成都房地產(chǎn)市場泡沫問題研究.pdf

1、房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。一旦發(fā)生，將給一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活帶來嚴(yán)重的后果。從16世紀(jì)荷蘭郁金香泡沫到日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，人類已經(jīng)多次領(lǐng)教了它對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊。而縱觀歷史上歷次大規(guī)模的“泡沫事件”，我們可以發(fā)現(xiàn)這些泡沫發(fā)生的重要載體就是房地產(chǎn)和股票。 經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)是兩個(gè)不同的概念，前者反映的是“局部”的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象；而后者反映的是“全局”的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過

2、程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。綜合起來，這些不均衡的具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)，兩者產(chǎn)生的原因不同，所造成的危害不同，解決問題的對(duì)策也不同。經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)之間主要的區(qū)別在于：市場機(jī)制會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫起到制衡作用，無論經(jīng)濟(jì)泡沫增長速度快慢，最終在市場機(jī)制作用下總會(huì)出現(xiàn)一個(gè)均衡點(diǎn)，但是市場機(jī)制對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)完全無能為力，因?yàn)樵谂菽?jīng)濟(jì)中根本不存在這樣的均衡點(diǎn)。泡

3、沫經(jīng)濟(jì)是一個(gè)非常典型的市場失靈的案例。在泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)作的時(shí)候，人們買漲不買落，價(jià)格越漲，需求越旺。反過來，需求越旺，價(jià)格上漲得越快。如果沒有外部政策約束，泡沫經(jīng)濟(jì)將像脫韁野馬一樣，最終出現(xiàn)突然崩潰的結(jié)局。這是區(qū)分經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要標(biāo)志。 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券、)僅

4、僅是收益權(quán)利證書相比根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。另外，房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。 房地產(chǎn)過熱可能會(huì)帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與諸多產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，這意味著房地產(chǎn)不僅自身

5、投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也較大。但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展違背了價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，其泡沫破滅產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)也會(huì)波及其他行業(yè)，使國民經(jīng)濟(jì)受到前所未有的打擊。房地產(chǎn)泡沫的危害性主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了金融危機(jī)；房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)；房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。近年我國房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也是最容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)。目前我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已進(jìn)

6、入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)深刻影響國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體進(jìn)程和質(zhì)量。對(duì)于房地產(chǎn)有無泡沫的爭論已經(jīng)越演越烈，那么做為中國西部的中心城市的成都是否也出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫呢?本文在借鑒國內(nèi)外理論研究的基礎(chǔ)上，引用最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)運(yùn)用實(shí)證分析法，對(duì)成都市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫進(jìn)行評(píng)判，得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)市場不存在泡沫。 房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展需要有效需求作為支撐才不會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。從預(yù)測需求的角度，本文對(duì)成都市人口、家庭戶、結(jié)婚人口、城市化率、國

7、民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、家庭可支配收人等相關(guān)宏觀指標(biāo)進(jìn)行分析，并對(duì)成都市五城區(qū)的住房現(xiàn)狀、購房需求等進(jìn)行了具體的分析。從上述房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)宏觀指標(biāo)的分析可以看出，成都房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展保持了相應(yīng)的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定，而且這些分析數(shù)據(jù)客觀反映了成都市居民家庭住房現(xiàn)實(shí)狀況及改善住房條件的客觀要求，綜合相關(guān)數(shù)據(jù)資料的比照分析，我們可以得出：目前成都房地產(chǎn)市場是大量有效需求支撐的，投機(jī)成分很低。由此本文得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)市場沒

8、有形成泡沫。而且隨著我國西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，成都市創(chuàng)建“中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市”的城市發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力也必將更為強(qiáng)勁。作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，成都房地產(chǎn)業(yè)必將為成都市的發(fā)展貢獻(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)力量。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫這種需要量化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，如果僅從定性的層面進(jìn)行分析，并不能從整體上準(zhǔn)確的顯示房價(jià)的變動(dòng)情況。因此，根據(jù)我們所能得到的數(shù)據(jù)及資料，本文選擇四個(gè)國

9、際上比較流行的幾種指標(biāo)對(duì)成都市的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)證的分析。分別是：房價(jià)增長幅度與GDP增長幅度比、房價(jià)收入比、空置率以及房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率比。通過分析我們可以得出這樣的結(jié)論：大多數(shù)的指標(biāo)都顯示成都市房地產(chǎn)目前沒有嚴(yán)重的泡沫?？梢哉f，整個(gè)成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展是比較健康的。從而進(jìn)一步驗(yàn)證了通過需求分析得出的結(jié)論。 在泡沫理論研究和實(shí)證分析中，政府宏觀調(diào)控政策始終是一個(gè)關(guān)鍵性因素，無論是泡沫的推起與化解，還是泡沫的防范與

10、管理等各方面都與政府有直接關(guān)系。本文具體分析了房地產(chǎn)新政對(duì)成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響，從而進(jìn)一步驗(yàn)證成都房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的問題?？偟膩碚f從成都房地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展情況來看，我國政府對(duì)這次房價(jià)上漲所采取的宏觀調(diào)控措施是得當(dāng)?shù)模瑢?duì)抑制房價(jià)急劇上漲，防范泡沫形成，都有積極的作用，并已初見成效。由此也可以說明成都房地產(chǎn)市場并沒有形成泡沫經(jīng)濟(jì)，在政府正確的宏觀調(diào)控下成都房地產(chǎn)市場正逐漸走上一條健康、成熟的發(fā)展道路。 當(dāng)然無論是