房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略研究——以萬科為例.pdf

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，隨著城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的依賴性很強(qiáng)。然而，一方面國(guó)際金融危機(jī)造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行，銀行“借貸”，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資高度依賴銀行信貸，使銀行承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖尋求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有效的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，以形成新的房地產(chǎn)業(yè)融資體系，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境，并降低房地產(chǎn)金融體系存在的系統(tǒng)性

2、風(fēng)險(xiǎn)。
　　 文章首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程進(jìn)行了回顧，分析了房地產(chǎn)行業(yè)目前的環(huán)境和資本運(yùn)營(yíng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要作用；接著，文章介紹了資本運(yùn)營(yíng)的概念和內(nèi)涵，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)模式和國(guó)際資本運(yùn)營(yíng)的先進(jìn)模式進(jìn)行了詳細(xì)分析；然后，通過對(duì)宏觀調(diào)控政策的回顧重點(diǎn)剖析了目前房地產(chǎn)業(yè)融資體系的問題，論證了構(gòu)建多元化融資體系的必要性并進(jìn)而提出了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的發(fā)展方向；最后，對(duì)萬科運(yùn)用多元化的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略獲得資本增值，支

3、持企業(yè)發(fā)展的成功案例進(jìn)行了全面分析。
　　 本文認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)融資體系陷入了嚴(yán)重依賴銀行又給銀行造成巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的困境。解決問題的鑰匙是逐步構(gòu)建融資渠道多元化、價(jià)格指標(biāo)市場(chǎng)化、產(chǎn)品形式證券化、資金來源公眾化和收益風(fēng)險(xiǎn)對(duì)稱化的融資體系。為實(shí)現(xiàn)這一融資體系，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略應(yīng)該是：擴(kuò)大權(quán)益性融資比例，降低債務(wù)依存度；以債券融資為契機(jī)，改善債務(wù)融資結(jié)構(gòu)；大力發(fā)展股權(quán)投資或混和投資的信托產(chǎn)品；加強(qiáng)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金的運(yùn)