職責(zé)及溝通方式。 </p><p>　　2．實(shí)行結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計招標(biāo)，選擇結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計單位，要求參加投標(biāo)的設(shè)計單位針對公司提供的施工圖設(shè)計資料分別提出如單位面積鋼筋和混凝土含量等結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)承諾。 </p><p>　　3．依據(jù)中標(biāo)單位的承諾，與中標(biāo)單位簽定結(jié)構(gòu)設(shè)計補(bǔ)充協(xié)議，

14、重點(diǎn)明確以下要求： </p><p>　?。?）《結(jié)構(gòu)專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)表》中的結(jié)構(gòu)設(shè)計指標(biāo)的承諾作為協(xié)議附件，要求設(shè)計成果必須滿足承諾； </p><p>　　（2）對于復(fù)雜的地質(zhì)情況，必須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研討； </p><p>　?。?）明確設(shè)計中的階段性成果及計算依據(jù)，有檢查并要求優(yōu)化的權(quán)利； </p><p>　　4．在設(shè)計合同執(zhí)行過程中，公司

15、必須嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行，做到獎懲分明，以加強(qiáng)設(shè)計單位在結(jié)構(gòu)設(shè)計中對成本的重視。 </p><p>　　5．由于建筑形式、結(jié)構(gòu)體系對于最終的結(jié)構(gòu)設(shè)計有著根本的影響，因此施工圖設(shè)計管理小組應(yīng)在初步實(shí)施方案提出后，對建筑方案進(jìn)行討論，在保證設(shè)計效果的前提下考慮當(dāng)?shù)氐囊?guī)范、設(shè)計院的特長而確定。 </p><p>　　6．對實(shí)施方案中的戶型平面進(jìn)行詳細(xì)論證。在保證戶型內(nèi)各功能及空間效果的前提下，對柱

16、網(wǎng)進(jìn)行調(diào)整，使之更為經(jīng)濟(jì)合理。這一工作需要對成本和設(shè)計進(jìn)行反復(fù)討論，才能取得好的效果。這一工作將直接影響到結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性，是結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。進(jìn)行這項工作可遵循以下原則： </p><p>　?。?）不能強(qiáng)求設(shè)計做出較大犧牲來遷就成本，而應(yīng)該從那些不大影響設(shè)計效果，能顯著節(jié)省成本的方面或本來設(shè)計效果就會有問題、同時成本很不合理的部分來入手。 </p><p>　　（2）主梁

17、的經(jīng)濟(jì)高度為跨度的 1/10-1/12 左右，次梁在 1/12-1/15 左右，梁的經(jīng)濟(jì)跨度在 6-7 米左右。 </p><p>　?。?）單向板的經(jīng)濟(jì)跨度在 4-5 米，板厚為板跨的1/35-1/40，而跨度再增加，厚度也要增加，鋼筋也相應(yīng)提高，含鋼量顯著增加。另外板的形狀對板的設(shè)計影響也非常大，多邊形板結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯高于方板。 </p><p>　?。?）由于柱的軸壓比的限制，柱的

18、數(shù)量與每根柱截面積及混凝土等級有反比的關(guān)系；柱的鋼筋一般為構(gòu)造配筋，是按照柱面積來計算最小配筋率的；而且柱的數(shù)量影響到基礎(chǔ)混凝土量和樁基的經(jīng)濟(jì)性。 </p><p>　?。?）影響結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性的主要原因是柱網(wǎng)的布置。柱的數(shù)量應(yīng)該適宜，柱網(wǎng)的布置應(yīng)盡量方正、柱網(wǎng)格的短邊盡量靠近 5-6 米，盡量避免出現(xiàn)多邊形板。 </p><p>　　7．對于較復(fù)雜的地形，可在詳勘及上部荷載計算出來后進(jìn)行基礎(chǔ)

19、形式論證?；A(chǔ)論證要綜合考慮地基處理及基礎(chǔ)承臺的總費(fèi)用。如：一般來說，強(qiáng)夯地基較便宜，但由于承載力低，基礎(chǔ)體積較大；預(yù)制樁稍貴，承載力稍高，基礎(chǔ)承臺體積減少；挖孔樁最貴，承載力卻數(shù)倍于預(yù)制樁，基礎(chǔ)承臺體積有時能顯著小于前兩者。因此，需要根據(jù)地基承載力及上部荷載情況進(jìn)行具體計算，才能得出最優(yōu)化的方案。 </p><p>　　8．在施工圖設(shè)計過程中，施工圖設(shè)計管理小組應(yīng)及時從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角度對設(shè)計過程進(jìn)行檢查及協(xié)調(diào)，給

20、設(shè)計院的設(shè)計負(fù)責(zé)人及設(shè)計人員以壓力及激勵；建立良好的溝通氣氛，了解其在設(shè)計中遇到的具體問題，并全力幫助解決。 </p><p>　?。?）柱網(wǎng)確定后，對于柱的設(shè)計，特別是底層柱，混凝土等級和體積是此消彼長的關(guān)系。如果使用商品混凝土，相鄰等級的每立方單價僅相差 10 ~20元左右，不到 5%；而強(qiáng)度差別往往超過10%，在設(shè)計中根據(jù)實(shí)際情況考慮可降低工程成本。 </p><p>　?。?）新

21、III 級鋼及冷軋帶肋鋼筋比普通圓鋼及螺紋鋼價格高約 200-300 元，僅提高約7%左右，而強(qiáng)度加大，含鋼量有一定的下降空間，亦可降低工程造價，當(dāng)然必須在具體計算后得到較佳方案。 </p><p>　　9．為了順利開展結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制，土建成本人員要注重各專業(yè)知識的培訓(xùn)。不僅要有結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本常識，還應(yīng)提高建筑方面的鑒賞力，要能夠與設(shè)計部及設(shè)計院建筑師溝通。在溝通中注重技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，共同改進(jìn)設(shè)計。切不可在建

22、筑效果、結(jié)構(gòu)安全、成本之間有所偏廢，才能保證綜合效益的提升。 </p><p>　　總之，施工圖設(shè)計管理直接影響設(shè)計成果的經(jīng)濟(jì)性。 </p><p>　　施工圖設(shè)計階段成本控制的案例 </p><p>　　【實(shí)例一】 同一洋房戶型 HB 在某項目修改后與修改前的柱網(wǎng)布置比較，柱的數(shù)量減少了 8 根/戶，而且柱網(wǎng)更加方正，柱距更為合理，基本未降低使用效果，局部甚至有所

23、提高。含鋼量由 65KG/M2 降到了 50KG/M2,混凝土含量由0.44M3/M2 降到了 0.36M3/M2。（如：圖 1、圖 2） </p><p>　　【實(shí)例二】 洋房 HA 在調(diào)整前與調(diào)整后的柱網(wǎng)比較，調(diào)整后含鋼量為 49KG/M2，混凝土為 0.375M3/M2。（如：圖 3、圖 4） </p><p><b>　　結(jié)語 </b></p>