07.北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究-社區(qū)商業(yè)及底商-nxpowerlite

1、1,1,鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目競爭市場研究報告（社區(qū)商業(yè)及底商）,二OO四 年四月,,,目 錄,重要結論摘要 3研究背景及方法 11競爭項目分析 13競爭項目：社區(qū)商業(yè)及底商 141.現(xiàn)代城

2、 152.蘋果社區(qū)底商 213.萬泉商務花園底商 274.華騰園底商 335.北京財富中心商業(yè)配套 396.珠江駿景底商 457.望京新城A5區(qū)底商 518.

3、清芷園底商 579.第五大道底商 63,重要結論摘要,綜合調查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應量總結分析2003年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不 少于30萬平方米，同比增長100％以上；南城大批住宅項目都進行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)；目前北京商鋪投資相對于股市和住宅，其回

4、報率較高，資金回收周期一般是6至8年，此 后年出租收益率為16％左右。,北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場供應量、經(jīng)營情況及趨勢,重要結論摘要,綜合調查情況，針對北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營情況總結分析：階段性供過于求；北京商鋪空置率15％到20％；北京市各商鋪售價情況：普通社區(qū)商業(yè)售價1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3—4.5萬/平方米。北京市及

5、南城各沿街商鋪租金情況：租金上大致可分三檔商鋪；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米為主要商鋪租金檔次，占有率為50％左右；南城沿街商鋪的租金以3—5元/天/平方米為主要商鋪租金檔次，但在未來拆遷可能性極 大，因此我司認為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。,重要結論摘要,綜合調查情況，針對北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商未來發(fā)展趨勢分析：社區(qū)底商市場供需兩旺；

6、社區(qū)底商投資以地段為首；社區(qū)底商的租售價格隨行就市； 社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內容；未來社區(qū)商業(yè)形成的特點：就近方便、價廉物美、服務多樣；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點是生鮮方面；未來小型底商需求量有增加趨勢；北京商鋪成交急升，投資潛力大。,重要結論摘要,現(xiàn)代城：作為北京概念型商鋪的典型；現(xiàn)代城商業(yè)開發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營的穩(wěn)定，本項目開發(fā)時要謹慎判斷；如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開發(fā)商

7、后期的一項重要工作； 鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問題，主要原因就是商鋪完全出售，本項目應有所警惕。蘋果社區(qū)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務配套；作為社區(qū)商業(yè)，和本項目類似，其理念值得參考借鑒；本項目商鋪分割時，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；注重文化元素與商業(yè)地產的適當結合；商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。,綜合調查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對于本項目來講有下述借鑒點：,重要結論摘要,萬泉商務花園：高檔住

8、宅商業(yè)配套及高檔商務底商；本項目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內人口數(shù)量而定；有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設施，有利于商業(yè)后期的成功運營； 本項目提升商鋪價格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價格的影響因素；新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。華騰園：以社區(qū)內住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；因為開發(fā)商前期原因，底商僅賣得住宅略高價格，開發(fā)商利益沒有最大化，屬 于開發(fā)商需要警惕的操作方式；該項目最大的借鑒在于商業(yè)

9、底商項目的低價值操作。,重要結論摘要,北京財富中心：北京目前乃至未來真正的國際商務核心區(qū)底商該項目底商的規(guī)劃設計均有效推動商鋪價值空間，值得本項目借鑒；底商的品質是本項目需要關注的；現(xiàn)代消費觀念的不斷提高，本項目應更多的關注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。 珠江駿景：服務于本社區(qū)及周邊居民鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過大，商業(yè)風險加大，本項目應做適當規(guī)模的商業(yè)，不應偏大；本項目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場的方式；物品、服

10、務、體驗業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)。,重要結論摘要,望京新城A5區(qū)：服務于本社區(qū)及周邊居民；其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項目參考；望京新城A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點，其成功 對本項目“浙江城”類似概念有借鑒價值；本項目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。清芷園：服務于本社區(qū)居民每個項目應結合自身情況準確定位；應引入主力商戶來帶

11、動本項目的發(fā)展。,重要結論摘要,第五大道：以對外為主，對內為輔；引入主力商戶，為本項目增加亮點；關注知名商家的品牌效應，對拉動商鋪銷售價格存在實效性；良好的經(jīng)營管理，易受到知名商家的青睞。,1,11,,,,,研究背景及方法,研究背景及方法,研究目的：通過對北京市現(xiàn)有成熟及新建社區(qū)商業(yè)底商的調研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 相關評價 對潛在問題及市場機會進行分析 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參

