寫字樓物業(yè)管理費影響因素及定價研究.pdf

1、伴隨中國社會經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展及城市化進程的高速進步，商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅速，成為開發(fā)、投資的新聚焦點。同時有些地方也出現(xiàn)了寫字樓等商業(yè)物業(yè)供過于求，空置嚴重的情形。商業(yè)物業(yè)尤其是高端寫字樓物業(yè)，由于其管理和操作難度大，再加之物價持續(xù)上漲，成本不斷攀升，由此引起其管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難。目前，物業(yè)管理費收費模式及定價標準的研究與制定已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)最關注的問題之一。
　　本文追蹤國內(nèi)外最新研究進展，結

2、合國內(nèi)實際情況，以全國100個寫字樓項目為實證研究對象，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，在此基礎上歸納出在物業(yè)管理費構成中排列前三位的核心構成部分及其占比：（1）管理人員工資福利費用，占比38％；（2）公共設施維修保養(yǎng)費用，占比15%；（3）公共設施水電能耗費用，占比35%，以上三項核心費用合計在物業(yè)管理費占比達80%左右。
　　為了識別出引起這三項核心費用差異的諸多影響因素，以及對它們有影響的但仍未被識別出的因素，本文在以往研究結果的基礎上，

3、搜集特征數(shù)據(jù)，通過特征價格模型構建，將寫字樓等級、復合程度、建筑面積、空調類型、電梯數(shù)量、智能化標準、建筑建成年限、樓層總數(shù)、空置情況、所在地理位置、城市區(qū)域這11項定為影響寫字樓物業(yè)管理費定價的關鍵因素。
　　通過 Spass軟件對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行深入細致計算，并運用相關分析、回歸分析等統(tǒng)計分析方法，確定各個關鍵因素的對三項核心費用影響的權重，進而來確定各項核心費用及整體管理費的關鍵因素。
　　在識別出管理費定價關鍵因素的基礎

4、上，建立起寫字樓物業(yè)管理費定價的特征價格模型，將搜集整理的2013年期間不同區(qū)域100個樣本，進行時間序列及橫斷面數(shù)據(jù)資料的分析，并運用最小二乘回歸估計技術，按不同的權重估算出寫字樓物業(yè)管理費定價的調整系數(shù)，最終定出管理費的執(zhí)行標準。并通過實際案例研究，得出特征價格法在定價準確性、時效性及科學性等方面比傳統(tǒng)的成本定價法有明顯的優(yōu)勢。本文的研究方法及研究結論，可以為企業(yè)制定高端寫字樓物業(yè)管理費提供理論支撐，為高端寫字樓的物業(yè)運營提供科學依