持有型商業(yè)物業(yè)

1、持有型商業(yè)物業(yè)持有型商業(yè)物業(yè)——城市商業(yè)發(fā)展之必然城市商業(yè)發(fā)展之必然【編者按】一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)對(duì)城市發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用，它不僅是城市功能的必備形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，為城市發(fā)展和城市格局做出重要的貢獻(xiàn)。同時(shí)，城市的不斷發(fā)展、擴(kuò)大也會(huì)反過(guò)來(lái)作用于商業(yè)地產(chǎn)，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而城市商業(yè)的繁榮又會(huì)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。在這種互動(dòng)關(guān)系下，作為城市建設(shè)重要參與者和營(yíng)造者的房地產(chǎn)開發(fā)商可謂是任重而道遠(yuǎn)，從某種角度上講，其所開

2、發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)的成功與否直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式會(huì)很大程度上決定了它的成敗。所以開發(fā)商該如何抉擇，運(yùn)用合理的開發(fā)模式、把握先進(jìn)的操作運(yùn)營(yíng)模式成為各專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士關(guān)注和探討的熱點(diǎn)問(wèn)題，本文主要從開發(fā)商的角度出發(fā)，分析現(xiàn)存的各種開發(fā)模式的利弊，以尋找適合當(dāng)今適合我國(guó)各線城市開發(fā)商的開發(fā)模式。【正文】“我們的目標(biāo)是到2010年，大型購(gòu)物中心達(dá)到50個(gè)，五星級(jí)酒店做到15個(gè)左右，總的物業(yè)面積爭(zhēng)取達(dá)到700萬(wàn)到800萬(wàn)

3、平方米，年租金收入到50億左右。”去年11月1日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在成都出席“2006年第三屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)”時(shí)透露說(shuō)。于此相仿，北京城建、富力、遠(yuǎn)洋等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商也紛紛表示欲加大商業(yè)物業(yè)的持有比例。另?yè)?jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟年初發(fā)布的《2007中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示：通過(guò)對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”開發(fā)模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4%。由此可以看來(lái)，

4、持有型物業(yè)的這種開發(fā)模式正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)商開始增加持有物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)力度。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種模式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)(持有型商業(yè)物業(yè))。這三種模式也是代表了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段，在早期，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售模式，其明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)度產(chǎn)物；第二階段中開發(fā)商對(duì)大部分物業(yè)采取出租模式，

5、并且通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙在商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展的今天，“產(chǎn)權(quán)分割”式純銷售模式的弊端也逐漸暴露無(wú)遺，很多項(xiàng)目由于這種短期操作模式而以失敗告終。北京首創(chuàng)所開發(fā)的“巨庫(kù)”的失敗就是一個(gè)血淋淋的例子。這個(gè)標(biāo)榜著“北京首家新青年時(shí)尚體驗(yàn)式賣場(chǎng)”的項(xiàng)目在戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷上非常成功，在鋪天蓋地的廣告宣傳攻勢(shì)下商鋪銷售極其火爆，價(jià)格每平方米達(dá)到4萬(wàn)－5萬(wàn)元，這在北京的任何一個(gè)商場(chǎng)或者市場(chǎng)都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)如此高昂的售價(jià)但在這種情況下，“巨庫(kù)”最終還是以失敗告終，“

6、巨庫(kù)”成了“巨痛”。究其原因，根源就在于其“產(chǎn)權(quán)分割式”的開發(fā)模式，在巨庫(kù)，賣場(chǎng)的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開出售小產(chǎn)權(quán)，這樣的商鋪共有千家之多，產(chǎn)權(quán)的分散給商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)巨大困難。巨庫(kù)里，雜亂的業(yè)態(tài)分布、各自為戰(zhàn)的小業(yè)主，以及高售價(jià)帶來(lái)的高經(jīng)營(yíng)成本……這些都為其失敗買下了伏筆。持有型商業(yè)物業(yè)——良性發(fā)展之路“巨庫(kù)”等項(xiàng)目的失敗，引發(fā)了人們對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的深度思考，在結(jié)合國(guó)外商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍模式以及國(guó)內(nèi)

7、一些商業(yè)開發(fā)的成功經(jīng)營(yíng)后，“持有型商業(yè)物業(yè)”這個(gè)概念浮出水面，許多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到只有持有經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的真正出路。何為“持有型商業(yè)物業(yè)”呢？持有型商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種長(zhǎng)線投資模式，其持有商業(yè)物業(yè)（不做出售），如購(gòu)物中心，酒店寫字樓等，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)租金收入、不動(dòng)產(chǎn)升值等方式取得收益的一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式?！俺钟行蜕虡I(yè)物業(yè)”代表著我國(guó)商業(yè)的良性發(fā)展之路。相對(duì)于其他開發(fā)模式其主要有以下5種優(yōu)勢(shì)：第一、從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，持

8、有型商業(yè)物業(yè)可以帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式同住宅有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅是產(chǎn)品從開發(fā)到銷售這個(gè)過(guò)程，通過(guò)銷售產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，注重的是短期的利潤(rùn)。而商業(yè)地產(chǎn)不同，它一個(gè)從開發(fā)，持有，經(jīng)營(yíng)，然后再到實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，這樣一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中呢，是比較注重經(jīng)營(yíng)所創(chuàng)造的價(jià)值和資產(chǎn)升值的，換言之是比較注重中長(zhǎng)期的利潤(rùn)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，持有型商業(yè)物業(yè)可以通過(guò)其有效的經(jīng)營(yíng)管理獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)收益，為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)性的收益。而若是像住宅那樣