房地產(chǎn)估價(jià)師考試-案例分析資料

1、1《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式A.0.1封面封面（含“估價(jià)報(bào)告名稱”等七項(xiàng)內(nèi)容）估價(jià)報(bào)告名稱（標(biāo)題：）（應(yīng)概括出估價(jià)目的，如抵押、征收估價(jià)報(bào)告，沒(méi)有估價(jià)目的算一處錯(cuò)誤?。┕纼r(jià)項(xiàng)目名稱：應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目全稱（估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位、名稱、用途，不能與估價(jià)對(duì)象混用）估價(jià)委托人：應(yīng)說(shuō)明委托方全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱估價(jià)人員：參加本次估價(jià)的注冊(cè)估價(jià)師的姓名及注冊(cè)號(hào)（不是參加本次的、無(wú)注冊(cè)號(hào)的算一處錯(cuò)誤！）估價(jià)報(bào)告出具

2、日期（年、月、日，封面上應(yīng)與致估價(jià)委托人函中一致，若不一致或不為出具日期算一出錯(cuò)誤?。┕纼r(jià)報(bào)告編號(hào)：本報(bào)告書(shū)在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號(hào)（無(wú)封面編號(hào)或與結(jié)果報(bào)告中的不一致算一處錯(cuò)誤?。〢.0.2致估價(jià)委托人函（四項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?biāo)題：）致估價(jià)委托人函一、致函對(duì)象（委托方的全稱）二、致函正文（六項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬，缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)目的（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！）（3）價(jià)值類型（

3、致委托方函和估價(jià)結(jié)果的價(jià)值類型應(yīng)一致，不一致算錯(cuò)誤！）（4）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)方法（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)結(jié)果（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。┤?、致函落款（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。致函方?jīng)]有蓋章或加蓋的為分公司的公章可算一處錯(cuò)誤！注意：法定代表人或執(zhí)行合伙人沒(méi)有簽名或蓋章不算錯(cuò)！）四、致函日期（為致函的年月日，為估價(jià)報(bào)告完成日期或出具日期。若與估價(jià)報(bào)告完成日期或出具日期不一致算一處錯(cuò)誤?。〢

4、.0.3目錄（六項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！一、（標(biāo)題：）目錄（目錄中不應(yīng)有“致委托人函”，且目錄應(yīng)放在“致委托人函”后面，否則算一處錯(cuò)誤?。┒?、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明……………………………………頁(yè)三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……………………………………頁(yè)四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告…………………………………………………頁(yè)五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告…………………………………………………頁(yè)六、附件………………………………………………………………頁(yè)A.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)

5、師聲明（七項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)或沒(méi)有“注冊(cè)”均算一處錯(cuò)誤?。?biāo)題：）估價(jià)師聲明（鑒證性的估價(jià)師聲明）我們鄭重聲明：（1）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。（2）估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。（3）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利

6、害關(guān)系人沒(méi)有3等級(jí)及證書(shū)編號(hào)）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。ㄈ┕纼r(jià)目的（1）抵押目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2）國(guó)有土地征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為：“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”。（4）企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)

7、值依據(jù)”。（5）房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)”。（四）估價(jià)對(duì)象（估價(jià)對(duì)象范圍、估價(jià)對(duì)象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價(jià)對(duì)象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等；同時(shí)應(yīng)說(shuō)明是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。（2）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況：1、土地實(shí)物狀況包括四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、土壤地基。2、建筑物實(shí)物狀況包括建筑規(guī)

8、模、設(shè)計(jì)用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)和完損情況。（3）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況：1、土地權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)人歸屬、土地使用期限（起止日期）、是否續(xù)期必須說(shuō)明、到期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償、土地使用權(quán)是否有共有權(quán)人、土地使用管制情況（容積率、建筑密度、綠地率）、剩余期限。2、建筑物權(quán)益狀況包括房屋所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人。3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包括利用現(xiàn)狀、出租或

9、占用情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況（①他項(xiàng)權(quán)利日期必須為年月日；②對(duì)于已設(shè)立抵押的必須考慮抵押權(quán)對(duì)價(jià)值的影響）、其他特殊情況（4）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：1、位置狀況：（坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車(chē)方便程度、交通收費(fèi)情況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外部配套設(shè)施狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)

10、格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，（必須要簡(jiǎn)要說(shuō)明確定的理由征收評(píng)估：征收決定公告之日）（六）價(jià)值定義：（要求是要明確價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵，不能使用制造的籠統(tǒng)的定義）⑴抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，（或有限市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。⑵國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以