12、考信息。 研究方法：實地調查 調研地點：北京市 被訪商業(yè)項目營業(yè)面積：3000平米以上,1,13,,,,,競爭項目分析,1,14,,,,,競爭項目：社區(qū)商業(yè)及底商,1、現(xiàn)代城底商,,,,關于現(xiàn)代城底商,位置：北京朝陽區(qū)建國路；定位：社區(qū)底商；地位：作為概念型底層商鋪的典型；規(guī)模：商業(yè)面積為1. 9萬平方米；業(yè)態(tài)組合：物品、服務業(yè)態(tài)；經(jīng)營狀況：通過幾年時間的經(jīng)營打造，現(xiàn)代城朝社區(qū)里面的商鋪經(jīng)營狀況比較好；經(jīng)營理念：以中檔

13、消費為主，主要服務于本社區(qū)； 商業(yè)環(huán)境：社區(qū)商業(yè)日趨成熟，已被大家廣為熟知；硬環(huán)境：地下停車位充足，商鋪環(huán)境良好；商鋪檔次：中低檔次皆有；人氣：受到寫字樓工作人員及本社區(qū)住戶的歡迎；租金：USD30-35/月/平方米；,現(xiàn)代城底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達；2、各檔次餐飲齊聚，各種特色口味豐富；3、寫字樓和社區(qū)內SOHO族、金領等消費人群的強大支撐；4、停車位充足，有地下和停車樓。劣勢

14、1、現(xiàn)代城底商的規(guī)模不夠大，無法滿足其后期發(fā)展；2、底商北側的招商與定位不一致；3、現(xiàn)代城是帶產權的商業(yè)商務經(jīng)營用房，開發(fā)商在銷售后對經(jīng)營用房沒有約束力，導 致無經(jīng)營主題現(xiàn)象是不可避免的；4、租金過高，后期商戶經(jīng)營壓力過大，導致商戶頻頻更換。,現(xiàn)代城底商前景分析,前景： 社區(qū)商業(yè)已趨于成熟，但其對體驗業(yè)態(tài)的發(fā)掘遠遠不夠，無法適應未來消費的需求。,該項目突破口：對體驗業(yè)態(tài)的發(fā)掘及延伸,本項目參照性分析,結

15、合現(xiàn)代城底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.現(xiàn)代城商業(yè)開發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營的穩(wěn)定，本項目開發(fā)時要 謹慎判斷；2.如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開發(fā)商后期的一項重要 工作； 3.鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問題，主要原因就是商鋪完全出售，本項目 應有所警惕。,2、蘋果社區(qū)底商,,,,關于蘋果社區(qū)底商,位置：北京CBD核心區(qū)東南，距國貿橋600米；定位：高檔社區(qū)底商；商業(yè)性質：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務配套；

16、規(guī)模：總長約2千米，總建筑面積為8萬平米；商業(yè)組合：由“蘋果商業(yè)街”和“蘋果二十二院街”組成；經(jīng)營狀況：尚未銷售；經(jīng)營理念： “蘋果商業(yè)街”針對社區(qū)內居住人群消費為主，“蘋果二十二院街”面對社區(qū)內商務消 費為主；商業(yè)環(huán)境：全力打造高檔社區(qū)配套及商務配套氣息；硬環(huán)境：地下停車位2000個，商鋪自由連通；商鋪檔次：中高檔次皆有；人氣：尚未開業(yè)；,蘋果社區(qū)底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、

17、地理位置：位于CBD核心區(qū)東南，是最新興起的CBD后花園；2、規(guī)劃設計：在蘋果社區(qū)的規(guī)劃設計中，商務區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)功能區(qū)分嚴謹，商 業(yè)區(qū)的功能規(guī)劃十分全面 ；3、藝術氛圍：該項目的開發(fā)商今典集團一向以注重項目的藝術含量而著稱，在該項目 的開發(fā)上更是以“項目未見，藝術現(xiàn)行”為宣傳手段，包裝售樓處，征集詩歌組織編 輯《非常童話》，極力體現(xiàn)項目的人文氣息，有利于后期商業(yè)街藝術氛圍的形成 ；4、停車位充足。劣勢

