《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題精選3

1、《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題精選 《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題精選 3注意：圖片可根據(jù)實際需要調(diào)整大小 注意：圖片可根據(jù)實際需要調(diào)整大小卷面總分：15 分 答題時間：240 分鐘試卷題量：15 題 練習(xí)次數(shù)：2 次問答題 （共 5 題，共 5 分） 1.甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合樓于2010 年 7 月底竣工后對外出租。2012 年 9 月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押

2、貸款，委托 乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。2014 年 7 月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問：兩次估價的估價基本事項具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？正確答案： 本題解析： 1.估價基本事項是指估價目的、價值時點、估價對象和價值類型。 （1）估價目的：第一次估價的估價目的是抵押貸款評估，第二次估價的估價目的是轉(zhuǎn)讓估價； （2）價值時點：第一次估價的價值時點是 20

3、12 年 9 月，第二次估價的價值時點是 2014 年 7 月；（3）估價對象：第一次估價的估價對象是該綜合樓整體，第二次估價的估價對象是該綜合樓六層的部 分辦公用房； （4）價值類型：第一次估價的價值類型是抵押價值，屬于非市場價值中的謹慎價值，第二次估價的價值類型是市場價值。 2.第一次估價的估價原則中有謹慎原則，第二次估價評估的是市場價值，則其估價原則除了沒有謹慎原則外，其他應(yīng)遵循的原則與第一次估價相同。2.2015 年 6 月 1

4、 日某房地產(chǎn)估價機構(gòu)受委托評估一幢辦公樓完全產(chǎn)權(quán)狀況下的整體轉(zhuǎn)讓價值。該辦公樓共 20 層（含地下兩層設(shè)備層） ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設(shè)期 2 年，建成于 2007 年，登記建筑面積為 18000m2（不含地下建筑面積 2500m2） ，土地面積為 3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進行測算；采用收益法等比遞增公式測算收益價值時，以周

5、邊三個類似辦公樓實際租金的平均值為客觀租金，年租金增長率 6%，收 益年限 48 年進行測算。請問： 1.本次估價成本法測算中采用的建筑面積應(yīng)為多少？2.上述收益法測算思路中存在哪些錯誤？正確答案： 本題解析： 1.建筑面積應(yīng)為 20500m2。轉(zhuǎn)讓是整體轉(zhuǎn)讓而不僅是地上建筑。 2.收益法測算思路中存在以下錯誤：（1）不能以周邊三個類似辦公樓的實際租金進行計算，應(yīng)進行客觀性分析或調(diào)整。 （2）選取三個類似辦公樓可比租金進行比較，最

6、后綜合時應(yīng)取加權(quán)平均而不是無理由 的按簡單算術(shù)平均確定。 （3）收益年限應(yīng)為 40 年而不是 48 年。3.某寫字樓在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項規(guī)劃建設(shè)許可，目前土建主體工程基本完工，房 屋設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝飾裝修及室外附屬工程均未動工。該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣，甲 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受人民法院委托對該在建工程進行評估，為拍賣提供價格參考依據(jù)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃

7、續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計施工，為此委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估最高競買價格。甲、乙兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)均采用假設(shè) 開發(fā)法進行估價，評估價值差異較大。請問：造成兩個估價項目評估價值差異較大的因素主要有哪些？正確答案： 本題解析： 造成兩個估價項目評估價值差異較大的因素主要有：（1）估價目的不同。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲公司）的估價目的是強制拍賣目的，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱乙公司）的估價目的是投資競買目的。估價目的不同評

8、估出的價值肯定有差異。 （2）價值類型不同。甲公司評估的價值類型是市場價值，乙公司評估的價值類型是投資價值。投資價值與市場價值區(qū)別在于前者由于不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。具體表現(xiàn)在：即使評估投資價值與評估市場價值的方法相同，主要估價參數(shù)的選取也是不一樣的。價值類型不同則評估價值肯定有差異。 （3）價值時點不同。甲公司評估的價值時點是法院委托之

9、日，乙公司評估的價值時點是某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托之日。價值時點不同則評估價值也會有差異。（4）估價原則不同。甲公司評估時遵循獨立、客觀、公正原則，乙公司評估則不必遵循獨立、客觀、公正原則。估價原則不同則評估價值也會有差異。4.封面（略） 致估價委托人函××公司： 受貴公司委托，我公司對貴公司所屬的位于××市××路××號××大酒店五～八層，建

10、筑面積為 3586.18m2 房地產(chǎn)抵押價值進行了評估。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價 值。價值時點為 2014 年 9 月 11 日。 注冊房地產(chǎn)估價師依據(jù)估價目的，遵循估價原則，在實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用比較法和收益法，最終確定估價對象房地 產(chǎn)在價值時點的抵押價值如下（幣種：人民幣）：評估單價 30157 元/m2，評估總價

11、10815 萬元，大寫人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。 ×××房地產(chǎn)估價有限公司（公章） 二〇一四年九月十七日3.建立比較基礎(chǔ)（過程略） 4.編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與可比實例的各種因素，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定方法如下： （1）交易情況修正可比實例 A、B、C 均為市場正常交易，故對交易情況無需修正。 （2）市場狀況調(diào)整 以估價對象價值時點為 100，可比實例的交易日期與價值時點較