我國房地產(chǎn)泡沫存在性及其影響分析

1、<p>　　我國房地產(chǎn)泡沫存在性及其影響分析</p><p>　　摘要：當(dāng)前關(guān)于我國房地產(chǎn)市場是否有泡沫存在著很多爭論。本文以2002-2010年我國35個(gè)大中城市為樣本，分別考察了房價(jià)收入比和住房可支付指數(shù)兩個(gè)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)我國一線城市和東部一些城市存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫；中西部城市房地產(chǎn)市場兩個(gè)指標(biāo)狀況也不樂觀，存在泡沫化趨勢。針對上述情況，我們提出相應(yīng)的措施來抑制和化解泡沫帶來的負(fù)面影響。 </p

2、><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；房價(jià)收入比；住房可支配指數(shù) </p><p>　　改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，房地產(chǎn)市場獲得了長足的發(fā)展。特別是在20世紀(jì)90年代末我國取消國家福利分房，進(jìn)行住房市場商品化改革以及一系列財(cái)稅政策配套之后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展更為迅速，房地產(chǎn)投資占GDP的比重穩(wěn)步上升，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 </p><p>　　過去十多

3、年，房地產(chǎn)價(jià)格總體維持強(qiáng)勢上漲格局，各級政府也出臺了諸多政策措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行多次調(diào)控，希望保持房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。2012年至今，上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅、國家“國五條”新政等措施又先后出臺。在此背景下，本文圍繞何謂房地產(chǎn)泡沫、我國房地產(chǎn)是否存在泡沫、房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)的影響展開分析，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和預(yù)警作用。 </p><p>　　一、國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫文獻(xiàn)綜述 </p><p>

4、;<b>　　1.泡沫的定義 </b></p><p>　　“泡沫”一詞是人們對經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一段時(shí)間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動描繪。學(xué)術(shù)界關(guān)于資產(chǎn)泡沫的代表性觀點(diǎn)如下： </p><p>　　（1）歐美、日本學(xué)者觀點(diǎn)：Kindleberger認(rèn)為：“泡沫”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，開始的價(jià)格上升會使人們產(chǎn)生還要漲

5、價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主――這些人一般只想通過買賣謀取利潤，隨著漲價(jià)，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終，或者以繁榮消退而不發(fā)生危機(jī)。日本學(xué)者三木谷良一認(rèn)為，所謂泡沫經(jīng)濟(jì)就是資產(chǎn)價(jià)格（股票、不動產(chǎn)）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的暴漲，然后暴跌的過程。 </p><p>　　（2）我國學(xué)者觀點(diǎn)：我國學(xué)者曹振良認(rèn)為泡沫有以下兩重含義：泡沫是資產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)。泡沫是資產(chǎn)價(jià)格高于

6、由市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。 </p><p>　?。?）本文對房地產(chǎn)泡沫的定義：綜上研究，本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投資所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場價(jià)值基礎(chǔ)的持續(xù)不斷的上漲。 </p><p>　　2.我國房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)研究進(jìn)展 </p><p>　　近年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長引發(fā)了學(xué)術(shù)界對我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的大量爭論。經(jīng)濟(jì)學(xué)家運(yùn)用不同的模型和數(shù)據(jù)

7、檢驗(yàn)，主要形成三種觀點(diǎn)： </p><p>　　（1）我國房地產(chǎn)市場存在泡沫 </p><p>　　Wu， Gyourko and Deng通過對中國8個(gè)大城市的房價(jià)租金率、房價(jià)收入的研究，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)大城市存在嚴(yán)重的泡沫，而且未來這些城市的價(jià)格是不可持續(xù)，容易引起較大幅度的價(jià)格下跌。 </p><p>　?。?）我國房地產(chǎn)市場不存在泡沫 </p><

8、;p>　　Ren， Yuan and Xiong使用理性預(yù)期模型檢驗(yàn)法，運(yùn)用我國35個(gè)大中城市1999-2009年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)我國不存在房地產(chǎn)泡沫。 </p><p>　?。?）我國房地產(chǎn)市場總體不存在泡沫，但是局部地區(qū)存在泡沫 </p><p>　　吳地寶、余小勇選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接指標(biāo)法（單位根和協(xié)整檢驗(yàn)）對我國1997～2006年間房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否

9、存在泡沫進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論是我國還不存在嚴(yán)格意義上的全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但泡沫化傾向明顯，需要警惕。 </p><p>　　為判斷我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫或區(qū)域性泡沫，我們將結(jié)合我國房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，開展對照分析。 </p><p>　　二、我國房地產(chǎn)泡沫的存在性研究 </p><p>　　1.房地產(chǎn)泡沫檢驗(yàn)指標(biāo) </p><p>