18、1、項目進度：蘋果社區(qū)近兩年來在各大媒體頻頻曝光，主要圍繞著一些概念進行，受 到了很多準業(yè)主的熱烈追捧，但由于各種原因，目前項目仍未出地面，其售樓處也 剛剛初具雛形，導致了部分意向購房者的不滿，對開發(fā)商的實力及信用產生懷疑 。,蘋果社區(qū)底商前景及業(yè)態(tài)組合分析,前景： 蘋果社區(qū)商業(yè)的概念超前，該項目商業(yè)部分目前并未開始銷售，其他部分的銷售也剛剛開始，未來形成的人流及項目的商業(yè)氛圍的形成還有待時間考驗 。,該項目突破口

19、：商家的選擇，招商的力度。,業(yè)態(tài)組合：1、蘋果街：由美術館、6廳電影院、潛水俱樂部、小劇場、上萬平方米大型品牌超市，2000戶地下停車庫，及600余間商鋪構成；2、蘋果二十二街院：由錯落有致、獨具特色的數(shù)十個現(xiàn)代院落組成的酒吧、餐吧、茶吧一條街。,本項目參照性分析,結合蘋果社區(qū)底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.作為社區(qū)商業(yè)，和本項目類似，其理念值得參考借鑒；2.本項目商鋪分割時，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；

20、3.注重文化元素與商業(yè)地產的適當結合；4.商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其 營銷。,3、萬泉商務花園底商,,,,關于萬泉商務花園底商,位置：海淀區(qū)巴溝南路35號，蘇州橋萬泉河路往西；定位：高檔社區(qū)底商；商業(yè)性質：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務底商；規(guī)模：總商業(yè)面積為20000平方米；業(yè)態(tài)組合：快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、商務中心等；經(jīng)營狀況：美容美發(fā)已經(jīng)開業(yè)；經(jīng)營理念：高品質、高檔次服務于社區(qū)住宅及商務配套

21、； 商業(yè)環(huán)境：新古典主義歐陸風格商業(yè)街 ；硬環(huán)境：停車位充足，綠化率較高，外立面可視性好；商鋪檔次：中高檔次；人氣：尚未形成較大人氣；住宅售價：11000元/平方米；商業(yè)售價：20000元/平方米；商鋪租金：8—12元/天/平方米；,萬泉商務花園底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、位于西北三環(huán)地帶，交通便利，多條公交路線可以到達；2、比鄰中關村地區(qū)，較高收入消費人群對其有效的支撐；3、其自身較好的社區(qū)環(huán)境及硬件優(yōu)勢 。劣勢

22、1、鋪位分割較大，其中最小分割300平米；2、其昂貴的租金，會使商戶望而卻步。,泉商務花園底商前景分析,前景： 底商仍處于銷售階段，尚未形成人氣；高售價、高租金使其商業(yè)遲遲不能正式運營，前途堪憂。,該項目突破口：鋪位分割合理、準確定價。,本項目參照性分析,結合萬泉商務花園底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.本項目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內人口數(shù)量而定；2.有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設施，有利于商業(yè)后期的成功運營；

23、 3.本項目提升商鋪價格，首要問題是挖掘能夠提升商鋪銷售價格的影響 因素；4.新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過高。,4、華騰園底商,,,,關于華騰園底商,位置：朝陽東三環(huán)雙井勁松橋北100米；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質：以社區(qū)內住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；規(guī)模：住宅面積40萬平米，商業(yè)面積約3萬平方米左右；業(yè)態(tài)組合：餐飲、洗染、健身、保齡中心等；經(jīng)營狀況：餐飲經(jīng)營情況最佳，其他業(yè)態(tài)穩(wěn)定發(fā)展；經(jīng)

24、營理念：以中高檔休閑餐飲為主，主要服務于本社區(qū)； 商業(yè)環(huán)境：社區(qū)商業(yè)仍在發(fā)展階段，商業(yè)環(huán)境初步形成；硬環(huán)境：地下停車位充足，綠化面積較高；商鋪檔次：中高檔；人氣：受到本社區(qū)住戶的歡迎；商鋪售價：7000元/平方米，（商業(yè)以住宅價格銷售，只售不租）；,華騰園底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、位于東三環(huán)邊，交通便利，多條公交路線可以到達；2、底商以住宅價格出售，價格低廉，招來眾多大型主力商家青睞；3、底商定位以餐飲、休閑為主，迎合

