個(gè)人住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究.pdf

1、個(gè)人住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一種宏觀的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，主要通過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出來(lái)，其影響是全面而集中的，銀行以通常的信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制無(wú)法加以控制和應(yīng)付。個(gè)人住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)直接來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)。在抵押房物的市場(chǎng)價(jià)值低于貸款的市場(chǎng)價(jià)值，即LTV大于1和違約交易成本時(shí)，如果借款人違約，銀行即使處置抵押房屋也會(huì)受到損失。 影響LTV大小的一個(gè)因素是市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變動(dòng)。由于我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償和有限期使用的制度，假設(shè)建筑物的使用年

2、限和土地使用權(quán)年限一致，在土地使用權(quán)年限內(nèi)，房產(chǎn)的價(jià)值趨向于零。通過(guò)實(shí)證分析可以得出，針對(duì)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)降低貸款比例，銀行遭到違約或理性違約損失的風(fēng)險(xiǎn)期限均有縮短。 固定利率的住房消費(fèi)貸款在市場(chǎng)利率下降的情況下，其市場(chǎng)價(jià)值上升，既可能因LTV上升到一定程度而使借款人通過(guò)拒絕還款違約，還可能因?yàn)橘J款的市場(chǎng)價(jià)值高于帳面價(jià)值，促使借款人提前還貸，重新融資。當(dāng)市場(chǎng)利率提高時(shí)，固定利率貸款必須按原定利率執(zhí)行，而融資成本卻必然上升，使

3、收益減小，甚至可能出現(xiàn)利率倒掛，使銀行損失慘重。 可調(diào)整利率的住房消費(fèi)貸款，隨著利率的上升，借款人月還款額有所增加，而收入并不一定同步增加，導(dǎo)致還款負(fù)擔(dān)加重，可能無(wú)力負(fù)擔(dān)而被迫違約。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范從減少其發(fā)生和減輕其后果兩方面入手，雙管齊下。防范的一般對(duì)策主要包括：區(qū)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)敏感性和非敏感性借款人，提出不同的貸款條件；控制合理的貸款比例及償還收入比，加大應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響的緩沖余地；建立個(gè)人信用制度，提高違約成本，減少主

4、動(dòng)違約；規(guī)定提前還貸違約金，限制提前還貸；加強(qiáng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范，不僅要掌握防范利率風(fēng)險(xiǎn)的一般常規(guī)措施，還要針對(duì)住房消費(fèi)貸款的特點(diǎn)，根據(jù)利率波動(dòng)(特別是利率上漲)對(duì)住房消費(fèi)貸款的影響，在住房消費(fèi)貸款的管理中及早采取應(yīng)對(duì)措施；推進(jìn)住房消費(fèi)貸款的證券化，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。 政府為此可采取的措施包括：提高中低收入居民的收入及貸款購(gòu)房的負(fù)擔(dān)能力，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力；建立房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容