青島市房地產(chǎn)泡沫與銀行風險實證研究.pdf

1、自1998年開始，我國住房制度改革逐步深入，特別是隨著福利化分房的結束，住房商品化的開始，房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新時期。與此同時，房地產(chǎn)價格也連續(xù)快速攀升。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)具有較高的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)，運作資金巨大，對國民經(jīng)濟發(fā)展尤其是銀行業(yè)的穩(wěn)定有著深遠影響。面對房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)上漲，房地產(chǎn)是否存在泡沫以及泡沫的大小成為社會各界關注的熱點。本文針對房地產(chǎn)泡沫與銀行風險之間存在的內(nèi)在機理，以青島為具體研究背景，通過理論研究與實證分析，

2、全面而系統(tǒng)的深入研究房地產(chǎn)泡沫的形成、對銀行的影響及其損害，在揭示其特質(zhì)及內(nèi)在作用機制的同時，為我們當前對房地產(chǎn)實施的宏觀調(diào)控政策提供具有一定價值的科學依據(jù)。 本文研究從房地產(chǎn)泡沫相關理論問題出發(fā)，首先對房地產(chǎn)泡沫的形成機理和擴散效應進行了分析，得出房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)商品的特殊性、地價的虛構性、房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的密切聯(lián)系以及公眾的心理預期、投機行為和從眾行為等內(nèi)外因素共同作用促成的。同時闡明由于在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中，隨著公

3、眾對房地產(chǎn)價格上升預期的增強，眾多企業(yè)和個人通過借貸使用大量信貸資金進入到房地產(chǎn)市場進行投機，尤其是一些資金規(guī)模較大的投資者利用已經(jīng)擁有，或者將要擁有的房地產(chǎn)作為抵押，獲取大量的銀行貸款對房地產(chǎn)市場進行投機炒作，使房地產(chǎn)價格被迅速推升。從而造成房地產(chǎn)價格以更快的速度、更大的幅度偏離其基本價值，泡沫被一步步吹大和積累。而房地產(chǎn)泡沫一旦形成，它便會通過一系列正反饋機制自我加強泡沫的強度直至破滅。 其次，本文在剖析銀行體系自身存在的脆

4、弱性的基礎上，結合具體案例，通過對房地產(chǎn)泡沫與銀行風險的傳遞效應分析，充分論證了房地產(chǎn)泡沫與銀行風險的相關性，并指出由于銀行貸款是以房地產(chǎn)市場價格為基礎進行借貸的，在市場價格過分偏離其基本價值時，泡沫成分被大量轉(zhuǎn)移給了銀行，所以房地產(chǎn)泡沫的破滅將對銀行業(yè)產(chǎn)生非常嚴重的后果。世界各國的實踐表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行業(yè)造成的破壞程度極大而且影響持久。如上世紀80年代至90年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的銀行危機，上世紀90年代泰國房地產(chǎn)泡沫破

5、滅導致的席卷整個東南亞的金融危機，其后果至今還未徹底消除。 在上述理論研究的基礎上，本文以青島市為背景，對房地產(chǎn)泡沫與銀行風險進行了實證分析。通過對青島市房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)層面、交易層面和消費層面，以及房價收入比、租售比、空置率等房地產(chǎn)泡沫評價指標進行統(tǒng)計分析判斷，得出青島市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，在宏觀政策不發(fā)生劇烈變動的條件下，短時間內(nèi)泡沫不會破滅，房價還有可能進一步上升的論斷。本文進一步從青島市房地產(chǎn)業(yè)的融資結構、房地產(chǎn)開

6、發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，以及銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展狀況等方面分析，得出了青島市房地產(chǎn)業(yè)這些年的高速增長主要是依賴銀行支撐的結論，從而對青島市房地產(chǎn)泡沫對銀行風險的影響力做出測度和評估。銀行一手給開發(fā)商貸款，一手給購房者貸款。而一些開發(fā)商和投資投機者，恰恰是憑借銀行資金的大量注入，進行不停地炒作，最終將房價炒到一個很高的程度，形成了房地產(chǎn)泡沫。從而表明，房地產(chǎn)泡沫已給銀行業(yè)帶來了很大的潛在風險，泡沫一旦破滅，銀行將產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。最后本