我國房地產泡沫對住房按揭貸款的風險及管理.pdf

1、我國房地產市場在經過上世紀90年代的低迷后，本世紀出現了快速的上漲，部分地區(qū)出現了較為嚴重的價格和價值的背離，房地產投機炒作的現象有愈演愈烈的趨勢。雖然，隨著國家調控房地產價格過快上漲政策出臺后，部分地區(qū)的房地產泡沫得到一定的控制，但房地產泡沫的影響仍將長期存在。 由于房地產行業(yè)的非常特殊性，如果房地產泡沫破滅，將沖擊國家經濟的發(fā)展，損害金融行業(yè)的穩(wěn)定和安全，抑制房地產行業(yè)的持續(xù)經營。在損失傳導中，房地產泡沫破滅后，首先沖擊的對

2、象是銀行業(yè)。其原因是：一方面是由于房地產行業(yè)的高負債特點，較高的財務杠桿將使房地產風險直接轉移到銀行系統(tǒng)中，造成大量的呆賬和壞賬，并危及整個金融系統(tǒng)的安全。另一方面，我國房屋的消費者，特別是進行房屋買賣的投機者，其購買方式大都以住房按揭貸款為主。這一特征也決定了在房地產泡沫破滅后，貸款人的違約可能性增加。 如果房地產泡沫進一步引發(fā)經濟危機，將是人們收入水平的下降，而收入水平的下降則將進一步加劇銀行呆賬和壞賬的規(guī)模，從而導致經濟出

3、現較長期的衰退。由房地產泡沫引發(fā)的經濟衰退的事例，不僅在國際上大量存在，而且在我國也有慘痛的教訓。國際上，日本經濟的長期低迷就是一個典型的例子。而我國海南房地產泡沫后的蕭條則是我國經濟發(fā)展過程中的又一案例。 抑制房地產泡沫的產生首先要避免過度的投機需求，并通過有效的政策，實現房地產市場供給和需求的平衡；同時在輿論宣傳上合理引導消費，使價格保持在理性的水平。由于銀行是房地產泡沫破滅后，損失傳導中的首要沖擊目標。因此，銀行業(yè)要充分研

4、究房地產市場，做到提前有預測，事中有對策，事后有善后的策略。同時，要建立有效的風險摔制體系，降低房地產泡沫破滅后銀行業(yè)的損失，保證金融系統(tǒng)的安全有效。 銀行業(yè)如何有效地避免房地產泡沫破滅后的沖擊，這是理論界和金融界要重點解決的問題，也是各國政府非常關心和亟待解決的問題。我國房地產價格近年來出現高速上漲，一些沿海地區(qū)房地產的泡沫成份已經成為國家宏觀調控的主要對象，研究房地產泡沫破滅后，如何控制銀行貸款風險具有特別重要的意義。

5、 在本文將著眼于銀行業(yè)在房地產貸款過程中，如何制定有效的貸款策略，如何建立完善的風險控制體系等問題進行分析，主要包括以下方面的內容： 1、重點分析房地產泡沫對住房按揭貸款的影響。從國內國外案例進行分析，描述房地產泡沫對國家經濟的發(fā)展的影響，對銀行業(yè)的沖擊狀況。 2、對房地產泡沫破滅后，投資者的經濟行為分析。討論房地產市場價格下降條件下，貸款人違約的行為分析。在分析中，將對住房按揭貸款的違約行為進行了進一步的細分，將違約

6、劃分為“被迫性違約”和“理性違約”。其中，“被迫性違約”是由于個人經濟狀況惡化，收入水平下降，導致：尢力償還貸款而出現的被迫性違約；而“理性違約”則是貸款人雖具有還貸的能力，但從經濟利益出發(fā)，貸款人根據市場狀況主動進行違約的一種模式。從我國現階段的情況來看，存房地產泡沫破滅后，理性違約將有可能出現增長的趨勢。由于“被迫性違約”和“理性違約”在本質上存在籌異，銀行在進行風險管理上的策略也是不同的。 3、建立“被迫性違約”和“理性違

7、約”兩種不同違約行為的經濟模型分析。通過經濟分析確定并得出兩種違約發(fā)生時的條件，從而限制并控制違約條件的發(fā)生，從根本上避免違約行為的發(fā)生。 4、針對貸款人不同信用等級，采取不同的費用政策，達到降低銀行貸款風險的目的。提出對不同信用等級實行差別費用，以數量分析的手段，建立差別收費的標準模型。即通過費用政策，提高貸款人的信用意識，降低違約的一種方法。 住房按揭貸款足銀行貸款的一個重要組成部分，但住房按揭貸款弓其他形式的貸款不