25、社區(qū)居民消費心理； 4、停車位充足，有地下車位。劣勢1、開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)規(guī)模過大，售價低廉，開發(fā)商損失較大；2、社區(qū)商業(yè)主要以餐飲、服務業(yè)態(tài)組成，過分單一，不利于商業(yè)未來發(fā)展。,華騰園底商前景分析,前景： 社區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，前景主要以服務于社區(qū)內部方向發(fā)展。,該項目突破口：合理分配物品、服務、體驗業(yè)態(tài)比例。,本項目參照性分析,結合華騰園底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.因為開發(fā)商前期原因，底商僅賣

26、得住宅略高價格，開發(fā)商利 益沒有最大化，屬于開發(fā)商需要警惕的操作方式；2.該項目最大的借鑒在于商業(yè)底商項目的低價值操作。,5、北京財富中心商業(yè)配套,,,,關于北京財富中心商業(yè)配套,區(qū)位：東三環(huán)北路23號(3501廠院內)；定位：商業(yè)配套；地位：北京目前乃至未來真正的國際商務核心區(qū)；規(guī)模：商業(yè)面積55000平方米（一期1萬多商業(yè)面積）；業(yè)態(tài)組合：精品店、餐飲、銀行、文化休閑娛樂等；經(jīng)營狀況：2005年營業(yè)；經(jīng)營理念

27、：頂級、時尚、文化；商業(yè)環(huán)境：北京財富中心是北京中心商務區(qū)(CBD)目前建筑規(guī)模最大、功能最全的商 務建筑群；售價：商鋪均價RMB36000/平方米，住宅均價RMB13800/平方米；,北京財富中心商業(yè)配套優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達，占據(jù)CBD規(guī)劃的核心區(qū)域；2、財富中心與周邊眾多大型購物中心及特色娛樂休閑場所共同打造國際化生活社區(qū)；3、財富中心未來的商業(yè)將兼顧物品、服務、體驗

28、業(yè)態(tài)，滿足了不同客戶的需求。,前景： 財富中心出售率和出售價格比較高，它的客流量比較大，且擁有極佳的地理位置，商鋪的升值是顯而易見的。,北京財富中心商業(yè)配套前景分析,業(yè)態(tài)組合：頂級名品店:8000平方米； 商業(yè)街:25000平方米 ；餐飲:7000平方米； 康樂休閑:10000平方米； 文化娛樂:5000平方米（劇場、影院）； 共計:55000平方米 。,本項目參照性分析,結合北京財富中心商業(yè)配套的優(yōu)缺點，

29、本項目應注意以下幾點：1.該項目底商的規(guī)劃設計均有效推動商鋪價值空間， 值得本項目借鑒；2.底商的品質是本項目需要關注的；3.現(xiàn)代消費觀念的不斷提高，本項目應更多的關注如 何體現(xiàn)出整體化、人性化和專業(yè)化。,6、珠江駿景底商,,,,關于珠江駿景底商,區(qū)位：南中軸路木樨園橋西南角永外果園43號珠江駿景園；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質：服務于本社區(qū)及周邊居民；規(guī)模：一、二期商業(yè)面積共20000平方米左右；業(yè)態(tài)組合：餐飲、超

30、市、便利店等；經(jīng)營狀況：一期底商已經(jīng)營業(yè)，其狀況不是很理想；經(jīng)營理念：方便于本社區(qū)和周邊的居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)配套設施完善，有地下停車庫和服務于本小區(qū)的會所；售價：商鋪均價RMB15000/平方米，住宅均價RMB6300/平方米；,珠江駿景底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達；2、本社區(qū)的配套設施完善，方便本社區(qū)的居民；3、本社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，珠江駿景斥資開鑿了京城最后一口溫泉井，并提供溫泉入戶。劣勢

31、1、周邊是北京大型的服裝批發(fā)市場的集散地，治安有些混亂； 2、本社區(qū)商業(yè)規(guī)模過大，社區(qū)居民難以支撐這么大的商業(yè)市場；3、底商地下一層的出租困難，出租率極低，嚴重影響了社區(qū)商業(yè)氣氛。,珠江駿景底商前景分析,前景： 商業(yè)規(guī)模過大，社區(qū)居民難以支撐如此大規(guī)模的商業(yè)。,該項目突破口： 把二期的商業(yè)面積做成體驗業(yè)態(tài)的形式，來彌補本區(qū)域的市場空白。,本項目參照性分析,結合珠江駿景的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：

