我國(guó)房地產(chǎn)泡沫對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及管理.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過上世紀(jì)90年代的低迷后，本世紀(jì)出現(xiàn)了快速的上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的價(jià)格和價(jià)值的背離，房地產(chǎn)投機(jī)炒作的現(xiàn)象有愈演愈烈的趨勢(shì)。雖然，隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲政策出臺(tái)后，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫得到一定的控制，但房地產(chǎn)泡沫的影響仍將長(zhǎng)期存在。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的非常特殊性，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，將沖擊國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害金融行業(yè)的穩(wěn)定和安全，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。在損失傳導(dǎo)中，房地產(chǎn)泡沫破滅后，首先沖擊的對(duì)

2、象是銀行業(yè)。其原因是：一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債特點(diǎn)，較高的財(cái)務(wù)杠桿將使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移到銀行系統(tǒng)中，造成大量的呆賬和壞賬，并危及整個(gè)金融系統(tǒng)的安全。另一方面，我國(guó)房屋的消費(fèi)者，特別是進(jìn)行房屋買賣的投機(jī)者，其購(gòu)買方式大都以住房按揭貸款為主。這一特征也決定了在房地產(chǎn)泡沫破滅后，貸款人的違約可能性增加。 如果房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，將是人們收入水平的下降，而收入水平的下降則將進(jìn)一步加劇銀行呆賬和壞賬的規(guī)模，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出

3、現(xiàn)較長(zhǎng)期的衰退。由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退的事例，不僅在國(guó)際上大量存在，而且在我國(guó)也有慘痛的教訓(xùn)。國(guó)際上，日本經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期低迷就是一個(gè)典型的例子。而我國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫后的蕭條則是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的又一案例。 抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生首先要避免過度的投機(jī)需求，并通過有效的政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的平衡；同時(shí)在輿論宣傳上合理引導(dǎo)消費(fèi)，使價(jià)格保持在理性的水平。由于銀行是房地產(chǎn)泡沫破滅后，損失傳導(dǎo)中的首要沖擊目標(biāo)。因此，銀行業(yè)要充分研

4、究房地產(chǎn)市場(chǎng)，做到提前有預(yù)測(cè)，事中有對(duì)策，事后有善后的策略。同時(shí)，要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)摔制體系，降低房地產(chǎn)泡沫破滅后銀行業(yè)的損失，保證金融系統(tǒng)的安全有效。 銀行業(yè)如何有效地避免房地產(chǎn)泡沫破滅后的沖擊，這是理論界和金融界要重點(diǎn)解決的問題，也是各國(guó)政府非常關(guān)心和亟待解決的問題。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近年來出現(xiàn)高速上漲，一些沿海地區(qū)房地產(chǎn)的泡沫成份已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，研究房地產(chǎn)泡沫破滅后，如何控制銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)具有特別重要的意義。

5、 在本文將著眼于銀行業(yè)在房地產(chǎn)貸款過程中，如何制定有效的貸款策略，如何建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系等問題進(jìn)行分析，主要包括以下方面的內(nèi)容： 1、重點(diǎn)分析房地產(chǎn)泡沫對(duì)住房按揭貸款的影響。從國(guó)內(nèi)國(guó)外案例進(jìn)行分析，描述房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響，對(duì)銀行業(yè)的沖擊狀況。 2、對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅后，投資者的經(jīng)濟(jì)行為分析。討論房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降條件下，貸款人違約的行為分析。在分析中，將對(duì)住房按揭貸款的違約行為進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)分，將違約

6、劃分為“被迫性違約”和“理性違約”。其中，“被迫性違約”是由于個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，收入水平下降，導(dǎo)致：尢力償還貸款而出現(xiàn)的被迫性違約；而“理性違約”則是貸款人雖具有還貸的能力，但從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，貸款人根據(jù)市場(chǎng)狀況主動(dòng)進(jìn)行違約的一種模式。從我國(guó)現(xiàn)階段的情況來看，存房地產(chǎn)泡沫破滅后，理性違約將有可能出現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由于“被迫性違約”和“理性違約”在本質(zhì)上存在籌異，銀行在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理上的策略也是不同的。 3、建立“被迫性違約”和“理性違

7、約”兩種不同違約行為的經(jīng)濟(jì)模型分析。通過經(jīng)濟(jì)分析確定并得出兩種違約發(fā)生時(shí)的條件，從而限制并控制違約條件的發(fā)生，從根本上避免違約行為的發(fā)生。 4、針對(duì)貸款人不同信用等級(jí)，采取不同的費(fèi)用政策，達(dá)到降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。提出對(duì)不同信用等級(jí)實(shí)行差別費(fèi)用，以數(shù)量分析的手段，建立差別收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)模型。即通過費(fèi)用政策，提高貸款人的信用意識(shí)，降低違約的一種方法。 住房按揭貸款足銀行貸款的一個(gè)重要組成部分，但住房按揭貸款弓其他形式的貸款不