2014-05-15宏觀貨幣群專題討論——基于居民資產(chǎn)配置角度的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思考（羅文波）

1、基于居民資產(chǎn)配置角度的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思考（羅文波）基于居民資產(chǎn)配置角度的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思考（羅文波）主講人：羅文波齊魯證券主持人：包承超時(shí)間：2014年05月15日15:30一、主題演講一、主題演講包承超包承超：本次講座的題目是：基于居民資產(chǎn)配置角度的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思考。文本報(bào)告主要分為三部分：第一部分，中國住宅市場(chǎng)存量的面積估算；第二部分，居民部門依舊有加杠桿的潛力，折舊對(duì)需求影響偏正面；第三部分，合適的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是化解高房價(jià)

2、風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。羅文波羅文波：感謝各位捧場(chǎng)，報(bào)告是在34月份路演過程中成文的，瑕疵較多，提供一個(gè)思考的視角，望各位批評(píng)。那我開始了，主持人。三個(gè)部分，一個(gè)是市場(chǎng)住宅規(guī)模的測(cè)算，這是市場(chǎng)分歧最大的部分，也是最難獲得正確數(shù)據(jù)的部分。我原來跟任志強(qiáng)交流的較多，大家對(duì)市場(chǎng)存量估算也沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，任總的數(shù)據(jù)是2012年大概160萬平米。我個(gè)人估算的口徑是這樣的，因?yàn)槿司幼≌娣e開始是住建部做得，2005年之后成了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我按照2005年住建部

3、的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，加上每年按照統(tǒng)計(jì)局口徑新增的，得到2013年的存量，這里面不考慮折舊，總量大概190萬億平米。其次是戶均套數(shù)，估算口徑是這樣的，按照2005年的住宅套數(shù)，加上每年新增的面積當(dāng)年戶均面積，估算出戶均套數(shù)，得出的結(jié)論是整體處于相對(duì)均衡的狀態(tài)，沒看到大量過剩的情景。用銷售的數(shù)據(jù)套數(shù)面積做基準(zhǔn)計(jì)算，2013年城鎮(zhèn)戶籍人口家庭戶均套數(shù)約為1.2套。按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，家庭戶均套數(shù)約為0.8套。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于相對(duì)均衡狀態(tài)，不存在嚴(yán)重

4、的供求失衡。這是存量的調(diào)整，沒有考慮把收入的增長部分，但也存在一個(gè)問題，就是居民金融存款杠桿并不一定全是房地產(chǎn)，所以，這部分是高估的。我們還參考日本與臺(tái)灣房屋折舊對(duì)地產(chǎn)供給的影響，如果按照他們當(dāng)年的折舊態(tài)勢(shì)，那么地產(chǎn)翻新建設(shè)應(yīng)該是比較樂觀的，對(duì)新增影響有限，這意味著相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的投資要高于房地產(chǎn)本身數(shù)據(jù)。第三部分回歸了危機(jī)前后的地產(chǎn)調(diào)整周期，用房價(jià)收入比、供求關(guān)系與收入增長衡量每個(gè)周期的調(diào)整長度與深度（相對(duì)機(jī)械些），得出目前經(jīng)濟(jì)增長不能解

5、釋房價(jià)收入比（跟腐敗的印尼在一區(qū)間）。本輪地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整可能要到2015年年中。羅文波羅文波：是的，我們測(cè)算的是理論空間，但測(cè)算的時(shí)候只按照趨同日本的占比一半來算的?！?】姚爽追問：日本的占比大致是多少？姚爽追問：日本的占比大致是多少？羅文波羅文波：日本的情況是：外匯與存款：56.5，如下圖所示，日本在1991年房價(jià)爆掉的時(shí)候大概是50%，后來又上去了，現(xiàn)在大概是56%，包括他們的存款與持有的外匯?！?】姚爽追問：所以咱們測(cè)算的時(shí)候是假

6、設(shè)中國的存款占比未來降到姚爽追問：所以咱們測(cè)算的時(shí)候是假設(shè)中國的存款占比未來降到50%的水平對(duì)的水平對(duì)吧？吧？羅文波羅文波：沒有，我估算的應(yīng)該是在60左右，我給了一個(gè)比較保守的值，就是趨同的一半。【6】包承超：羅總在報(bào)告中講到，包承超：羅總在報(bào)告中講到，“居民部門存量調(diào)整空間樂觀的話可以消化居民部門存量調(diào)整空間樂觀的話可以消化12年的年的房地產(chǎn)銷量房地產(chǎn)銷量”。這里面會(huì)又會(huì)有結(jié)構(gòu)上的問題，做個(gè)不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)，如果。這里面會(huì)又會(huì)有結(jié)構(gòu)上的問

7、題，做個(gè)不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)，如果80%的儲(chǔ)蓄量都是的儲(chǔ)蓄量都是富人的儲(chǔ)蓄，富人的儲(chǔ)蓄，20%為窮人的。那么，儲(chǔ)蓄率降低為窮人的。那么，儲(chǔ)蓄率降低10個(gè)pp，其實(shí)大部分是由富人所貢獻(xiàn)，但，其實(shí)大部分是由富人所貢獻(xiàn)，但富人對(duì)于多出來的流動(dòng)性可能不會(huì)去投資于房地產(chǎn)（因?yàn)樗麄兊姆孔訅蛄耍└蝗藢?duì)于多出來的流動(dòng)性可能不會(huì)去投資于房地產(chǎn)（因?yàn)樗麄兊姆孔訅蛄耍?，而剩下，而剩?0%儲(chǔ)蓄下降蓄下降10個(gè)pp可能也買不起，這樣的結(jié)構(gòu)問題可能使得房地產(chǎn)銷量消化的會(huì)

8、不明顯?？赡芤操I不起，這樣的結(jié)構(gòu)問題可能使得房地產(chǎn)銷量消化的會(huì)不明顯。羅文波羅文波：嗯，問題很好，這是存在的。因?yàn)槲覀內(nèi)狈Y(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)，這類情景很難分辨出來。但于此同時(shí)顯示，如果他們是儲(chǔ)蓄的中間體，那么地產(chǎn)存量的調(diào)整可能會(huì)通過更為緩和的方式進(jìn)行。他們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的波動(dòng)要低于其他人群。文章其實(shí)也側(cè)面提了，中國房價(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)增長跟阿爾及利亞、印尼很像。那兩個(gè)國家都是腐敗很厲害的國家，這也說明了你提的問題很好。收入不均可能是房價(jià)高企的一個(gè)重要原