32、1.鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過大，商業(yè)風險加大，本項目應做適當規(guī) 模的商業(yè)，不應偏大；2.本項目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場的方式；3.物品、服務、體驗業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)。,7、望京新城A5區(qū)底商,,,,關于望京新城A5區(qū)底商,區(qū)位：望京；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質：服務于本社區(qū)及周邊居民；規(guī)模：商業(yè)面積約2.5萬平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、超市、銀行、健身俱樂部等；經(jīng)營狀況：已經(jīng)進入了穩(wěn)定發(fā)展的階段，

33、很少有商鋪空而待租；經(jīng)營理念：方便于本社區(qū)及周邊居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)配套設施完善，有餐飲、超市、銀行、健身俱樂部；人氣：方便了周邊及本社區(qū)的居民，人氣指數(shù)極高；,望京新城A5區(qū)底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達；2、本社區(qū)的配套設施完善，在北京享有很高的聲譽；3、本社區(qū)擁有足夠的客戶基礎，各商鋪生意較好。劣勢1、望京地區(qū)整體商業(yè)氛圍不濃厚； 2、商業(yè)底商過于分散，不利于經(jīng)營。,望京新城A5區(qū)底

34、商前景分析,前景： 商業(yè)規(guī)模適中，本社區(qū)的居民完全可以支撐，已經(jīng)進入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。,該項目突破口： 可以適當?shù)臄U充一下商業(yè)面積，來彌補本區(qū)域的市場空白。,本項目參照性分析,結合望京新城A5區(qū)的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值 得本項目參考；2.望京新城A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的 特點，其成功對本項目“浙江城

35、”類似概念有借鑒價值；3.本項目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。,8、清芷園底商,,,,關于清芷園底商,區(qū)位：位于宣武育新街47號；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質：服務于本社區(qū)居民；規(guī)模：商業(yè)面積約3000平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、健身俱樂部等；經(jīng)營狀況：已經(jīng)進入了發(fā)展的階段，經(jīng)營狀況良好；經(jīng)營理念：方便于本社區(qū)的居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)周邊環(huán)境較好；人氣：方便了本社區(qū)的居民，人氣指數(shù)較好；租金：RMB1.

36、5-5.0/平方米/天；,清芷園底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達；2、本社區(qū)的配套設施完善，為住戶提供周到的服務；3、本社區(qū)商業(yè)定位準確，得到了消費者的認可；4、本社區(qū)商業(yè)成功的引入了主力商戶，帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。劣勢1、本社區(qū)的商業(yè)規(guī)模過小，難以滿足本社區(qū)及周邊居民的需求；2、 商業(yè)氛圍打造不突出，缺乏自身宣傳。,清芷園底商前景分析,前景： 社區(qū)商業(yè)定位清晰，得到了社區(qū)居民的認

37、可，已經(jīng)進入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。,該項目突破口： 應加大社區(qū)商業(yè)面積，滿足更多人的需求。,本項目參照性分析,結合清芷園底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.每個項目應結合自身情況準確定位；2.應引入主力商戶來帶動本項目的發(fā)展。,9、第五大道底商,,,,關于第五大道底商,區(qū)位：亞運村大屯路與安立路的交叉口；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質：以對外為主，對內為輔；規(guī)模：商業(yè)面積約36000平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、娛樂、

38、家居等；經(jīng)營狀況：已經(jīng)進入了初步發(fā)展的階段，經(jīng)營狀況良好；經(jīng)營理念：滿足大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質生活需求；商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)環(huán)境較好，處于亞奧商圈內；售價：RMB25000-35000/平方米，產權40年；租金：RMB8-20/平方米/天，租約為3－5年；,第五大道底商優(yōu)劣勢分析,,,優(yōu)勢1、交通便利，多條公交路線可以到達；2、第五大道位于亞奧商圈內，發(fā)展前景極好；3、周邊居民整體素質比較高，高消費者居多；4、第

39、五大道成功的引入了主力商戶，將帶動本商業(yè)的發(fā)展。劣勢1、商業(yè)氛圍濃厚，影響到社區(qū)內安靜的居住環(huán)境；2、缺乏大眾餐飲，現(xiàn)有餐飲檔次較高。,第五大道底商前景分析,前景： 商戶基本上已完全入駐，其經(jīng)營效果還未真正的展現(xiàn)出來。,該項目突破口： 加大自身的宣傳力度。,本項目參照性分析,結合第五大道底商的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點：1.引入主力商戶，為本項目增加亮點；2.關注知名商家的品牌效應，對拉動商鋪