10、;　　本文在參考以往文獻(xiàn)（如謝經(jīng)榮，劉琳等）的基礎(chǔ)上，選取了兩個(gè)指標(biāo)作為房地產(chǎn)泡沫的檢驗(yàn)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)分別為房價(jià)收入比、住房可支付指數(shù)（Housing Affordability Index）。 </p><p>　　數(shù)據(jù)抽樣則選取全國35個(gè)大中城市：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口

11、、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊作為研究對象。為便于進(jìn)一步歸集研究，對35個(gè)大中城市做出以下分類： </p><p>　?。?）我國大中城市房價(jià)收入比 </p><p>　　國際上，房價(jià)收入比常用來衡量一個(gè)國家房價(jià)是否處于合理區(qū)間。房價(jià)收入比是指某地區(qū)的一套中等價(jià)格的房子需要花費(fèi)該地區(qū)一戶中等收入水平的家庭多少年可支配收入。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為房價(jià)收入比在4-6

12、之間是合理的；而在歐美發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為存在泡沫。鑒于我國統(tǒng)計(jì)制度尚不完善，我國的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確。同時(shí)根據(jù)我國的實(shí)際國情，我們認(rèn)為全國房價(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)。 </p><p>　　公式：房價(jià)收入比=（住宅平均售價(jià)*家庭平均人口數(shù)*人均居住面積）/（家庭平均人口數(shù)*人均可支配收入）。 </p><p>　　通過計(jì)算，我們得出2002年至2010年我國

13、35個(gè)大中城市的房價(jià)收入比。以最近的2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（如圖表2）：在35個(gè)大中城市中，房價(jià)收入比最高的為深圳15.8，最低為呼和浩特4.4，平均值為8.7。其中：房價(jià)收入比高于7的城市有24個(gè)，占比68.5%；高于10的城市有7個(gè)（分別為北京、上海、杭州、寧波、廈門、深圳、海口），占比20%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2010年我國房地產(chǎn)市場已存在一定的泡沫，個(gè)別發(fā)展較快的沿?；蚴∈谐鞘械呐菽鼮閲?yán)重。 </p><

14、p>　　此外，我們將樣本的35個(gè)大中城市劃分為一線城市、東部二線城市、中部二線城市、西部二線城市四個(gè)組別，并分別計(jì)算各個(gè)組別每年房價(jià)收入比的均值，從而得到圖3。如圖3所示，我們可以看到2002-2010年間，一線城市的房價(jià)收入比最高，東部二線城市次之，中部二線城市和西部二線城市最低。四個(gè)組別的房價(jià)收入比均持續(xù)不斷的上升，特別關(guān)注到一線城市的上升幅度最大，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過7的上限。上述數(shù)據(jù)表明一線城市的房地產(chǎn)上漲幅度已與市場價(jià)值基礎(chǔ)相背

15、離，一線城市的房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。東部二線城市的房價(jià)收入比也處于不斷上漲的趨勢中，且其2010年房價(jià)收入比均值已達(dá)9.9，存在一定的泡沫。中部二線城市和西部二線城市房價(jià)收入比雖呈上漲趨勢，但仍處于房價(jià)收入比7的上限控制范圍左右，房地產(chǎn)泡沫的存在可能性較小。 　?。?）住房可支付指數(shù)（Housing Affordability Index） </p><p>　　住房可支付指數(shù)或稱為住宅可負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（HAI）是

16、國外成熟的房地產(chǎn)市場分析工具，用來評價(jià)居民住房支付能力。 </p><p>　　美國國家不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）和其他一些商業(yè)機(jī)構(gòu)通常向社會發(fā)布HAI指數(shù)，主要使用和參考者為政府、房地產(chǎn)市場中的各類企業(yè)和家庭。目前，該指數(shù)已成國外判斷住房支付能力的主要工具。 </p><p>　　HAI用于考察住宅市場中處于中位數(shù)收入水平的家庭對于處于中位數(shù)價(jià)格住宅的承受能力。如果中位數(shù)收入的家庭正好能

