房地產估價定量分析模型.pdf

1、市場比較法、收益法和成本法是我國房地產估價的基本方法，它們在實際運用中存在著一個共同的問題：過于主觀化，即依賴于房地產估價師的主觀經(jīng)驗。這不僅使估價結果顯得不可靠，更有可能引發(fā)道德風險，不利于整個房地產市場的規(guī)范與發(fā)展，因此，在房地產估價過程中建立定量分析的模型、減弱人為因素的影響，是解決這一問題的迫切需要。 市場比較法在其主要操作環(huán)節(jié)上沒有確定統(tǒng)一的模式，很大程度上依賴于房地產估價師根據(jù)自己的經(jīng)驗做出判定，不同的房地產估價師對

2、同一房地產進行評估可能會得出迥異的結論，且無法檢驗其準確性。將模糊綜合評判方法用于可比實例的因素修正可減輕估價過程中的主觀化問題。建立因素修正的FCE模型對可比實例的各因素進行修正，可將其交易價格修正到與估價對象因素相同或相近的價格。 收益法中過于主觀化的表現(xiàn)主要在于資本化率的求取?，F(xiàn)行資本化率的四種確定方法在實際操作中不能對影響資本化率的風險因素進行準確的界定。不同房地產估價師根據(jù)相同的情況得出的資本化率的細微差距會導致估價結

3、果的較大波動。將人工神經(jīng)網(wǎng)絡用于確定資本化率，輸入影響資本化率的主要因素，利用BP網(wǎng)絡的自適應學習的特點進行反復訓練和自我學習，可得出趨于穩(wěn)定的輸出，即資本化率。 過于主觀化在成本法中的表現(xiàn)在于房地產客觀成本和建筑物成新度的確定。本論文對現(xiàn)行確定客觀成本的方法進行剖析，得出了客觀成本應以實際成本為基礎計算、而不應以同類房地產的社會平均成本計算的結論，并建立了求取客觀成本的模型。同時將人工神經(jīng)網(wǎng)絡用于確定建筑物的成新度，以城鄉(xiāng)建設