房地產(chǎn)估價師案例分析試題

1、20XX年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi))(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于20XX年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于20XX年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于20XX年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為23

2、00元／m2。請問1張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性220XX年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為20XX年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元／m2。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因20XX年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元／m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合量性(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委

3、托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4—11。表411店面成交情況物業(yè)名稱ABC建筑面積／m2654850成交單價／(元m2)155001450015000成交口期20XX年9月20XX年8月20XX年10月請問：1你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料2若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個主要因

4、素(說明：回答若超過5個，只按前5個評分。)(三)20XX年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6～8層，20XX年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為20XX年10月15日。請問：1評估出租人權(quán)益價值時，承擔(dān)人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。二、單項

5、選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于20XX年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自20XX年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。20XX

6、年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。1若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是()。8在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括()。A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B銷售費用、銷售稅費和所得稅C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價格進

7、行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元／m2和2300元／m2。假設(shè)20XX年10月和20XX年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106：土地報酬率為6％。9運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是()。A[2000，2300]B[2030，2270]C[2060，2240]D[2090，2210]10假設(shè)該宗地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元m2，則該宗

8、地于20XX年10月21日的土地使用權(quán)價格是()元／m2。A2136B2165C2179D2206三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)封面和目錄(略)致委托人函XX市中級人民法院：受貴法院的委托，我公司對位于XX市XX路3號樓5層整層9573m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)進行了估價。估價時點

9、：20XX年3月5日。我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[GB／T50291—1999]的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點20XX年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMB1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元m2)。估價報告應(yīng)用

10、的期限自20XX年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。XXXX房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)法定代表人：XXX(簽字)20XX年3月16日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華