17、夠承受中位數(shù)房價(jià)的住房，則此時(shí)的HAI為100；如果該家庭只能承受更低價(jià)格的住房，則HAI小于100，大于100的指數(shù)說明該家庭能夠承受價(jià)格更高的住房。根據(jù)中位數(shù)的定義，HAI指數(shù)有較為明確的比較標(biāo)準(zhǔn)：大于100的指數(shù)值說明住房市場中家庭的支付能力較好，反之則較差。 </p><p>　　在計(jì)算的過程中，本文根據(jù)我國的實(shí)際情況，做了以下的設(shè)定：中位數(shù)家庭可支配收入中25% （上限）用于支付住房抵押貸款，抵押貸款首

18、付比例30%，貸款年限為30年，貸款年利率以每年的5年及以上長期貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。 </p><p>　　公式設(shè)定如下：HAI=（家庭可支配收入*25%）/（月住房抵押貸款支出） </p><p>　　其中：家庭可支配收入=人均可支配收入*家庭平均人數(shù) </p><p>　　月住房抵押貸款支出=PMT（貸款利率，年限，抵押貸款總額），（PMT是一個(gè)函數(shù)，可以得到每月

19、住房抵押貸款支出數(shù)） </p><p>　　根據(jù)公式計(jì)算，得出2010年我國35個(gè)大中城市的HAI指數(shù)值。圖4所示，除呼和浩特（HAI為109）之外，其他34個(gè)城市的HAI值均小于100（多數(shù)小于80），表明這些城市中居民對該城市的房價(jià)承受能力較弱。其中：有9個(gè)城市（北京、上海、杭州、深圳、?？诘龋┑腍AI小于50，占抽樣城市數(shù)的25.7%。表明一套中等價(jià)格的住房按揭貸款支出是中等收入家庭能負(fù)擔(dān)上限的兩倍以上。進(jìn)

20、一步證實(shí)了部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)存在嚴(yán)重泡沫，居民持有住房的負(fù)擔(dān)較重。 </p><p>　　同樣，我們將樣本的35個(gè)大中城市劃分為一線城市、東部二線城市、中部二線城市、西部二線城市四個(gè)組別，并分別計(jì)算各個(gè)組別每年HAI指數(shù)的均值，從而得到下圖5。圖5所示，一線城市平均HAI指數(shù)最低，東部二線城市次之，中部二線城市和西部二線城市最高。一線城市平均的HAI逐年下降，并且連續(xù)幾年處于50以下，同理可證一線城市的房地產(chǎn)

21、市場存在較為嚴(yán)重的泡沫，房價(jià)已處于當(dāng)?shù)鼐用窦彝タ韶?fù)擔(dān)的上限兩倍以上。東部二線城市平均HAI指數(shù)也持續(xù)下降，幅度較一線城市低，但現(xiàn)階段已處于50-60區(qū)間，說明了這些城市存在一定的房地產(chǎn)泡沫。中部二線城市以及西部二線城市的HAI指數(shù)已于2007年之后步入了低于100的區(qū)間，表明這些城市的居民持有房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)在上升，如再下跌將產(chǎn)生泡沫。 </p><p>　　通過對我國房價(jià)收入比和HAI指數(shù)的雙指標(biāo)分析，我們認(rèn)為：首

22、先，我國一線城市特別是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較嚴(yán)重的泡沫，城市房價(jià)持續(xù)上漲并且脫離了市場基礎(chǔ)價(jià)值，需要引起警惕。其次，東部二線城市的房地產(chǎn)市場也存在泡沫，但是嚴(yán)重程度尚低于一線城市，值得引起關(guān)注。最后，中部二線城市和西部二線城市的房地產(chǎn)指標(biāo)也不容樂觀，如失去有效調(diào)控，不久的將來也會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)市場泡沫存在的負(fù)面影響 </p><p>　　根據(jù)上

23、述析，我們已看到我國一線城市和東部二線城市都存在房地產(chǎn)泡沫，其他二線城市也具有泡沫化的趨勢。房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)存在將會從以下幾個(gè)方面對經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)泡沫會擠出投資和消費(fèi)，扭曲社會資源配置 </p><p>　　由于購買住房等房地產(chǎn)支出的增加，減少了我國城市居民其他消費(fèi)的支出，從而對社會消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。此外，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高而產(chǎn)生的高投資收益率，還

24、會使高收入家庭購買房產(chǎn)動力上漲，但高收入家庭的消費(fèi)收入彈性較低，整個(gè)社會總體而言的消費(fèi)收入彈性降低，從而抑制了社會的有效需求，加深了這種擠出效應(yīng)。 </p><p>　　我國房地產(chǎn)泡沫的存在意味著房地產(chǎn)投資看起來具有更高的回報(bào)率，引起大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，企業(yè)把原先用于生產(chǎn)性的資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)投資，也將產(chǎn)生強(qiáng)烈的擠出效應(yīng)，使得生產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)的資金減少，導(dǎo)致實(shí)體領(lǐng)域的生產(chǎn)效率下降。 </p>&

