xx0年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題_第1頁
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1、1120102010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題一、一、問答題(共問答題(共3題,每題題,每題1010分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)(一)2010年5月,甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司,租賃期限為20年。租賃合同約定,租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后,將該房屋裝修改造成酒樓,并加蓋了廚房,現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍,某房地產(chǎn)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請問1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同?2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?[答疑編號505580070101:針對該題提問]【答案】1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市場公開價(jià)值。不考慮房屋租賃,抵押查封等因素,故估價(jià)時(shí)不考慮租賃的影響(3分)2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定:被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記錄為準(zhǔn)。

3、(1分)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定。(1分)拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。(1分)若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的??梢晕芯哂蟹慨a(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。(1分)3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托評估確定。(3分)或:乙公司的裝修補(bǔ)償

4、應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)或:乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。(2分)(二)近期,某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化,房地產(chǎn)成交量明顯萎縮,住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù),請問:結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況,采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?[答疑編號505580070102:針對該題提問]『正

5、確答案』在當(dāng)前市場環(huán)境下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意:預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)開發(fā)周期可能延長。(2分)開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。(2分)11A.租賃期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)取租約租金;租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內(nèi)取租約租金,

6、租約期外取客觀租金[答疑編號505580070105:針對該題提問]『正確答案』D3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為()萬元A.810B.132025C.2835D.4860[答疑編號505580070106:針對該題提問]『正確答案』C『答案解析』40500(193%)=2835萬元(二)甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目,土地面積為20000㎡2007年11月取得建設(shè)工程許可證,規(guī)劃建設(shè)廠房5幢,食堂、浴室、辦公樓各1幢,總建筑面

7、積為25000㎡2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證,總建筑面積為16500㎡,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu),3幢廠房尚未完成屋架施工,此后項(xiàng)目停工至今,在此期間,2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍,共計(jì)500㎡,因經(jīng)營不善,甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù),委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。4.采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),應(yīng)按照()前提進(jìn)行估價(jià)。A.自己開發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)

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