2014年房地產(chǎn)估價師案例分析真題

1、第1頁2014年考試真題年考試真題一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）接受人民法院委托，對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價。價值時點為2014年8月25日，評估單價為25000元㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000－35000元㎡為由，對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別

2、墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機構(gòu)維持原估價結(jié)果，并對異議進行了書面回復(fù)。請問：1.甲機構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰？2.導(dǎo)致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一停建住宅項目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項目實際已支出成本為2800元㎡，

3、包括土地取得成本、開發(fā)成本（注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同）、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認為委托人列支的截至項目停工的各項實際成本費用符合當(dāng)時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元㎡。請問：1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤？2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值？（三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)在開展估價人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時，設(shè)定同一價值時點，對某工廠

4、整體房地產(chǎn)分別進行抵押估價和征收評估。合理的估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋補償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：1.該項目抵押估價和征收評估的估價對象房屋范圍分別包括哪些？2.造成該項目抵押價值和征收補償價值差異的主要原因有哪些？1、【參考答案】

5、1.甲機構(gòu)復(fù)函的致函對象是人民法院。因為甲機構(gòu)是受人民法院委托作的評估。2.主要原因有：①項目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。②項目三期是獨棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象（雙拼別墅）要高些、好些，價格自然也會高些。③項目三期定價雖高過估價對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價的依據(jù)是實際成交價格而不是銷售定價。④項目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點

6、都是一個減價因素。⑤項目三期建筑設(shè)計、開發(fā)成本可能與估價對象不同，在用成本法計算時，這一點可能是其價格較高的原因之一。2、【參考答案】1.錯誤有：①不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價值時點的各項費用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費用、建設(shè)成本、銷售費用、銷售稅費和投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利

7、潤一項。④投資利息的計息期起點為應(yīng)計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設(shè)期的終點。2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。3、【參考答案】1.抵押估價的估價對象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評估的估價對象房屋為第1～10幢房屋。因為抵押目的估價對象要辦理他項權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。2.在估價對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價值低于征收補償價值主要原因有：①抵押價值要遵循謹慎原

8、則，比正常市場價值低，征收補償價值是市場價值，并且不考慮估價對象是否設(shè)定了他項權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補償價值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價值的。第3頁D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。注冊房地產(chǎn)估價師擬選用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折

9、現(xiàn)法（注：應(yīng)為動態(tài)分析法，下同）進行估價。7.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行估價時，正確的是（）。A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D.對三期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點后加總8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)當(dāng)采取（）。A.價值時點的住宅市場價格B.三期開發(fā)完成后

10、的住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點9.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)當(dāng)包括（）。A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B.銷售費用、銷售稅費和投資利息C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D.銷售費用、銷售稅費和企業(yè)所得稅10.關(guān)于該估價項目的說法，正確的是（）。A.測算投資利息時應(yīng)當(dāng)采用價值時點的利率B.評估單價應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r值時點類似地塊的

11、平均交易單價C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定1【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。區(qū)位狀況調(diào)整主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價選首層作為可比實例，必須進行區(qū)位狀況調(diào)整。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P196。2【答案】C【解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。最符合題意

12、答案為選項C，在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正?？陀^市場租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進行適當(dāng)調(diào)整?？傊褪遣捎玫淖饧s租金與市場租金偏差不會太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續(xù)條款，則可以直接按市場租金考慮。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P243。3【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土