25、lt;p>　　（2）房地產(chǎn)泡沫使銀行系統(tǒng)累積大量風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　在房地產(chǎn)泡沫階段的前中期，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮、銀行對形勢估計(jì)樂觀而采取寬松的貸款政策，短期內(nèi)的高回報(bào)率導(dǎo)致房地產(chǎn)類貸款比例增加，從而增加銀行業(yè)的貸款集中度及房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行貸款總額比重在20%左右。一旦泡沫破裂，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目就會出現(xiàn)資金緊張，進(jìn)而影響還款能力，銀行業(yè)的壞賬率將會大幅

26、上升；房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，將會影響抵押、擔(dān)保物的價(jià)值，其他行業(yè)的償債能力也會受到影響，從而加大銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　（3）房地產(chǎn)泡沫對社會的負(fù)面效應(yīng) </p><p>　　房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，加劇了國民收入分配的不平等，社會財(cái)富進(jìn)一步加快向少數(shù)人群集中，各階層人員的收入差距繼續(xù)擴(kuò)大。在房地產(chǎn)投機(jī)暴利的誘惑下，會不斷有各類人員參與投機(jī)性購房；生產(chǎn)型企業(yè)也

27、不愿意從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)移資金參與房地產(chǎn)投機(jī)，使得整個(gè)社會的投機(jī)氣氛濃厚。此外，房地產(chǎn)泡沫中，大量的城市家庭將大部分資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)上。一旦泡沫破裂之后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下滑，導(dǎo)致居民家庭資產(chǎn)遭受巨大損失，可能引起社會動蕩，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p><b>　　三、政策建議 </b></p><p>　　縱觀全世界最近幾十年的房地產(chǎn)泡沫歷史可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡

28、沫造成的繁榮是短期的，但是泡沫破滅之后卻需要付出長期沉痛的代價(jià)才能逐漸恢復(fù)。我國目前不少大城市都存在著房地產(chǎn)泡沫，如若不采取措施控制房地產(chǎn)泡沫，那么在不久的將來，這些泡沫對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響就會成為現(xiàn)實(shí)。在此，我們提出如下政策建議。 　　1.拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，國外房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源中直接融資的比例在70%-80%之間，銀行貸款的比重在10%-20%之間，而我國

29、的房地產(chǎn)項(xiàng)目中銀行資金占比為50%以上，銀行業(yè)承擔(dān)了項(xiàng)目的大部分風(fēng)險(xiǎn)。建議對銀行業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款要求進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)定，控制銀行貸款在房地產(chǎn)融資中的占比，以分散銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國家提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目直接融資的比重要求，積極擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，如通過發(fā)行債券、公開發(fā)行股份、房地產(chǎn)投資基金、引進(jìn)國外投資者、員工內(nèi)部持股、信托基金等形式。 </p><p>　　2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，平抑房地產(chǎn)價(jià)格增長

30、</p><p>　　我國部分城市如北京、上海、深圳等的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在較為嚴(yán)重的泡沫，需要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求，控制房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度，從而在3-5年的時(shí)間段內(nèi)將房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)化解。有研究表明，我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因是住房持有成本低、實(shí)際利率較低、高儲蓄率、物業(yè)稅較低以及缺乏替代性投資市場導(dǎo)致的，因此可以從這些方面多管齊下，進(jìn)行綜合調(diào)控。例如開征物業(yè)稅和房產(chǎn)稅；實(shí)行差別信貸政策等等。 <

31、/p><p>　　3.推進(jìn)金融市場多元化建設(shè)，增加居民投資渠道 </p><p>　　目前，我國中低階層的城市居民家庭將大部分的資金都投資于房地產(chǎn)市場。對于很多普通家庭來說房產(chǎn)就是最穩(wěn)妥、最大宗的家庭資產(chǎn)。最近幾年，各種金融市場如股票、債券、基金、信托、銀行理財(cái)?shù)仁袌龃罅Πl(fā)展但還不夠完善，不能給投資者提供較高的回報(bào)和投資的可信度，尚未替代房地產(chǎn)市場的投資地位。因此，下階段我國將推動這些市場進(jìn)一

32、步完善發(fā)展，提高金融理財(cái)服務(wù)水平，引導(dǎo)居民形成合理的家庭投資組合，分散資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　References </p><p>　　[1]Kindleberger， C. P.， 1989， Manias， Panics and Crashes： A History of

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