房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析

1、第1頁20162016年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：1.假

2、設開發(fā)法的估價前提有哪幾種？本次估價應選擇哪種估價前提？2.在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別？【參考答案】1.假設開發(fā)法的估價前提有3種：（1）估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓

3、前提”。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P341～342。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：（1）預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。（2）后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自

4、愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分“前期費用”。（3）測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P341～342。第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析的一個問答題答案的關鍵。（二）甲公司擬以其擁有的房地產(chǎn)作價與乙

5、公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：1.房

6、地產(chǎn)估價機構可否滿足甲公司的上述要求？請簡述理由。2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作？對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整？【參考答案】1.房地產(chǎn)估價機構不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。2.房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：（1）通過市場調(diào)查收集

7、相似房地產(chǎn)的交易實例資料、收集房地產(chǎn)實物狀況和權益狀況的資料。（2）收集建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等；通過實地查勘確定建筑物折舊。第3頁B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響『正確答案』C『答案解析』該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益

8、法評估住宅的市場價值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價值。3.若采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為（）。A.按市場租金評估該廣告位收益價值B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本『正確答案』B『答案解析』評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租人權益價值，租

9、賃期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應采用市場租金。4.若對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應為（）。A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權B.該頂層住宅和110屋頂廣告位的收益權C.該頂層住宅和12屋頂廣告位的收益權D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權『正確答案』A『答案解析』抵押價值評估時，估價對象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。參見《

10、房地產(chǎn)基本制度與政策》教材P142。（二）某房地產(chǎn)估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平房價值。該房屋登記建筑面積為200㎡，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20㎡的簡易房。5.本次估價的估價對象應包括（）。A.土地使用權、平房、簡易房、水井B.土地使用權、平房、水井C.土地使用權、平房、水井、圍墻D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻『正確答案』C『答案解析』征收估價對象范圍包