我國大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展研究——基于2003年以來國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控視角.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。按照國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)及中國2002年10月底開始實(shí)施的國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。與其他第三產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特性，特別是房地產(chǎn)行業(yè)本身的高度綜合性和與其他產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性特點(diǎn)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響巨大，必須由法律法規(guī)和相關(guān)政策進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，協(xié)調(diào)與各產(chǎn)業(yè)之間、經(jīng)濟(jì)

2、主體之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，從而更好地發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用。 自1978年理論界提出住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了理論突破與試點(diǎn)起步階段、．非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段和相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段：經(jīng)過20余年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)高速增長(zhǎng)，已經(jīng)成為啟動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。截至2005年底，我國擁有各類房地產(chǎn)企業(yè)56,290個(gè)，資產(chǎn)合計(jì)72,193.64億元，完成土地開發(fā)面

3、積22,676.2萬平方米。 歷經(jīng)二十幾年的積累和市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力有了不同程度的提高，并且出現(xiàn)了以萬科為代表的一些實(shí)力雄厚、市場(chǎng)反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)。但房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào)率吸引著大量資質(zhì)差的中小型企業(yè)進(jìn)入，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍帶有市場(chǎng)集中度低、單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模偏小等規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的基本特征，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與其作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位嚴(yán)重不符。在由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究

4、所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組完成的“2006中國房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究”中10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)集中度僅為1.169％，即使像萬科這樣的行業(yè)龍頭的市場(chǎng)占有率才僅0.305％。而從境外經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)都需要骨干、大型企業(yè)的支撐。如日本最大的10家住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的住宅產(chǎn)銷量占全部商品住宅產(chǎn)銷量的九成；而香港前10家房地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)的市場(chǎng)份額達(dá)到80％，成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)正好印證了意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家

5、帕累托的80/20規(guī)律——一個(gè)成熟、理性、規(guī)范的行業(yè)，20％的企業(yè)只有占領(lǐng)該行業(yè)80％的份額，才能形成有序競(jìng)爭(zhēng)的局面，促成良性的循環(huán)和發(fā)展。過去我國房地產(chǎn)企業(yè)爆炸式的增長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)階段數(shù)量眾多、良莠不齊的中小型房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了市場(chǎng)的供給主體。而這些企業(yè)普遍在資金融通、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理體制、人才培養(yǎng)、品牌意識(shí)等方面存在問題，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 2003年全國部分地區(qū)開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過大、土

6、地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快、結(jié)構(gòu)不合理等問題，引起社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)注，為有效解決這些問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，遏制房地產(chǎn)企業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，保證國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從2003年開始，國家就通過一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，大力整頓房地產(chǎn)行業(yè)。綜合來看，主要是從房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的兩個(gè)基本要素——土地和信貸資金兩個(gè)方面來調(diào)控。此外，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、限外令等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也加劇了那些資金實(shí)力小、融資能力弱、競(jìng)爭(zhēng)力差的中小

7、型房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是一個(gè)加速優(yōu)勝劣汰的過程，而股市的持續(xù)繁榮分流了市場(chǎng)資金，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈；外資的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入又要求內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)迅速壯大，才能與之抗衡。 從理論上看：馬克思從分工深化和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高帶來規(guī)模效應(yīng)的角度解釋了企業(yè)的存在和擴(kuò)張；而從亞當(dāng)·斯密開始，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的企業(yè)規(guī)模理論以一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，引起平均單位產(chǎn)出成本下降的內(nèi)在聯(lián)系為主要研究對(duì)象，一些學(xué)者從不同的角度系

8、統(tǒng)闡述了企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力、目標(biāo)及其影響因素，形成了較為完善的企業(yè)發(fā)展學(xué)說。 本文選取2003年5月國家統(tǒng)計(jì)局制定的《統(tǒng)計(jì)上大中小型企業(yè)劃分辦法(暫行)》中的指標(biāo)，將大型房地產(chǎn)企業(yè)界定為從業(yè)人員在3000人及以上、銷售額在3億元及以上、資產(chǎn)總額在4億元及以上的房地產(chǎn)綜合企業(yè)，經(jīng)營內(nèi)容以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼及其他。本文認(rèn)為：相對(duì)于市場(chǎng)需求，像萬科這樣的一批大型房地產(chǎn)企業(yè)的缺失是導(dǎo)致當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給主體平均質(zhì)量低下的主要原因

9、，而市場(chǎng)供給主體的先天不足又導(dǎo)致了當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下、節(jié)節(jié)攀升，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策收效小，市場(chǎng)波動(dòng)大，直接制約了整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。當(dāng)我國房地產(chǎn)行業(yè)步入第四個(gè)發(fā)展階段時(shí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：一方面外資強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)急需發(fā)展壯大、與之抗衡；另一方面國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的方向?yàn)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的存在和發(fā)展創(chuàng)造了難得的外部條件，而過去市場(chǎng)表現(xiàn)良好的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)在于能否在堅(jiān)持守法經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上，抓住宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控帶來的快速發(fā)展